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　　手持幾十億元，在北京只能購買一棟辦公樓宇，在天津卻可以買三棟，這筆生意你會(huì)怎么做？

　　第一太平戴維斯天津分公司董事總經(jīng)理盧向暉在向他的客戶仔細(xì)算了一筆賬后，這個(gè)來自保險(xiǎn)公司的客戶毫不猶豫地選擇了前者，“盡管在天津可以買到很好的地鐵上蓋物業(yè)，而北京沒有現(xiàn)成的寫字樓購買，這個(gè)客戶也寧愿等兩三年，甚至找開發(fā)商定做產(chǎn)品”。

　　供應(yīng)與需求嚴(yán)重不匹配，這是天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)正在面臨的窘狀。

　　在天津?yàn)I海新區(qū)，密密麻麻的水泥高樓林立，數(shù)十個(gè)高聳的塔吊立在裸露的空樓頂上，一個(gè)龐大的建筑群正在拔地而起。在天津人小安眼里，6年前，這里還是一片鹽堿地，如今儼然變成了一片大工地，但已有不少項(xiàng)目封盤或停工，“就是一個(gè)空城”。

　　這背后還有一個(gè)驚人的數(shù)字，根據(jù)盧向暉及其團(tuán)隊(duì)的監(jiān)測(cè)，5年之內(nèi)，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)計(jì)劃供應(yīng)量高達(dá)600多萬平方米。那么，吸納量又有多少？“2012年，天津中心城區(qū)寫字樓的吸納量只有2萬多平方米。”盧向暉說。

　　世邦魏理仕更是測(cè)算得出一個(gè)難以想象的結(jié)論：天津到2014年底新增的優(yōu)質(zhì)寫字樓存量超過500萬平方米，消化周期需要60年（消化周期=目前至2014年底的存量/過去16個(gè)季度的平均吸納量）。

　　當(dāng)天津?yàn)I海新區(qū)在一片荒灘之上高調(diào)建起CBD時(shí)，質(zhì)疑便同光環(huán)一路相隨。規(guī)劃者希望十年后她能像上海浦東陸家嘴那樣在北方大地上冉冉升起，但是這個(gè)美好的愿望何時(shí)能實(shí)現(xiàn)不得而知。

　　規(guī)劃透支需求

　　在所有的二線城市中，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)過量的情況是最為突出的。

　　盧向暉介紹，天津?qū)懽謽侵饕�的供�?yīng)量，集中于兩大區(qū)域：中心城區(qū)和濱海新區(qū)。其中，濱海新區(qū)主要由響螺灣商務(wù)區(qū)、于家堡金融區(qū)、天津泰達(dá)MSD（現(xiàn)代服務(wù)區(qū)的英文縮寫）構(gòu)成。

　　“泰達(dá)MSD一期2012年入市，總體量12.9萬平方米左右，未來3到5年會(huì)有70萬平方米入市；于家堡未來5年內(nèi)有150萬平方米入市；響螺灣將有220萬平方米入市。目前這些項(xiàng)目均在建設(shè)中。”盧向暉表示，綜合來看，未來5年內(nèi)，天津僅濱海新區(qū)計(jì)劃供應(yīng)就將達(dá)440萬平方米，中心城區(qū)也有200萬平方米入市，兩數(shù)相加，總體量將超600多萬平方米。

　　根據(jù)世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示，從2012年一季度到2014年底，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓的新增供應(yīng)量將達(dá)到450萬平方米，即未來兩年新增的供應(yīng)量，約是過去10年（2002~2011年）供應(yīng)量的4倍。

　　與供應(yīng)量極為不符的是過低的吸納量。戴德梁行對(duì)天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，今年第一季度，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓無新增供應(yīng)投放市場(chǎng)，全市甲級(jí)寫字樓的總存量維持在850633平方米。一季度天津市區(qū)甲級(jí)寫字樓吸納量為3030平方米，與去年同期相比減少45.67%。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，天津的規(guī)劃瘋狂，以致于透支了市場(chǎng)。

　　2006年6月，《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見》指出：“在金融企業(yè)、金融業(yè)務(wù)、金融市場(chǎng)和金融開放等方面的重大改革，原則上可安排在天津?yàn)I海新區(qū)先行先試。”

　　在此背景下，響螺灣商務(wù)區(qū)和于家堡金融區(qū)先后立項(xiàng)。2007年，濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)起步區(qū)——響螺灣商務(wù)區(qū)正式開工建設(shè)，當(dāng)時(shí)開工39個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)48棟樓宇。其被正式定位為外省市、中央企業(yè)駐濱海新區(qū)的辦事機(jī)構(gòu)、集團(tuán)總部和研發(fā)中心，與于家堡金融區(qū)和泰達(dá)MSD共同構(gòu)成濱海新區(qū)的中心商務(wù)區(qū)。

　　公開資料顯示，響螺灣整體規(guī)劃面積為3.2平方公里，總投資高達(dá)420億元。按照計(jì)劃，到2015年，響螺灣內(nèi)所有項(xiàng)目就將全部投入使用，屆時(shí)將有2000余家企業(yè)入駐。于家堡金融區(qū)占地3.86平方公里，耗資2000億元，將建成全球規(guī)模最大的金融區(qū)。

　　而泰達(dá)MSD的規(guī)劃更是宏偉。為響應(yīng)國務(wù)院改進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)平臺(tái)的號(hào)召，加速濱海發(fā)展，《津開發(fā)〔2008〕28號(hào)》文件決定，在濱海新區(qū)核心區(qū)構(gòu)建包含CBD在內(nèi)的復(fù)合型的、國際最先進(jìn)水準(zhǔn)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，吸納國際和國內(nèi)著名企業(yè)在此設(shè)立中國區(qū)或環(huán)渤海地區(qū)總部機(jī)構(gòu)。至此，旨在促進(jìn)城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展、多元化發(fā)展城市的先試政策落地濱海，中國第一個(gè)MSD——泰達(dá)MSD應(yīng)運(yùn)而生。

　　但是6年過去，這個(gè)天津重點(diǎn)打造的CBD卻人跡罕至。公開信息顯示，這里封盤或停工的項(xiàng)目達(dá)到30%。

　　退出機(jī)制不完善

　　“天津的現(xiàn)狀就是不斷在建設(shè)，供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求量。”盧向暉說，泰達(dá)MSD的空置率目前在15%左右，相對(duì)較低，而天津中心城區(qū)空置率達(dá)18%左右。對(duì)于這個(gè)數(shù)字，盧向暉認(rèn)為：“如果未來幾年能維持這個(gè)空置率已經(jīng)是很樂觀了。”

　　在中國的許多大城市中，寫字樓市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)并非是由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而帶來的需求所推動(dòng)，很大程度上，這種快速擴(kuò)張是受地方政府的決策引導(dǎo)所致。因?yàn)殚_發(fā)新的中央商務(wù)區(qū)，可以推動(dòng)土地的銷售、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及整體房地產(chǎn)的投資，能保證地方財(cái)政收入和地方國民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)。這種情形在許多二線城市都存在。

　　經(jīng)歷了2008年金融危機(jī)和數(shù)次房地產(chǎn)調(diào)控后，天津?yàn)I海新區(qū)三大商務(wù)區(qū)的建設(shè)速度并沒有預(yù)想的快，甚至有些投資者選擇了退出。

　　2011年6月，云南城投將其在響螺灣占地10014.5平方米的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出去，掛牌價(jià)1.62億元。彼時(shí)，該項(xiàng)目主體混凝土結(jié)構(gòu)已建至7層，附樓主體混凝土結(jié)構(gòu)已完成。而高達(dá)358米、并伴有“北京有鳥巢，天津有蜂窩”之稱的中鋼天津國際廣場(chǎng)，目前停工已兩年。

　　已經(jīng)建設(shè)好的項(xiàng)目面臨的是租給誰或者賣給誰的問題。

　　盧向暉告訴記者，寫字樓的運(yùn)營(yíng)模式主要有三大類：出租、散售、租售結(jié)合，目前天津市場(chǎng)主要是以后兩種為多，初步估算，至少有95%以上的開發(fā)商都想在寫字樓項(xiàng)目建成之后賣掉，迅速變現(xiàn)。“如果以傳統(tǒng)的自持開發(fā)商來說，目前的市場(chǎng)情況是不宜入市的，因?yàn)樗�要面臨沒有客戶的問題。

　　這是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題，目前想到天津投資的資金并不多，可能只占北京的5%~10%。盧向暉說，盡管北京的辦公樓宇投資回報(bào)率可能只有5%~6%，但從投資進(jìn)入和退出機(jī)制來看，北京的退出機(jī)制很成熟，且可以預(yù)見的是，北京的辦公物業(yè)有增值空間，而投資天津則要面臨退出周期過長(zhǎng)的問題。

　　在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京上古新銳執(zhí)行董事吳疆看來，北京CBD核心區(qū)域的寫字樓，開發(fā)商大多數(shù)是選擇持有的，而不是銷售，從另一層面反映出開發(fā)商目前的態(tài)度。

　　“從外部環(huán)境來說，全國的新建開發(fā)區(qū)很多，很多城市都在爭(zhēng)取同一批客戶。內(nèi)部環(huán)境來說，天津各區(qū)之間也存在著激烈的競(jìng)爭(zhēng)，各區(qū)政府為了吸引更多的資金進(jìn)駐均會(huì)給予這樣那樣的優(yōu)惠政策，天津的寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入白熱化階段，純粹的是買方市場(chǎng)或租賃市場(chǎng)。”盧向暉說。