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　　曾經(jīng)是深圳單位租金全市最高的甲級(jí)寫字樓，位于華強(qiáng)北的賽格廣場(chǎng)，現(xiàn)在的售價(jià)和租金卻跌到了“慘不忍睹”的程度，而其原因則是受華強(qiáng)北近些年的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和目前的修地鐵影響。

　　日前，賽格廣場(chǎng)一套151平方米的寫字樓以2.3萬元/平方米的單價(jià)出售，相比其高峰時(shí)價(jià)格下跌了近一半，而記者了解到，雖然這一套低價(jià)出售的寫字樓是目前市場(chǎng)中的一個(gè)個(gè)案，但賽格廣場(chǎng)寫字樓的租金和售價(jià)從2009年的頂峰后一直在緩慢下跌確是事實(shí)。對(duì)于這一趨勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士表示，賽格廣場(chǎng)需要找到一個(gè)能夠代替原來“山寨機(jī)”的產(chǎn)業(yè)才能讓這里的寫字樓重回“繁榮”。

　　最高峰時(shí)，單價(jià)超過4萬/平方米

　　“10年跳樓價(jià)！賽格廣場(chǎng)寫字樓151平售23500元每平，賺錢就在一念之間，市場(chǎng)高峰45000元每平方米”，日前這樣一條消息出現(xiàn)在了中介群發(fā)給客戶的短信中。

　　賽格廣場(chǎng)坐落于深圳深南路和華強(qiáng)北路的交界處，作為“中國電子第一街”華強(qiáng)北路上的一棟超高層甲級(jí)寫字樓，這座樓在2000年建成，曾經(jīng)見證了深圳電子市場(chǎng)在十余年的起起伏伏。據(jù)了解，賽格廣場(chǎng)總高355.8米，總建筑層72層，地上72層，地下4層，總建筑面積達(dá)17萬平方米。資料顯示，這棟大樓還是深圳市跨世紀(jì)的標(biāo)志性建筑，建成時(shí)為深圳的第二高度，僅次于地王大廈。而賽格廣場(chǎng)所代表的深圳電子市場(chǎng)更是名揚(yáng)全國，其營業(yè)面積達(dá)40000多平米，一度匯聚3000多家商戶，成交額占全國電子產(chǎn)品成交總額的1/3，曾創(chuàng)下年銷售額40-50個(gè)億的記錄。

　　而現(xiàn)在，這座“中國電子第一街”的標(biāo)志性建筑卻面臨其“低谷”。

　　記者隨后向賽格廣場(chǎng)附近的中介了解信息，一名置業(yè)顧問告訴記者，這套目前在出售的151平方米的單位，樓層、采光都不錯(cuò)，雖然是一套雙拼戶型，由一套100平方米單位和一套51平方米單位打通而成，但作為寫字樓不限購、不限貸，尤其是價(jià)格，絕對(duì)是目前市面上價(jià)格最“筍”的單位了，“這套單位高峰時(shí)4.5萬元一平，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格誰買誰賺錢，不賺錢你來找我”，這名置業(yè)顧問拍胸脯向記者表示。

　　記者隨后了解到，這套單位的單價(jià)為2.3萬元，但過戶還需要約55萬元左右的稅費(fèi)，而作為寫字樓購買這套單位首付至少5成。“這個(gè)賣房的業(yè)主是馬上準(zhǔn)備出國了，所以希望盡快成交這套單位，要不他也不會(huì)在市場(chǎng)價(jià)2.8萬的現(xiàn)在以2.3萬的價(jià)格把這套房源掛出來”，一名置業(yè)顧問告訴記者，這名業(yè)主甚至還可以跟買方分擔(dān)部分稅費(fèi)。

　　賽格廣場(chǎng)的寫字樓是否曾經(jīng)售價(jià)高達(dá)4.5萬元/平方米，其目前市場(chǎng)價(jià)是否又是2.8萬元呢？

　　記者隨后向深圳中原地產(chǎn)寫字樓部董事總經(jīng)理范進(jìn)佳了解，范金佳告訴記者，最近一段時(shí)間深圳中原成交的賽格廣場(chǎng)的寫字樓的單價(jià)一般在2.4-2.5萬元左右，但2.3萬元的單價(jià)的確算得上“筍盤”，而目前賽格廣場(chǎng)寫字樓的放盤價(jià)一般在2.6-2.8萬元左右。

　　“賽格廣場(chǎng)寫字樓售價(jià)的最高點(diǎn)，出現(xiàn)在2009年，那時(shí)一平方米的售價(jià)高達(dá)4.3-4.4萬元左右”范金佳告訴記者，而現(xiàn)在的確是跌了不少。

　　“沒有新產(chǎn)業(yè)，難以回到曾經(jīng)頂峰”

　　“寫字樓賣到2.3萬元/平方米，這絕對(duì)是個(gè)別案例”范金佳表示，這不能說明華強(qiáng)北寫字樓的價(jià)格仍將下行。

　　記者了解到，這棟2000年建成的賽格廣場(chǎng)被認(rèn)為是深圳電子市場(chǎng)的標(biāo)志建筑，其售價(jià)和租金都是伴隨著電子行業(yè)的起伏而相應(yīng)起伏，而在2009-2010年左右，由于深圳“山寨機(jī)”行業(yè)處于頂峰，這里的寫字樓售價(jià)一度達(dá)到頂峰，而租金在當(dāng)時(shí)也是全市甲級(jí)寫字樓租金最高的地方。

　　“那時(shí)深圳最新最好的寫字樓的租金也才200元/平方米左右，而那時(shí)的賽格廣場(chǎng)的寫字樓租金可以達(dá)到220元，甚至是250元”，范金佳慨嘆，賽格廣場(chǎng)曾經(jīng)在當(dāng)年創(chuàng)造了一個(gè)傳奇，而現(xiàn)在其售價(jià)甚至不如龍華的新建商品住宅。

　　賽格廣場(chǎng)售價(jià)和租金的下跌是從2010年底開始的，當(dāng)時(shí)深圳曾經(jīng)繁榮的“山寨機(jī)”行業(yè)形勢(shì)開始急轉(zhuǎn)直下，一臺(tái)山寨機(jī)的利潤空間下跌到1美元以下，而彼時(shí)，智能手機(jī)開始興起，“過去的功能機(jī)很容易被模仿，因?yàn)榧夹g(shù)門檻低。而智能機(jī)的模仿門檻太高，過去的山寨廠商因此喪失市場(chǎng)陣地”，深圳中電投資股份有限公司董事總經(jīng)理郭建認(rèn)為。而在這種背景下，原來的那些山寨機(jī)廠商不斷被市場(chǎng)淘汰，凋零，紛紛撤出華強(qiáng)北，造成了華強(qiáng)北空鋪，進(jìn)而導(dǎo)致華強(qiáng)北寫字樓和商鋪?zhàn)饨鸷褪蹆r(jià)的調(diào)整。

　　而在2012年底，為期3年的深圳地鐵7號(hào)線華強(qiáng)北路段也開始封路施工，這更加劇了華強(qiáng)北商戶的部分流失。而賽格廣場(chǎng)寫字樓售價(jià)和租金的下滑則是這場(chǎng)產(chǎn)業(yè)變革中的一個(gè)縮影。

　　“包括賽格廣場(chǎng)在內(nèi)的華強(qiáng)北的寫字樓的價(jià)格很傳奇的另一方面就是，它緊跟產(chǎn)業(yè)走向，卻和房地產(chǎn)市場(chǎng)的大市走向不一樣”，范金佳告訴記者，賽格廣場(chǎng)的租金曾經(jīng)在220元以上，去年可能還在150元左右，而現(xiàn)在一些寫字樓的租金甚至只有90元/平方米。“現(xiàn)在的售價(jià)和租金幾乎和十年前的水平差不多”，范金佳表示。

　　不過，對(duì)于華強(qiáng)北市場(chǎng)持悲觀態(tài)度的大多是一些市場(chǎng)之外的人，范金佳透露，真正在華強(qiáng)北做生意、歷經(jīng)沉浮的商戶則一般對(duì)華強(qiáng)北充滿信心，而目前一些低價(jià)放盤的華強(qiáng)北寫字樓則很多是“悲觀”的外來投資客放盤，而被一些華強(qiáng)北的商戶買走，“一些售價(jià)明顯低的筍盤甚至?xí)�在一放盤后幾天就成交，尤其是一些面積比較小的單位”。

　　“華強(qiáng)北亟需找到另一種可以替代原來‘山寨機(jī)’行業(yè)的產(chǎn)業(yè)，而在沒有找到新產(chǎn)業(yè)之前，華強(qiáng)北難言回復(fù)到當(dāng)初的繁榮”，范進(jìn)佳表示。