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    北京：中關(guān)村等甲級(jí)寫字樓入駐率超96% 去年租金累漲21%

　　北京寫字樓在2011年供應(yīng)出現(xiàn)井噴，進(jìn)入2012年供應(yīng)同比有所減緩，但整體發(fā)展仍處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2012年北京寫字樓供應(yīng)面積為261.7萬平方米，成交面積232.9萬平方米，寫字樓租金逐年上漲。據(jù)中原監(jiān)測(cè)的七大商圈（國(guó)貿(mào)、燕莎、建國(guó)門、東二環(huán)、金融街、中關(guān)村、亞奧商圈）樓盤租賃數(shù)據(jù)顯示，2012年1—10月七大商圈內(nèi)甲級(jí)寫字樓平均租金為395元/平方米·月，全年累漲21%。
　　2011年北京甲級(jí)寫字樓空置率不斷降低，市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，其中核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目備受青睞，入駐率不斷上升。2011年12月，北京甲級(jí)寫字樓入駐率達(dá)到94.35%，全年累漲5個(gè)百分點(diǎn)。CBD、金融街、中關(guān)村等甲級(jí)寫字樓入駐率均達(dá)到96%以上，普遍呈現(xiàn)滿租狀態(tài)。預(yù)計(jì)2013年北京寫字樓的租金和售價(jià)將穩(wěn)步上漲，全年的供應(yīng)面積在300萬平方米左右。

    上海:寫字樓“整層購(gòu)買現(xiàn)象”集中出現(xiàn) 辦公物業(yè)投資熱情較高

　　從2012年下半年開始，上海辦公市場(chǎng)熱度出現(xiàn)明顯上揚(yáng)。并且在12月份成交量達(dá)29.59$萬平方米，創(chuàng)下2009年10月以來新高。其中，購(gòu)買一整層寫字樓物業(yè)的現(xiàn)象在下半年集中出現(xiàn)，說明了投資者對(duì)未來寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的樂觀預(yù)期。

　　同時(shí)，寫字樓租金持續(xù)飆升，且后勁十足。辦公物業(yè)大宗交投情緒整體較高，一部分實(shí)力企業(yè)開始尋求機(jī)會(huì)買下寫字樓的產(chǎn)權(quán)。市場(chǎng)租金的持續(xù)上漲，以及后續(xù)優(yōu)質(zhì)地段供應(yīng)的稀缺，對(duì)買家起到了很大的刺激作用。從整個(gè)上海的辦公市場(chǎng)看，當(dāng)前可售余量為483.63萬平方米，總量平均比上個(gè)月有微幅上揚(yáng)。同時(shí)，成交均價(jià)由上個(gè)月的18463元/平方米躍升至31618元/平方米，創(chuàng)下去年4月以來新高。

　　此外，“整購(gòu)現(xiàn)象”頻現(xiàn)是今年2月辦公市場(chǎng)的重要特征。例如，來自北外灘板塊的上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心6號(hào)樓，在2月28日以92799元/平方米的價(jià)格被整購(gòu)，成交總價(jià)達(dá)16.66億元，直接拉動(dòng)全市辦公均價(jià)的大幅上揚(yáng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，由于住宅市場(chǎng)調(diào)控不斷升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是小戶型商住兩用產(chǎn)品市場(chǎng)，被投資者或創(chuàng)業(yè)者長(zhǎng)期看好。

    廣州:投資型買家轉(zhuǎn)向辦公物業(yè) 甲級(jí)寫字樓售價(jià)上新臺(tái)階

　　短時(shí)間內(nèi)政策很難在市場(chǎng)產(chǎn)生量化。不過其在投資者中間引起了小波瀾。近期向我們打聽寫字樓的多是改善型和投資型買家。媒體間討論的觀點(diǎn)則認(rèn)為，“新國(guó)五條”細(xì)則出來后，有可能會(huì)把改善型客戶和投資型客戶逼到公寓和寫字樓上去，從現(xiàn)在的趨勢(shì)來看，投資者可能會(huì)趨向于小型的寫字樓，它們更好出租，門檻也低。這一判斷基于目前廣州寫字樓的狀態(tài)：多屬于自持物業(yè)，帶產(chǎn)權(quán)出售的寫字樓（公寓）比較少。其投資回報(bào)率大約在2%—4%之間，遇到地段好回報(bào)更高，吸引眾多投資者出手。

　　數(shù)據(jù)也佐證了這一點(diǎn)。自2010年開始廣州寫字樓市場(chǎng)從“倒掛”狀態(tài)逆襲，供應(yīng)量加大且中央?yún)^(qū)域的寫字樓賣得都不錯(cuò)。來自仲量聯(lián)行的研究數(shù)據(jù)顯示，2012年廣州甲級(jí)寫字樓銷售價(jià)格再躍新臺(tái)階，銷售均價(jià)達(dá)3.3萬元/平方米，同比上升3.8%。寫字樓（含商用公寓）成交面積達(dá)121萬平方米，同比漲幅高達(dá)69%。網(wǎng)簽均價(jià)也同比漲了6.5%，達(dá)23706元/平方米的歷史高位。