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    近日，網(wǎng)尚研究機構發(fā)布的最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，一季度南京寫字樓客群遷出率為6.9%，遠高于此前三個季度，創(chuàng)下新高。與此相對應，一季度客群遷入率為5.8%，是自2012年二季度以來的最低值。

    另外，—季度的南京寫字樓市場供銷均不理想，成交均價也維持在結構性低位。而租賃市場也不理想，租金呈現(xiàn)小幅下降，空置率則小幅提高。

    網(wǎng)尚研究機構總經(jīng)理、江蘇省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會房地產(chǎn)研究所所長李智分析，一季度全市寫字樓供銷市場均不理想，在郊區(qū)主力樓盤的帶動下，全市成交均價繼續(xù)被拉低，且市場供應結構、成交結構差異大，階段性結構失衡現(xiàn)象顯現(xiàn)。李智分析，二季度寫字樓供應依然維持在低位，但是隨著高端項目的入市，成交均價可能止跌回升。

    一季度供應量下滑85.32%

    據(jù)統(tǒng)計，一季度全市寫字樓供應總量為356萬平方米，環(huán)比下降85.32%，同比下降38.94%。

    與供應量下滑相對應的是，一季度全市寫字樓銷售量也在下滑。一季度全市其銷售寫字樓4.66萬平方米，為2012年以來全市單季銷售量的第二低點，與住宅市場的火熱形成鮮明對比。

    不過，一季度的寫字樓銷售市場上，江寧成為最大贏家，由于江寧萬達廣場的持續(xù)熱銷，江寧一季度的市場占有率達到51.37%，成為最高；其次是城中板塊，為26.95%。

    成交價連續(xù)四個季度下滑

    “和上季度相比，今年一季度全市寫字樓成交均價降低了2.4%，和2012年一季度的高點相比，該價格降幅更是達到接近3成。"

    根據(jù)數(shù)據(jù)，80-100萬元、100-150萬元這兩個低總價區(qū)間的寫字樓銷售占比分別提高了10.O%、6.1%，而150萬元以上各總價段銷售套數(shù)占比均不同幅度下滑。

    李智分析，一季度南京寫字樓市場，低總價的項目較受買房人認可，特別是總價80-150萬元的低總價寫字樓，中低價位寫字樓項目熱銷，導致全市寫字樓成交均價繼續(xù)維持在結構性低位。且已是連續(xù)四個季度保持下行走勢。

    80㎡以下小戶型供求失衡

    一季度寫字樓供應以200-400平方米的大戶型占優(yōu)勢，但是銷售卻是以80平方米以下中小戶型為主。

    據(jù)統(tǒng)計，200一400平方米的大戶型供應最最大為79.11%；80-100平方米、100-200平方米供應量分別為總量的14.37%、6.52%,80平方米以下的小戶型卻無供應。而成交量卻與供應量相反，以小戶型為主，特別是60平方米以下的戶型成交套數(shù)最多，為58.39%；其次是60-80平方米，為24.1%；80平方米以下成交量達到8成以上，且與上季度相比，小戶型銷售幅度有所提升，而中等偏大的戶型銷售則有所下降。

    受大戶型集中供應的影響，200平方米以上大戶型占比大幅提升，尤其是200-400平方米環(huán)比提升l2%；兩80平方米以下的小戶型環(huán)比減少28.1%，存量占比下降至14.4%。

    李智分析，一季度寫字樓市場已經(jīng)出現(xiàn)結構性失衡的現(xiàn)象，從寫字樓市場需求來看，200平方米以上的大戶型滿足較大規(guī)模的企業(yè)需求，尤其是國有企業(yè)、大型外資企業(yè)的南京辦事處等，對該戶型的需求大，但對寫字樓的品質(zhì)要求較高，存量去化難度較大；而80平方米以下的小戶型存量占比較少，對寫字樓市場投資需求影響較大，該戶型已經(jīng)呈現(xiàn)供不一應求的態(tài)勢。

    租金下滑2.7%空置率贈0.6%

    與銷售情況一致，一季度南京寫字樓租賃情況亦明顯弱于上季度。一季度寫字樓平均每天租金3.6元/平方米，與上季度相比下降2.7%。

    甲級及以上寫字樓租金情況與平均租金相似，均呈現(xiàn)下滑，但是乙級寫字樓租金卻出現(xiàn)了上升。從個不同登記寫字樓租金情況來看，頂級和甲級寫字樓與上季度相比分別下降3.85%和2.86%，走勢與平均租金一致；乙級寫字樓租金較上季度提升6.67%，走勢與周邊住宅租金走勢的更為相似。

    一季度，寫字樓平均空置率5.7%，與上季度相比增長0.6%。李智分析，一季度部分投資類中小型公司的流動造成新增空置比重加大，特別是商服類、投資類公司變遷。

    6.9%的客群遷出率創(chuàng)新高

    “我們統(tǒng)計全市20多家典型寫字樓分析發(fā)現(xiàn)，一季度南京寫字樓客群遷入率為5.8%，是自2012年二季度以來的最低值；而遷出率為6.9%，遠高于此前三個季度的該指標值，客戶流失情況較為嚴重。”李智表示，這主要是不少客群更換辦公場所造成的。

    數(shù)據(jù)顯示，頂級寫字樓的遷入率波動較大，而甲A寫字樓遷入率波動次之，甲C寫字樓遷入率較為穩(wěn)定。

    專家預測：二季度寫字樓價或止跌回升

    二季度江寧萬達廣場將推出其5A國際甲級寫字樓，再加上河西的蘇寧睿城全新組團“蘇寧慧谷”4.2米層高寫字樓即將推出，面對即將上市的高端寫字樓，二季度全市寫字樓市場將走勢如何？

    李智認為，二季度寫字樓的上市量可能仍將維持低位，但二季度市場情況將好于一季度。

    “因為前期已經(jīng)申領銷許但尚未發(fā)力的新地中心二期、金潤國際廣場、海峽云谷、蘇寧慧谷等或能貢獻一定銷售，而江寧萬達廣場等樓盤仍是辦公用房市場的絕對銷售助理。隨著江寧和河西這些高檔寫字樓項目的推動，寫字樓成交均價可能止跌回升。”

    李智分析，寫字樓的租金收到通貨膨脹影響較大，奧體這一地段今后還是有明顯的上漲空間，而一些成熟老城區(qū)租金漲幅預計不大。“從投資的角度來說，前期購買的人，投資回報率還可以，如果最近買，以后如何，還是存在不確定性，不能盲目投資�？偟膩碚f，如果手上有資金的買房人，從長線配置的角度考慮還是可以買，短期想暴漲不大可能。”

    下半年空置率預計保持穩(wěn)定

    目前南京的高端寫字樓主要集中在新街口一帶，隨著江寧、江北和河西板塊交通網(wǎng)絡的發(fā)達，很多公司開始把辦公場所搬到性價比更高的這些區(qū)域。

    國泰證券分析師薛峰認為，這些區(qū)域的寫字樓確實有空置，但是空置率不高，隨著一般居住性地產(chǎn)的種種限購政策出臺，以及后市對居住性地產(chǎn)的不確定性，很多具備投資雪球的投資人也可能會逐步投資商業(yè)地產(chǎn)，因此預計下半年寫字樓空置率會保持穩(wěn)定。