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    廣州商業(yè)地產(chǎn)在2009年經(jīng)歷了改善的階段，在2010、2011年呈現(xiàn)全面復(fù)蘇的態(tài)勢，2012年增速放緩。一面是一系列調(diào)控措施，針對中小戶型及中低價(jià)位的住宅投資投機(jī)行為得到控制，部分投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)；另一面是國企、民企還有海外資本，齊齊將視線對準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)。

    數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了前兩年的迅猛發(fā)展，截至今年三季度末，廣州甲級寫字樓存量達(dá)到330萬平方米，優(yōu)質(zhì)商鋪存量達(dá)170萬平方米。面對如此高的庫存，一些新興商圈的商業(yè)項(xiàng)目面臨租售壓力。專家分析，要從投資和使用雙層面分析市場是否過剩的問題，商業(yè)項(xiàng)目銷售情況良好，但招租壓力確實(shí)普遍存在。

    今年優(yōu)質(zhì)商鋪新增45萬平方米

    仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，位于珠江新城的利通大廈和保利V座兩棟甲級寫字樓竣工，建面約23.5萬平方米；優(yōu)質(zhì)商鋪市場，同樣位于珠江新城的太陽新天地第三季度竣工，建面約12萬平方米。四季度，甲級寫字樓、優(yōu)質(zhì)商鋪預(yù)計(jì)新增供應(yīng)均達(dá)到30萬平方米，包括西城都薈、時(shí)尚天河商業(yè)廣場、東圃樂購T ESCO購物中心、奧園廣場、鴻禧商業(yè)中心等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目即將落成。

    廣州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度迅猛，受益于后亞運(yùn)經(jīng)濟(jì)的刺激，以及住宅調(diào)控政策，2011年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)達(dá)到最高峰，2012年增速有所放緩，但整體存量仍居高不下。甲級寫字樓市場，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年新增供應(yīng)量為13.2萬平方米，2010年升至35萬平方米；2011年繼續(xù)攀升，總計(jì)63萬平方米新增供應(yīng)落成，供應(yīng)主要集中在天河商圈及珠江新城區(qū)域，如恒大地產(chǎn)中心、太古匯、富力盈信大廈、高德置地一、三期以及廣州國際金融中心等。到了2012年，新增供應(yīng)預(yù)計(jì)45萬平方米，增速開始減慢，主要項(xiàng)目如珠江城、利通廣場、保利威座、廣晟國際廣場、廣州銀行大廈、富力盈凱廣場等。

    廣州優(yōu)質(zhì)商鋪而言，2010年廣州優(yōu)質(zhì)商鋪總體量比2009年增加了16萬平方米，達(dá)到140萬平方米左右。2011年也迎來供應(yīng)高峰，新增供應(yīng)68.5萬平方米的總體量超過過去四年新增供應(yīng)的總和。2012年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)45萬平方米，增速也放緩，主要項(xiàng)目包括西城都薈、珠江太陽城、花城匯、高德置地·秋等零售物業(yè)。

    2010年底，廣州甲級寫字樓市場總體量達(dá)到270萬平方米，截至今年三季度末，廣州甲級寫字樓存量達(dá)到330萬平方米，優(yōu)質(zhì)商鋪存量達(dá)170萬平方米，庫存持續(xù)攀升。

    2010年至今，廣州商業(yè)的大發(fā)展首先受益于亞運(yùn)會(huì)。為提升廣州整體的國際形象，政府在市政建設(shè)投入了大量資金，也激發(fā)了廣州潛在消費(fèi)實(shí)力。在亞運(yùn)舉辦前后，廣州40多個(gè)大型購物中心出現(xiàn)，不僅公寓投資火熱，寫字樓供求創(chuàng)新高，就連困擾市場多年的分割式產(chǎn)權(quán)商場鋪也再度走俏，強(qiáng)大的購買力讓廣州商業(yè)市場綻放生機(jī)，無論是開發(fā)商還是投資者，對商業(yè)地產(chǎn)抗通脹能力的認(rèn)可正與日俱增。

    2011年后亞運(yùn)時(shí)代，房地產(chǎn)調(diào)控為商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)火爆帶來契機(jī)。據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近萬億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長。在投資額同比增長率、施工面積同比增長率和新開工面積同比增長率等重要指標(biāo)方面，商業(yè)地產(chǎn)部分的辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的表現(xiàn)都比住宅強(qiáng)勢。

    房企扎堆商業(yè)地產(chǎn)萬科、保利、招商、金地、龍湖和泛海建設(shè)等均已成立獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營公司。如保利地產(chǎn)，未來3至5年的購物中心和星級酒店數(shù)量將達(dá)12個(gè)和15個(gè)，總面積超過200萬平方米。而萬達(dá)計(jì)劃在2013-2014年期間，再開業(yè)40多個(gè)萬達(dá)廣場。

    2012年受國際經(jīng)濟(jì)形勢影響，市場小幅盤整但整體穩(wěn)升態(tài)勢未改，廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶教授認(rèn)為，2012年廣州商業(yè)的擴(kuò)張初步告一段落，新的商業(yè)大規(guī)模進(jìn)駐的數(shù)量會(huì)將減少，從而達(dá)到一個(gè)相對穩(wěn)定的狀態(tài)。

    廣州商圈盤整

    從區(qū)域分布看，天河區(qū)仍然是熱點(diǎn)區(qū)域，萬菱匯、高德置地廣場購物中心、太古匯、花城匯、時(shí)尚天河商業(yè)廣場、太陽新天地購物中心…一個(gè)又一個(gè)超大型購物中心接踵而來，商圈規(guī)模和檔次均得到極大提升，未來該區(qū)域仍將有多個(gè)項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)天河商圈的競爭格局將日趨復(fù)雜和激烈。

    同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)多中心發(fā)展趨勢，如琶洲、番禺、白云新城等區(qū)域中心隨著廣州市區(qū)的擴(kuò)張，居住需求旺盛，消費(fèi)實(shí)力上升。在廣州北部，廣州白云萬達(dá)廣場和5號停機(jī)坪購物廣場相繼開業(yè)，白云綠地中心也蓄勢待發(fā)，撐起一個(gè)以白云新城為中心的城北新商圈；在廣州南部，隨著廣州南站、廣州亞運(yùn)城的相繼落成，沃爾瑪?shù)壬碳胰Φ剡M(jìn)駐，一直在舊城區(qū)內(nèi)蓬勃發(fā)展的專業(yè)批發(fā)市場也開始在周邊布點(diǎn)；番禺萬博板塊云集了奧特萊斯廣場、沃爾瑪山姆會(huì)員店、海印又一城等大型商業(yè)配套，萬達(dá)商業(yè)中心年底前將正式開業(yè)，天河城、奧園商業(yè)體也都在建設(shè)中。大量新增供應(yīng)將廣州市的商業(yè)市場物業(yè)質(zhì)量總體提升的同時(shí)，也增加了新增項(xiàng)目的招商壓力。

    這些新上市的寫字樓、大型購物中心，其產(chǎn)品定位、配套、服務(wù)等各方面都接軌國際最高水準(zhǔn)，引入了國際團(tuán)隊(duì)擔(dān)綱項(xiàng)目設(shè)計(jì)和后期的物業(yè)管理服務(wù)，不管是寫字樓、購物中心還是商用公寓，大多走高端化路線，直接拉升了項(xiàng)目的價(jià)格，一些高端寫字樓達(dá)到4萬元/平方米的售價(jià)、300元/平方米·月的租金。

    專家看市

    供應(yīng)是否過剩？商家的市場消化能力在減弱

    過剩是相對的，要多層面分析數(shù)據(jù)。廣州美聯(lián)物業(yè)工商鋪高級營業(yè)經(jīng)理徐明堅(jiān)表示，近兩年商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)明顯增大，受經(jīng)濟(jì)形勢影響，商家的市場消化能力在減弱。一方面，網(wǎng)購的發(fā)達(dá)，使得人們的購物習(xí)慣發(fā)生變化，只會(huì)去熟悉的商場，而新興的購物中心則比較少去。另一方面，珠三角如中山、珠海、佛山大型綜合體商業(yè)項(xiàng)目增多，也分流了一部分客群和商家，使得廣州吸引力降低。

    方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，從投資角度看還不存在過剩問題，住宅限購，投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商務(wù)公寓最受市場歡迎。而從商家使用者來看，確實(shí)存在市場供應(yīng)過剩問題�？罩寐拭黠@提高，商家的承租能力在下滑，實(shí)際需求在減弱。

    新商用物業(yè)銷售如何？寫字樓、商鋪賣得都不錯(cuò)

    一些新興的商圈如白云商圈、珠江新城商圈等，新開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)能否生存發(fā)展？廣州美聯(lián)物業(yè)工商鋪高級營業(yè)經(jīng)理徐明堅(jiān)表示，廣州商圈發(fā)展不太均衡，就珠江新城而言，消費(fèi)人群購買力不如東區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)的租售情況也不如東區(qū)好。

    中原地產(chǎn)工商鋪商鋪部營業(yè)經(jīng)理龔勁濤認(rèn)為，在這些新興區(qū)域，外地商家遠(yuǎn)比廣州商家的積極性要高。他們擁有品牌實(shí)力，承租能力強(qiáng)，如白云萬達(dá)、5號停機(jī)坪，整體招商情況還算良好。

    方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，從銷售角度看，寫字樓、商鋪賣得都不錯(cuò)，這與投資渠道缺乏有關(guān)，但招租壓力就很大。

    租售價(jià)格如何走勢？租金增幅5%但回報(bào)率減少

    商用物業(yè)仍占有不限購、不限貸的市場優(yōu)勢，在高通脹壓力下，仍將繼續(xù)成為投資熱點(diǎn)。中原地產(chǎn)工商鋪商鋪部營業(yè)經(jīng)理龔勁濤表示，大型購物中心的租金將維持5%左右的增幅，但商鋪售價(jià)將總體持平。

    廣州美聯(lián)物業(yè)工商鋪高級營業(yè)經(jīng)理徐明堅(jiān)表示，租金整體持平，臨街商鋪在經(jīng)歷了2010年前后的瘋漲后，租金有所下調(diào)，但二三線街鋪、商場鋪將維持5%-10%的增長。不過受制于供應(yīng)量的加大，總體漲幅不會(huì)大幅攀升。

    方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志則認(rèn)為，投資都有風(fēng)險(xiǎn)存在，近兩年隨著供應(yīng)的增多，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率一直在遞減，從7%下降到現(xiàn)在5%-6%。