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　　有一種說法，開發(fā)建設(shè)是地產(chǎn)行業(yè)的原始積累階段，經(jīng)營管理則是其成熟運(yùn)營階段。在經(jīng)歷了十幾年的大規(guī)模開發(fā)和市場快速成長后，天津地產(chǎn)市場運(yùn)營也逐步成熟。不論是公建還是住宅，租賃市場的狀況都直接反映著一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、管理維護(hù)、品牌經(jīng)營等多方面的綜合水平。日前，本報(bào)對本市租賃市場整體情況進(jìn)行相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近幾年本市住宅、商鋪的租賃行情都在震蕩中上升，且橫向比較則會(huì)凸顯出市場對于房源各方面的綜合要求也在不斷提升。

　　商鋪：售價(jià)上漲租金下滑

　　“一鋪養(yǎng)三代”的觀念讓商鋪銷售一直備受關(guān)注，在宏觀調(diào)控的背景下，商鋪更是旺銷。但近兩年集中上市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在租賃市場的消化情況并不十分樂觀，盡管出租率也算差強(qiáng)人意，但租金卻被激烈競爭帶來了小幅下滑。

　　多個(gè)商鋪今年相繼入市

　　“商品房住宅市場現(xiàn)在情況很不明朗，不確定買了房后增值保值方面如何？與其這樣，我還不如投資點(diǎn)商業(yè)的。酒店式公寓和商鋪各有各的優(yōu)勢，公寓現(xiàn)在成為年輕男女追求的對象，未來價(jià)值肯定難以預(yù)估；但商鋪和寫字樓是萬年不變的賺錢機(jī)器，所以，這種情況還是該投資商鋪和寫字樓比較放心。”張先生的這種觀點(diǎn)在很多置業(yè)者心里都根深蒂固，而天津商業(yè)地產(chǎn)市場“一鋪難求”的現(xiàn)象比比皆是。從去年河?xùn)|萬達(dá)廣場開盤不足半年就勁銷90%鋪源，到今年多個(gè)大型商業(yè)綜合體的運(yùn)營帶動(dòng)區(qū)域商圈優(yōu)勢，使得商業(yè)綜合體的商鋪呈現(xiàn)旺盛需求的局面。

　　不過，商鋪的旺銷和集中入市卻讓商鋪也同樣沒有避免競爭壓價(jià)的命運(yùn)。第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年第三季度天津中心城區(qū)主要商圈商業(yè)物業(yè)首層平均租金環(huán)比下降0.5%至每平方米每月人民幣514元，平均入駐率環(huán)比上升2個(gè)百分點(diǎn)至89%。第三季度濱海新區(qū)主要商圈商業(yè)物業(yè)首層平均租金環(huán)比下降2%至人民幣每平方米每月229元，平均入駐率基本維持在80%。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年前8月，天津社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長14.9%，達(dá)到人民幣2,250.8億元。第三季度有兩個(gè)新增優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)入天津商業(yè)市場，即位于友誼路商圈的銀河國際購物中心和彩悅城，分別為市場帶來235000平方米和90000平方米的新增供應(yīng)。

　　第一太平戴維斯市場分析人士指出，預(yù)計(jì)今年四季度濱海新區(qū)還將有3個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目集中開業(yè)，屆時(shí)將帶來約19萬平方米的商業(yè)面積。這些新項(xiàng)目分別是開心購物廣場、濱海伊勢丹以及綠游天地。隨著多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的相繼入市，市場競爭將愈發(fā)激烈，運(yùn)營商們將不得不通過改善現(xiàn)有的招商運(yùn)營策略來確保最佳的租戶組合，而租金方面也難以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)上漲。

　　新建商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率偏低

　　在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有個(gè)“一三五”法則，即一年開發(fā)期、三年培育期、五年成長期。對于投資者來說，商業(yè)物業(yè)獲利空間在于長期持有的租金收益以及5-10年經(jīng)營成熟后的增長空間，這個(gè)增長空間約在30%-50%之間。但重要的是，商業(yè)項(xiàng)目需要長期的“養(yǎng)護(hù)”和持有，才能將其價(jià)值逐漸釋放。

　　投資者湯先生對自己在2009年“吃下”的兩個(gè)鋪面感到有些后悔，當(dāng)時(shí)商業(yè)地產(chǎn)炒得火熱，于是湯先生也隨大流在雙流盤下兩個(gè)臨街商鋪，現(xiàn)在看起來，那邊人氣和商業(yè)氛圍冷冷清清，“當(dāng)初以3萬/平方米入手，目前的回報(bào)率僅4%，還不如把錢存銀行了，現(xiàn)在打算按原價(jià)賣掉估計(jì)都懸。”

　　據(jù)了解，從目前內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀來看，一線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資回報(bào)率僅為6%-8%，低于香港8%-9%的水平。以河西區(qū)一些成熟寫字樓為例，一般的甲級(jí)寫字樓租金為5元/平方米/天，偏高檔的租金在7-10元/平方米/天，按照平均租金8元/平方米/天、產(chǎn)生租金的面積占80%的項(xiàng)目計(jì)算，平均租金回報(bào)率僅為5%左右。

　　這種相對較低水平的回報(bào)率讓很多投資者對于商業(yè)地產(chǎn)開始躊躇。來自浙江的龐先生直言，他多年來一直關(guān)注天津的商業(yè)地產(chǎn)市場，但他此前投資的幾個(gè)鋪位眼下回報(bào)率都在6%以下。因此，盡管眼下他也看好幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，但至今還遲遲沒有出手。