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    隨著二線城市寫字樓市場供大于求的風險日益增大，諸多機構(gòu)在此問題的態(tài)度也由之前避諱轉(zhuǎn)為一致?lián)鷳n，寫字樓市場正經(jīng)歷從看多到唱空的轉(zhuǎn)折。這一微妙變化的根源在哪？哪些因素在推動二線城市寫字樓的供應(yīng)井噴？

    記者：二線城市寫字樓的供過于求的原因是什么？

    溫書閱：二線城市大多數(shù)都存在盲目開發(fā)、供應(yīng)量過剩的情況。天津、沈陽、重慶都有這種情況，地方政府都有很明顯的政令色彩，盲目開發(fā)、提前沒有做很好的調(diào)查。在中國唯一有成熟趨向的寫字樓市場只有北京和上海，深圳、廣州都不具備這樣的市場成熟度。

    寫字樓租賃是跟第三產(chǎn)業(yè)相關(guān)的，一個城市第三產(chǎn)業(yè)沒有發(fā)展到一定的規(guī)模，是不具備吸納大規(guī)模寫字樓市場的條件的。二三線城市會在一定時期內(nèi)存在很尷尬的境地，龐大的供應(yīng)難以消化。原本要持有經(jīng)營的會轉(zhuǎn)為散售，因為畢竟要收回投資。

    周曉駿驊：造成這種供應(yīng)過剩的原因主要是政府借開發(fā)提高政績，同時也創(chuàng)造很大的經(jīng)濟收益。而這種模式今天看也沒有太大的改觀。地方政府對于開發(fā)商建完寫字樓后，市場如何吸納并沒有太多考慮。比如說各地都有超高層寫字樓，但到底當?shù)赜袥]有這樣的市場需求、需求能不能支撐，這些問題地方政府的考慮非常不周。如果要讓開發(fā)商選擇的話，是不會選擇目前這種狀態(tài)的。有時是迫于當?shù)卣�府的要求，開發(fā)商不進這個市場有些不甘心，進來后不按地方政府的要求去做又很難在當?shù)亻L期發(fā)展，所以開發(fā)商即使知道違背一些經(jīng)濟規(guī)律和市場規(guī)律，也要去做。

    公衍奎：這種狀況可以說是政府和市場的合謀，是地方政府與企業(yè)的共贏模式，使供應(yīng)量短期增加。對于開發(fā)企業(yè)來說，因為地方政府有強烈的需求，所以往往會給予企業(yè)政策溢價，即用較低的成本可以去做高端的寫字樓，或者是有些項目以捆綁住宅的形式出讓。市場需求沒那么足，但開發(fā)企業(yè)做這個項目已經(jīng)盈利了。本來這個項目是沒利潤的，而通過政府補貼有利潤了，導(dǎo)致很多項目的出現(xiàn)。通過這種方式，實際上是政府在讓利。這類似于光伏產(chǎn)業(yè)，光伏產(chǎn)業(yè)不賺錢，但為什么有那么大的生產(chǎn)量，就是因為政府有補貼。一些開發(fā)商也在寫字樓開發(fā)里面拿到了補貼。

    而政府推動最直接的原因就是發(fā)展沖動。目前，地方政府單純的住宅用地越來越少了，地方政府希望通過這種公建項目拉動城市發(fā)展，促產(chǎn)業(yè)、拉就業(yè)，所以對寫字樓開發(fā)有強烈的需求。

    如天津濱海新區(qū)，出現(xiàn)寫字樓供應(yīng)過剩完全是政策導(dǎo)向所致。而這種局面只能慢慢靠時間去解決，政府給予足夠的政策扶持、給予足夠的稅收減免、給予足夠的政策溢價，吸引企業(yè)慢慢進來，人氣起來后再去消化。但就業(yè)的增長、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還是會慢于寫字樓的建設(shè)速度，所以其在很長一段時間內(nèi)，表現(xiàn)出來仍是過剩甚至成為“鬼城”。

    但沈陽不太一樣，前幾年城市擴張速度過快，外圍過大，而內(nèi)部就完全綜合化開發(fā)，跟住宅市場發(fā)展類似，很多城市住宅價格上漲較慢，原因是地多，供需不匹配。

    此外，過度開發(fā)使更多的政府資源投入到了不需要的地方。未來可能會導(dǎo)致一些金融風險。還有一種可能，就是很多城市出現(xiàn)爛尾樓。拉動城市發(fā)展、改變城市形象、增加就業(yè)、增加稅收這些目標都將很難達到。

    記者：面對這種局面，你對于寫字樓開發(fā)商及地方政府應(yīng)該進行哪些調(diào)整？

    溫書閱：怎么去解決這個問題，就看如何去定位，我認為還是應(yīng)該有一個針對客戶的產(chǎn)業(yè)定位。或者是改變一種方式，以散售或整售的方式去解決初期的壓力�？傮w來說壓力很大，前景并不是特別清晰。因為當時很多二線城市做規(guī)劃時，寫字樓市場就是供應(yīng)過量的。但說前景暗淡也不一定，我們看到，已有一些城市慢慢開始做產(chǎn)業(yè)，這是一個好的趨勢。比如說天津的武清，主要的趨向就是工業(yè)物流，還有一些北歐制造業(yè)企業(yè)。我認為這是做了一個充分的市場定位的，不去跟主流的寫字樓市場比拼，就做這個產(chǎn)業(yè)。

    周曉駿驊：地方政府初期的規(guī)劃定位很多都是跟風，一些功能定位沒有任何根據(jù)。適不適合是要靠專業(yè)機構(gòu)來評估。地方政府在最初期的時候，其實就應(yīng)該引入一些專業(yè)的機構(gòu)來做。從現(xiàn)在暴露的問題來看，最欠缺的也正是最初期定位。當我們這些機構(gòu)進入具體某個項目時，其實已經(jīng)晚了，因為大的區(qū)域定位已經(jīng)規(guī)劃完了，所以只能去嘗試改變某一個項目的未來境遇。

    公衍奎：短期內(nèi)，船不碰壁，地方政府不會掉頭。沒有看到“鬼城”之前，都覺得這里面還有機會。政府還有發(fā)展的需求，開發(fā)商也有利益的驅(qū)使，這兩種影響供應(yīng)的因素都還在。問題是需求沒有那么多了，就會更加供過于求。對于地方政府來說，此時應(yīng)該掌握好城市發(fā)展的節(jié)奏和戰(zhàn)略。

    對于開發(fā)商來講，像沈陽的有些綜合體一般都是在城市中心的綜合開發(fā)項目，又比較集中，同質(zhì)化比較嚴重。雖然住宅能回收一部分資金，但很多項目未必能緊靠住宅支撐成本，風險還是很大。開發(fā)商應(yīng)該看到整個商業(yè)及寫字樓的發(fā)展規(guī)律，還要看到城市的發(fā)展規(guī)律和價值。如果有能力創(chuàng)造一個新的城市功能片區(qū)，讓大家認可，至少在市場不好的時候還有一定的抗風險能力。

    記者：在供應(yīng)過剩明顯的城市，開發(fā)商已選擇散售來化解即將到來的風險。你對此怎么看？

    周曉駿驊：散售或整售或許還有些市場，如果是出租，沒有幾個二三線城市的經(jīng)濟能撐得住。天津有些寫字樓的小業(yè)主，買的面積很大，但租不出去。供應(yīng)是一方面，關(guān)鍵是沒那么多需求。一些在一線城市成為主力租戶的大公司可能到二線城市的辦公規(guī)模也會多倍收縮，例如在上海辦公樓的使用面積可能是2萬平方米，在二三線城市或許僅為200平方米，而本地的龍頭企業(yè)畢竟是少數(shù)。因此，二三線城市的寫字樓散售是根據(jù)當?shù)厥袌鰶Q定的，因為如果持有的話，短期內(nèi)很難實現(xiàn)收益。

    公衍奎：散售能解決現(xiàn)金流的風險，但會面臨寫字樓品質(zhì)及管理的問題。另外解決不了整體市場的過剩問題。微觀上各個項目有辦法解決，但宏觀上必須承受這種經(jīng)濟周期。

    李贊：坦率地說，二三線城市的寫字樓項目以散售的形式快速回籠資金，是最直接的方法。但作為房地產(chǎn)的產(chǎn)品來講，地理位置永遠是最重要的，因此在什么樣的區(qū)域、同地區(qū)同品質(zhì)的寫字樓供應(yīng)量，散售給誰，這些都需要謹慎分析。對于一些大的買家而言，很多受到了不同行業(yè)政策的影響，那么項目和區(qū)域是否符合他們大規(guī)模買賣的趨勢。盡管都是二線城市，但城與城之間卻不能簡單地一概而論。

    記者：前兩年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮，如今已在各個細分市場顯現(xiàn)連鎖反應(yīng)，綜合體、零售、辦公樓市場相繼出現(xiàn)供應(yīng)井噴、同質(zhì)化等問題。對此，你怎么看？

    周曉駿驊：不同業(yè)態(tài)有不同的規(guī)律，比如說寫字樓不好不一定就是綜合體不好，商業(yè)綜合體包括零售業(yè)多多少少受到了網(wǎng)絡(luò)電商的沖擊，跟寫字樓也有所不同。各有各的特點，并不是某一個業(yè)態(tài)不行，其他的也都不行。

    公衍奎：不同的物業(yè)市場周期未必是重合的，有各自的周期特點，相似點是都是經(jīng)營性物業(yè)。但里面也有相同的點，包括城市的需求及機會點是重合的。資金量大的時候總是會促進一些商業(yè)、寫字樓這類資產(chǎn)性物業(yè)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)過剩跟上輪住宅轉(zhuǎn)型潮有很大關(guān)系。在資金鏈寬松時涌進，但資金鏈稍緊，就會發(fā)現(xiàn)這些項目的收益率都不合適。寫字樓前兩年發(fā)展很快，而商業(yè)現(xiàn)在正往下走，招商難、開業(yè)難。零售業(yè)也在轉(zhuǎn)型。各細分市場有各自的周期特點。

    李贊：現(xiàn)在的一些寫字樓項目，很多都是一些綜合體內(nèi)的項目，這是兩種不同的業(yè)態(tài)，每個不同的項目搭配的比例也不同。有的綜合體是以寫字樓為導(dǎo)向的，有的是以商業(yè)或住宅酒店為導(dǎo)向的。不同的產(chǎn)品，對于客群的需求定位也是不同的。