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    2013年年初，徐銘所在的互聯(lián)網(wǎng)公司從北京CBD的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)搬到了酒仙橋電子城。公司遷址的原因很簡(jiǎn)單，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)7元/平方米/天的租金已成為其難以承受之重，且今年如果再續(xù)租又將面臨租金的上漲，老板索性決定將公司搬到酒仙橋區(qū)域，相較而言，電子城4元/平方米/天的租金能節(jié)約一大筆成本。

    事實(shí)上，由于酒仙橋電子城所在區(qū)域配套設(shè)施逐漸成熟，近兩年不斷吸引大型企業(yè)進(jìn)駐。而從去年開(kāi)始，北京寫(xiě)字樓需求溢出效應(yīng)明顯，包括望京、酒仙橋等區(qū)域的新興辦公區(qū)域成為一眾企業(yè)的“新寵”。

    一系列連鎖反應(yīng)被激發(fā)。受北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金的連續(xù)上漲，北京商務(wù)園和倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的租金也經(jīng)歷了大幅上升。而第一太平戴維斯北京研究及顧問(wèn)咨詢(xún)部董事王瓊告訴記者，北京核心辦公商圈的業(yè)主們?cè)谝庾R(shí)到需求外溢后，為挽留住優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，開(kāi)始給予續(xù)租客戶(hù)更為優(yōu)惠的條件。由此，北京東部傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金三年來(lái)亦出現(xiàn)了首次下跌。

    租金拐點(diǎn)在連續(xù)監(jiān)測(cè)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)后，第一太平戴維斯發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)過(guò)了連續(xù)三年持續(xù)上漲后，東部傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)租金出現(xiàn)了首次小幅下跌，但西部市場(chǎng)及新興區(qū)域租金仍保持上漲。在業(yè)界看來(lái)，此前寫(xiě)字樓租金漲速最快的北京現(xiàn)在有明顯放緩的趨勢(shì)，意味著寫(xiě)字樓租金拐點(diǎn)的到來(lái)。

    此前，由于供需矛盾的持續(xù)發(fā)酵，租金一直居高不下，導(dǎo)致北京甲級(jí)寫(xiě)字樓完全由賣(mài)方市場(chǎng)主導(dǎo)。戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金上漲至每月每平方米298.23元，環(huán)比上漲1.27個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期相比上漲7.46%。同時(shí)，在無(wú)新項(xiàng)目入市的情況下，寫(xiě)字樓空置率下降至1.97%，環(huán)比降低0.79個(gè)百分點(diǎn)。

    另一面，供應(yīng)卻愈加稀缺。根據(jù)第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)，2013年第一季度，由于僅有兩個(gè)自用型項(xiàng)目竣工入市，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓可租賃存量穩(wěn)定在914萬(wàn)平方米。此后3個(gè)季度，僅有4個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將交付使用，為市場(chǎng)新增15.6萬(wàn)平方米可租賃供給。

    “這將令2013年供給量跌至過(guò)去15年最低值。”王瓊說(shuō)，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)將繼續(xù)面臨可租賃供給短缺的狀況。

    這種情況下，核心商圈的寫(xiě)字樓的需求構(gòu)成已發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變，租客群體發(fā)生變化，同時(shí)核心位置亦面臨再聚集趨勢(shì)。

    根據(jù)高緯環(huán)球北京分公司的調(diào)研，今年第一季度，隨著中國(guó)網(wǎng)、拉手網(wǎng)和東方資產(chǎn)等租戶(hù)的入駐，北京寫(xiě)字樓租賃成交中，高科技和金融業(yè)分別以31%和24%的占比排名前兩位。從商圈來(lái)看，北京中央商務(wù)區(qū)商圈、亮馬河商圈和望京商圈的寫(xiě)字樓租賃成交最為活躍。

    宏觀經(jīng)濟(jì)的不景氣，影響了一些企業(yè)的擴(kuò)租需求，尤其是一些跨國(guó)企業(yè)。以致于去年北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)生了系列“逃離CBD”事件——惠普、奧林巴斯、甲骨文、路透社等知名企業(yè)紛紛遷址酒店橋、上地、望京、石景山等區(qū)域。

    王瓊則告訴記者，往年北京70%~80%的寫(xiě)字樓需求都是由外企帶動(dòng)，尤其是世界500強(qiáng)企業(yè)，而現(xiàn)在內(nèi)資企業(yè)的租賃需求已經(jīng)占據(jù)很大比例。今年1月份北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃成交3.75萬(wàn)平方米總量中，內(nèi)資企業(yè)占比為60%，外資企業(yè)為40%。

    變化還在于，租金增長(zhǎng)已現(xiàn)頹勢(shì)，不僅CBD區(qū)域租金出現(xiàn)了下跌趨勢(shì)，截至今年一季度末，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金為每平方米每月318.8元，環(huán)比漲幅僅為0.4%。

    業(yè)主讓步“我們注意到，由于核心商圈的寫(xiě)字樓租金價(jià)格持續(xù)高位，一些大型企業(yè)開(kāi)始考慮租賃商務(wù)園作為辦公地點(diǎn)，以節(jié)省辦公租金成本，尤其是一些IT通信行業(yè)的企業(yè)。”世邦魏理仕北京分公司研究部董事陳紅飛說(shuō)。

    今年，租戶(hù)依舊將繼續(xù)尋求低租金成本解決方案，這種預(yù)期也擠壓了業(yè)主的談判空間。一般而言，年初為租賃淡季，已有部分業(yè)主愿意給予租金優(yōu)惠來(lái)爭(zhēng)取目標(biāo)客戶(hù)，打造好的開(kāi)局。

    話(huà)語(yǔ)權(quán)慢慢往租方傾斜。

    第一太平戴維斯北京商業(yè)樓宇部董事溫書(shū)閱說(shuō)，從去年第三季度開(kāi)始，北京CBD核心區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金即已有下跌現(xiàn)象，但由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于新租市場(chǎng)，而在這一區(qū)域新租案例較少，大多屬續(xù)租案例，因此在此前的數(shù)據(jù)中沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)。“通常續(xù)租案例中，為了挽留客戶(hù)，防止客戶(hù)流失到非核心區(qū)，寫(xiě)字樓業(yè)主往往會(huì)給予續(xù)租客戶(hù)更為優(yōu)惠的條件，租金往往會(huì)低于新租客戶(hù)。”王瓊也表示，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金經(jīng)過(guò)3年的持續(xù)上漲，已極大地削弱了租戶(hù)的承受能力，加之宏觀經(jīng)濟(jì)下行使得企業(yè)擴(kuò)張需求放緩，同時(shí)，新興商務(wù)區(qū)已為企業(yè)帶來(lái)更多的辦公選擇，“去中心化”現(xiàn)象將愈加明顯。

    事實(shí)上，業(yè)主方也已注意到新興商務(wù)區(qū)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。根據(jù)世邦魏理仕最新的報(bào)告顯示，2013年第一季度，北京商務(wù)園和倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施租金分別上升了1.4％和1.6％，至每月每平方米147.1元和38.2元。

    陳紅飛表示，同樣具備辦公樓功能的商務(wù)園、電子城工業(yè)園在過(guò)去兩年中備受市場(chǎng)關(guān)注。2012年，北京商務(wù)園總體平均漲幅為20.2％，其中望京與酒仙橋電子城租金上漲幅度最大，望京租金上升36.6％，酒仙橋租金上升27.0％。

    對(duì)于后市，溫書(shū)閱表示，2013年新增供應(yīng)量也僅20萬(wàn)平方米左右，相比前幾年每年將近70萬(wàn)平方米的平均放量來(lái)說(shuō)基本是杯水車(chē)薪，因此，在2016年前，租金水平仍舊會(huì)保持在一個(gè)高位狀態(tài)。

    帶來(lái)的影響則是區(qū)域行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。比如CBD，最終留下的會(huì)是金融、服務(wù)類(lèi)、咨詢(xún)類(lèi)的租金承受能力較高的公司，而像IT、傳媒、醫(yī)藥、制造業(yè)等承租能力較低的行業(yè)將會(huì)離開(kāi)核心區(qū)。北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)核心商圈高租金低空置的局面也將繼續(xù)推進(jìn)北京企業(yè)租戶(hù)選址邊緣化。