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　　今年以來，廣州寫字樓和商用公寓市場成交旺暢，在住宅限購政策的推動下，更多廣州市民將投資目光轉(zhuǎn)向了不限購不限貸、投資風(fēng)險又相對低的商用公寓和寫字樓項(xiàng)目，令成交量大增。日前，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月廣州一手寫字樓（含商用公寓）網(wǎng)簽量高達(dá)10999套，同比大增91.6%，接近一倍；成交面積同比漲幅也高達(dá)69.2%。與此同時，廣州寫字樓和商用公寓的價格也持續(xù)上升，網(wǎng)簽均價也同比漲了6.9%，達(dá)22706元/平方米。

　　廣州寫字樓、公寓價格創(chuàng)新高

　　今年以來，廣州寫字樓與商用公寓價格頻創(chuàng)新高。越秀區(qū)首次出現(xiàn)了超高價位的寫字樓成交記錄。該區(qū)的步云天地今年網(wǎng)簽的34套寫字樓，均價高達(dá)53987元/平方米。而在珠江新城，富力盈凱廣場寫字樓頻頻出現(xiàn)超過5萬元/平方米的成交個案，商用公寓項(xiàng)目天鑾也出現(xiàn)了超過9萬元/平方米的網(wǎng)簽價。

　　如果說步云天地寫字樓價格超高是因?yàn)樗�是可�?dāng)作商鋪出租的展貿(mào)式寫字樓，是市場中的特例，那么其他項(xiàng)目的超高交易價，確實(shí)是市場使然，如愛群薈景灣、天鑾和正佳萬豪金殿這些高端商用公寓項(xiàng)目，今年1-11月整體的網(wǎng)簽均價都在4萬-5萬多元/平方米之間。而保利中達(dá)廣場、富力盈通大廈、廣晟國際大廈、邦華環(huán)球廣場、合景睿峰等多個珠江新城項(xiàng)目，其網(wǎng)簽均價也都超過了3.3萬元/平方米。

　　郊區(qū)盤占據(jù)半壁江山

　　今年以來，番禺、增城、南沙等郊區(qū)的商用公寓市場持續(xù)紅火，加上蘿崗、增城、花都、從化等區(qū)域都有寫字樓及商用公寓產(chǎn)品成交，郊區(qū)盤占全市總量的比例大幅提升達(dá)48%，占據(jù)半壁江山，而去年同期該比例僅為22%。正是郊區(qū)盤的高占比，很大程度拉低了全市的成交均價。但在此情況之下，今年1-11月寫字樓整體均價同比還是漲了6.9%，達(dá)到22706元/平方米，這意味著今年廣州寫字樓價格實(shí)際漲幅是更高的。

　　最令人矚目的是番禺區(qū)，今年1-11月共網(wǎng)簽成交了3328套寫字樓性質(zhì)的單位，獨(dú)占全市寫字樓市場鰲頭；其網(wǎng)簽均價為14182元/平方米。值得一提的是，僅番禺萬達(dá)廣場一項(xiàng)目，占了該區(qū)超過七成的成交量，加上有近500套成交的敏捷·上城國際等項(xiàng)目，令萬博商圈成為今年公寓市場風(fēng)頭最勁的板塊。

　　傳統(tǒng)寫字樓旺區(qū)天河區(qū)今年的網(wǎng)簽量也不低，共網(wǎng)簽了2282套單位，網(wǎng)簽均價高達(dá)32517元/平方米，價格居全市最高位，該區(qū)主力成交項(xiàng)目有保利中達(dá)廣場、富力盈凱廣場、瑞安創(chuàng)逸、越秀財富世紀(jì)廣場、保利V座、馬賽國際商務(wù)中心、天鑾、合景睿峰等。

　　廣州一手商鋪量價齊跌

　　今年以來，因?yàn)槭兄行男略龉��?yīng)少，加上商鋪“大拆小”受限，小面積主題商場鋪市場低迷，在持續(xù)以郊區(qū)商鋪為主導(dǎo)的市況下，廣州一手商鋪市場整體出現(xiàn)量價齊跌的局面。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，2012年1-11月，廣州一手商鋪網(wǎng)簽套數(shù)共5449套，成交面積485004平方米，網(wǎng)簽成交均價20102元/平方米。與去年同期相比，今年1-11月一手商鋪的成交面積減少了12.3%，成交均價也大跌了12.9%。其成交均價更是低于一手寫字樓的成交均價。

　　從區(qū)域分布看，今年一手商鋪市場最大的特點(diǎn)是市中心成交量大減，中心六區(qū)僅成交了1655套，共189739平方米，成交面積只占總量的39.1%；而去年中心六區(qū)成交面積占了全市總量的53.2%。與之形成對比的是郊區(qū)盤因?yàn)楣��?yīng)量增大，網(wǎng)簽成交量也比去年大有增長，成交面積同比增幅達(dá)14%。正是郊區(qū)盤成交的高占比，使全市一手商鋪成交均價出現(xiàn)較大幅度的回落。

　　另外，與去年的大漲行情相比，今年廣州一手商鋪市場貴價鋪大減，去年1-11月成交均價最貴的商鋪出現(xiàn)在珠江新城的富力盈信大廈，其成交均價達(dá)283102元/平方米；而今年1-11月成交均價最高的商鋪是越秀區(qū)的萬藝廣場，成交均價僅126634元/平方米，還不到去年同期最高價的一半。

　　值得一提的是，與去年情況相似，今年一手商鋪市場的關(guān)聯(lián)交易仍比較突出。像越秀區(qū)的天倫東鳴軒、海珠區(qū)的中海橡園國際、白云區(qū)的穗和城、天河區(qū)的富力公園28，還有蘿崗區(qū)的宏康和園等項(xiàng)目，都屬于一次性大面積交易的性質(zhì)，其成交均價也都普遍低于市場價。這也是一手商鋪成交均價下降的一大原因。

　　原因：郊區(qū)公寓供應(yīng)激增引發(fā)投資熱

　　今年1-11月，廣州一手寫字樓成交面積同比急漲近七成，寫字樓類物業(yè)為何如此熱銷？中立地產(chǎn)高級分析師相韡對此表示，除了住宅限購政策持續(xù)深入拉動投資繼續(xù)轉(zhuǎn)向商用物業(yè)領(lǐng)域的因素外，最主要還是供求關(guān)系使然。今年以來，番禺、增城、南沙、蘿崗等郊區(qū)的商用公寓項(xiàng)目供應(yīng)大增，而且這些商用公寓幾乎都以五六十平方米的小戶型產(chǎn)品為主打，郊區(qū)盤價位原本就低，加上戶型小，其每套的總價非常低，有的公寓四五十萬元，甚至二三十萬元就能買得到，如增城的譽(yù)山國際公寓、番禺的奧園養(yǎng)生廣場、南沙的敏捷君御國際等，投資門檻非常低，連普通工蔟階層也能買得起，吸引不少投資客入市。另一方面，住宅限購后，曾低至十幾二十萬元就能買一個的小面積主題商鋪，在今年因?yàn)槭苷�策所限，市場鮮有新供應(yīng)面市，由此分流出了更多的普通投資客，從商鋪投資轉(zhuǎn)向了小面積公寓投資，從而推動了寫字樓、商用公寓市場的整體成交。當(dāng)然了，除這些原因外，今年整體經(jīng)濟(jì)比去年有所好轉(zhuǎn)，優(yōu)質(zhì)寫字樓和高端公寓的投資行情也向好，這也直接導(dǎo)致了高端市場的成交持續(xù)攀升，令市中心的成交量也出現(xiàn)穩(wěn)定增長。