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　　由于供應(yīng)方面的井噴，從去年開始廣州高端寫字樓租賃市場就面臨空置率高企和租金下行的壓力。進(jìn)入今年以后，隨著國五條的發(fā)布和細(xì)則的出臺，住宅市場的調(diào)控政策進(jìn)一步強(qiáng)硬，導(dǎo)致了大量投資涌入商業(yè)地產(chǎn)。因此在今年第一季度商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象，銷售價(jià)和租金都出現(xiàn)了上漲。

　　寫字樓租金出現(xiàn)久違回暖

　　近日，仲量聯(lián)行，第一太平戴維斯和高力國際等研究評估機(jī)構(gòu)分別發(fā)布了2013年第一季度商用物業(yè)市場的報(bào)告，租金15個(gè)月來首次止跌回升。高力國際發(fā)布的市場研究報(bào)告顯示，2013年第一季度，廣州市甲級寫字樓市場表現(xiàn)平淡，租賃活動(dòng)未如上季度活躍，季內(nèi)主要租賃成交主要來自電子科技、金融銀行、貿(mào)易、生物醫(yī)藥、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)。此外，本季度未錄得新增項(xiàng)目入市，市場總庫存維持在2，946，159平方米，全市甲級寫字樓市場整體平均空置率較上季度下降2.4個(gè)百分點(diǎn)至21.9%；全市平均租金水平較上季度有所增長，但增幅不大，截至2013年第一季度末，錄得廣州市甲級寫字樓平均租金為每月每平方米156.9元。

　　仲量聯(lián)行的報(bào)告也指出，由于對未來銷售額增長預(yù)期審慎，加上租金成本不斷上升，大部分零售商放緩其擴(kuò)張步伐。另一方面，國際品牌零售商在本季繼續(xù)對廣州零售市場持有信心，并以較高租金與國內(nèi)零售商競爭核心片區(qū)。

　　區(qū)域方面，天河區(qū)租金依然保持堅(jiān)挺。便利的區(qū)位及濃厚的辦公氛圍，使得體育中心一帶持續(xù)受到租戶關(guān)注，該區(qū)域租金水平較上季度錄得約1.2%的上升，帶動(dòng)全市整體租金上漲。然而，對于珠江新城及海珠等區(qū)域的甲級寫字樓，由于階段性的供過于求仍有待緩解，租金水平仍然保持下降，但下調(diào)幅度較上季度已顯著收窄。

　　來自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)也顯示，本月漲幅相對最高的是天河北的甲級寫字樓，平均租金達(dá)147.7元/平方米/月，環(huán)比上升0.9%，空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至4.5%。與此同時(shí)，珠江新城租金與上一季度基本持平，為每月168.9元/平方米，空置率環(huán)比上升2.3個(gè)百分點(diǎn)至19.2%。而因?yàn)殇N售行情大好，不少發(fā)展商大幅提高一手寫字樓價(jià)格，引發(fā)了目標(biāo)買家的觀望情緒，令銷售速度放緩。從整體上看第一季度甲級寫字樓平均資本值大致保持穩(wěn)定，環(huán)比微升0.4%至每平方米29400元/平方米。對于甲級寫字樓租賃市場方面，高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋預(yù)測，2013年全年將有合計(jì)約63萬平方米新增寫字樓面積投入市場，鑒于目前寫字樓租賃市場需求有限，租戶議價(jià)空間將進(jìn)一步加大，租金將面臨下調(diào)可能。

　　零售地產(chǎn)市場售價(jià)穩(wěn)步提升

　　在廣州零售市場方面，第一季度的市場表現(xiàn)相對穩(wěn)定，由于投資者信心增強(qiáng)，本季優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的售價(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺，資本值錄得環(huán)比增幅1.7%。仲量聯(lián)行報(bào)告指出，代表性的成交方面，日本餐飲品牌一風(fēng)堂同時(shí)落戶天河北的正佳廣場、天河?xùn)|路75號和珠江新城的花城匯中區(qū)；加州健身中心在珠江新城的高德置地夏商場租下約2500平方米的店鋪。一季度全市優(yōu)質(zhì)商鋪凈吸納量錄得75700平方米。整體空置率相對平穩(wěn)，較上季僅微升0.1個(gè)百分點(diǎn)至3.2%。

　　在售價(jià)方面，高力國際報(bào)告也特別指出，出于對國家新一輪調(diào)控政策出臺前的審慎觀望，買家觀望情緒有所增加，引致季內(nèi)成交量與成交均價(jià)都出現(xiàn)一定下跌，寫字樓投資市場較上季度表現(xiàn)平淡。季內(nèi)珠江新城多個(gè)寫字樓項(xiàng)目售價(jià)增長有所放緩，個(gè)別項(xiàng)目二手成交價(jià)格亦出現(xiàn)了小幅下調(diào)。2013年第一季度，高力國際錄得廣州市甲級寫字樓平均售價(jià)為每平方米33107元，較上季度大致持平。

　　由于本季核心片區(qū)的租賃需求增加，租金有所增長，帶動(dòng)整體租金上升。一季度廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的平均租金為454元/平方米/月，環(huán)比增幅1.7%。面對整體零售需求疲軟的態(tài)勢，個(gè)別非核心區(qū)的新商場因面臨租金壓力，業(yè)主愿意提供免租期優(yōu)惠吸引國際品牌租戶進(jìn)駐。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，由于經(jīng)濟(jì)形勢和電商拓展等方面的原因，零售業(yè)面臨的增長上的頹勢將最終折射到商業(yè)地產(chǎn)的租金變化上，租金面臨下行危險(xiǎn)。但從一季度的租金走勢來看，零售業(yè)對市場的消化方面并未出現(xiàn)明顯萎靡，特別是快時(shí)尚品牌主導(dǎo)了近期的購物中心租賃。高力國際深圳商鋪服務(wù)部董事林丹分析，對于購物中心而言，快時(shí)尚品牌的活躍也是利好消息，說明市場還大有可為；另外，這類品牌的進(jìn)駐，還能為購物中心帶來消費(fèi)能力較強(qiáng)的年輕消費(fèi)人群，這些都是商場的中堅(jiān)消費(fèi)力量。“對消費(fèi)者來講，這類品牌款式新穎多樣、更新速度快、價(jià)格適宜、緊貼潮流，可以用相當(dāng)實(shí)惠的價(jià)錢購買到款式幾可媲美國際頂級品牌款式的服裝，又可樂而不為呢？！因此，這可謂是三方共贏的。”

　　目前新一輪的調(diào)控政策已出臺，房地產(chǎn)市場調(diào)控方向明朗，預(yù)料未來政府將加大對住宅市場的調(diào)控力度，繼而，對于在住宅市場受到抑制的投資需求將轉(zhuǎn)向不受政策束縛影響的商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，逐步清晰的政策信號將為商業(yè)地產(chǎn)市場帶來利好，展望2013年商業(yè)地產(chǎn)投資市場將迎來一定上升空間，年內(nèi)預(yù)期向好。