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    核心商圈出現(xiàn)寫(xiě)字樓“一房難求”的局面，讓不少中小型企業(yè)只能選擇遷離市中心。

    2013年寫(xiě)字樓租金繼續(xù)延續(xù)上漲勢(shì)頭，且一季度空置率創(chuàng)四年新低，核心商圈出現(xiàn)寫(xiě)字樓“一房難求”的局面，讓不少中小型企業(yè)只能選擇遷離市中心，致使寫(xiě)字樓供應(yīng)郊區(qū)化的局面開(kāi)始出現(xiàn)。而一些房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始瞄準(zhǔn)新興熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行寫(xiě)字樓的建設(shè)。

    寫(xiě)字樓租金上揚(yáng)迫企業(yè)撤離

    日前，一則關(guān)于寫(xiě)字樓的報(bào)告悄然公布，引起了不少租戶與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的注意。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕在4月11日發(fā)布了《2013年第一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》的報(bào)告。這份報(bào)告顯示，今年第一季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)沒(méi)有新增供應(yīng)，租金延續(xù)上季度輕微上漲走勢(shì)，空置率緩慢下降，市場(chǎng)平均空置率較上季下降0.6個(gè)百分點(diǎn)到2.6%。

    據(jù)了解，今年第一季度北京沒(méi)有寫(xiě)字樓項(xiàng)目落成，第一季度吸納量超過(guò)4.6萬(wàn)平方米，在平穩(wěn)的市場(chǎng)需求帶動(dòng)下，寫(xiě)字樓整體空置率下降。由于供應(yīng)逐漸減少，需求保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，使得北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均空置率水平持續(xù)走低，并連續(xù)創(chuàng)出歷史最低紀(jì)錄。自2009年以來(lái)，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)量逐漸下降。同時(shí)，市場(chǎng)需求在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的帶動(dòng)下大幅增長(zhǎng)，使得北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓整體空置率連續(xù)下降，到本季度已下降至歷史最低水平。

    這份報(bào)告分析認(rèn)為，當(dāng)前北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體供應(yīng)放緩，需求走勢(shì)平穩(wěn)，可租賃面積逐漸減少，客觀造成市場(chǎng)吸納量在較低水平徘徊。而寫(xiě)字樓交易也主要集中在東部區(qū)域，涉及行業(yè)分布廣泛。內(nèi)、外資租戶共同支撐了第一季度北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)需求。

    據(jù)世邦魏理仕分析，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體租金在市場(chǎng)供不應(yīng)求背景下，特別是在金融街租金上漲的帶動(dòng)下小幅上升，第一季度末北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金報(bào)每月每平方米409.9元，較上季度增長(zhǎng)0.3%。另外，第一季度受傳統(tǒng)假日影響市場(chǎng)吸納量較上季度小幅下降，為4.6萬(wàn)平方米。

    據(jù)世邦魏理仕環(huán)球研究部董事陳紅飛介紹，北京年內(nèi)將有24.8萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓供應(yīng)，主要集中在東部地區(qū)，供應(yīng)量略有增加，整體市場(chǎng)供應(yīng)吃緊的局面將有所緩解，但位于西部的金融街和中關(guān)村則沒(méi)有新項(xiàng)目落成，供不應(yīng)求的矛盾依然突出。

    空置率的持續(xù)走低與租金價(jià)格的持續(xù)上漲，讓越來(lái)越多的企業(yè)難以負(fù)荷高額的租金，而選擇撤離核心商務(wù)區(qū)。在北京CBD的一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓內(nèi)，一家IT技術(shù)公司大門(mén)緊閉，門(mén)上貼出了近期搬遷的通知，而其新的搬遷地址距離城市核心商務(wù)區(qū)較遠(yuǎn)，但也算是城市的副中心、行業(yè)發(fā)展的聚集地。

    無(wú)獨(dú)有偶，惠普公司曾占據(jù)了惠普大廈8到18層的辦公區(qū)域。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，按目前市場(chǎng)行情，惠普房租已突破億元大關(guān)，還要再加上不菲的物業(yè)費(fèi)，高額的費(fèi)用讓惠普也有些以承受。而如今惠普已和酒仙橋亨通商務(wù)園簽了新的租賃協(xié)議，準(zhǔn)備撤離。

    租金等商務(wù)成本的增加，令一些入駐中央商務(wù)區(qū)的跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)不堪重負(fù)，選擇搬離中心城區(qū)，個(gè)別企業(yè)甚至遠(yuǎn)走他鄉(xiāng)。但從另一個(gè)角度看，租金好比一道門(mén)檻，在經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)中，某種程度上起到了“篩選器”的作用。

    “最近十年中央商務(wù)區(qū)的租戶構(gòu)成發(fā)生了很大變化，在2002年中央商務(wù)區(qū)的租戶構(gòu)成以專業(yè)服務(wù)、IT信息技術(shù)、制造業(yè)和貿(mào)易公司占比較大。而到了2012年，金融保險(xiǎn)業(yè)異軍突起，與專業(yè)服務(wù)企業(yè)并駕齊驅(qū)，成為中央商務(wù)區(qū)的最大租戶之一。而之前的IT信息技術(shù)與制造業(yè)等租戶比例明顯變小。中央商務(wù)區(qū)高昂的租金，讓一些企業(yè)覺(jué)得沒(méi)必要再在這里待下去。尤其是制造業(yè)企業(yè)對(duì)成本十分敏感，也會(huì)比較在意租金。”陳紅飛說(shuō)。

    商務(wù)選址何去何從？

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在撤離中央商務(wù)區(qū)等傳統(tǒng)核心商圈后，原有租戶有的開(kāi)始向周邊新興區(qū)域蔓延，更有甚者則將二、三線城市的新興商務(wù)區(qū)做了企業(yè)的新?lián)�點(diǎn)。難以抑制的寫(xiě)字樓租金上揚(yáng)與持續(xù)下降的空置率，讓北京周邊的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)如雨后春筍般層出不窮。散布在市中心的老廠房成為滿足智力密集型等企業(yè)辦公需求的“潛力股”。這些老廠房擁有地理位置優(yōu)勢(shì)，內(nèi)部結(jié)構(gòu)經(jīng)過(guò)重新改造后，“搖身一變”成為都市工業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、藝術(shù)倉(cāng)庫(kù)、時(shí)尚休閑區(qū)等，租金比同地段的辦公樓來(lái)得有優(yōu)勢(shì)，也解決了老廠房的閑置問(wèn)題。

    當(dāng)然除了搬離，還有許多企業(yè)索性轉(zhuǎn)租為買(mǎi)。他們認(rèn)為，與其繼續(xù)花大價(jià)錢(qián)租賃，不如擁有自己的物業(yè)，還能分享商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力。徐可凡自己經(jīng)營(yíng)著一家規(guī)模不大的電子商務(wù)公司，但是業(yè)務(wù)卻輻射中國(guó)的各個(gè)主要城市。持續(xù)上漲的寫(xiě)字樓租金，讓徐可凡有些吃力。最近他正琢磨著換個(gè)地方辦公，覺(jué)得現(xiàn)在的辦公區(qū)域有些狹小，且物流也十分不方便，便將目標(biāo)鎖定在郊區(qū)。