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    剛剛過去的二季度市場，北京甲級寫字樓整體租金出現(xiàn)了3年來的首次下跌，而望京區(qū)域的寫字樓租金環(huán)比仍然保持了穩(wěn)步增長。

    在城市核心區(qū)低供應與高租金的雙重壓力之下，北京寫字樓需求的“去中心化”愈演愈烈，新商圈的寫字樓市場迎來空前的投資熱潮。作為匯集保利國際廣場、綠地中心等優(yōu)質(zhì)項目的新興商務中心，望京將成為寫字樓供應的主要區(qū)域，后市租金水平被業(yè)內(nèi)普遍看漲。

保利國際廣場

    下半年新增供應趨緊

    “北京甲級寫字樓市場整體租金出現(xiàn)了自2010年以來的首次下跌，環(huán)比下降0.7%，至每平米每月人民幣316.5元。”這是第一太平戴維斯日前發(fā)布的二季度寫字樓市場的最新數(shù)據(jù)。

    “這主要是由于為吸引或挽留租戶，更多業(yè)主提供租金優(yōu)惠所致。”第一太平戴維斯北京研究顧問咨詢部董事王瓊分析。盡管甲級寫字樓整體租金出現(xiàn)下滑，但金融街、中關(guān)村及望京區(qū)域租金環(huán)比仍然保持了穩(wěn)步增長。

    以望京為例，寫字樓租金與傳統(tǒng)商務區(qū)的差距正在縮小，寫字樓租賃市場已接近滿租。有數(shù)據(jù)顯示，目前望京區(qū)域活躍辦公項目大約有29個，供應面積約為195萬平方米。

    值得注意的是，2013年二季度北京甲級寫字樓市場沒有新項目交付使用。按照第一太平戴維斯對市場的預測，2013年下半年，北京甲級寫字樓市場僅有四個項目計劃交付使用，為市場新增15.7萬平方米可租賃供給。即使該新增供給均可如期竣工入市，2013年全年供給量仍將是1996年以來最低值。

    “北京甲級寫字樓市場的供應短缺或許將在明年有所緩解。因為大望京商務區(qū)匯集了一批尚未竣工的寫字樓，將成供應主力。作為區(qū)域最早交付的甲級寫字樓，保利國際廣場的竣工日期預計在2014年。”世邦魏理仕寫字樓服務部預測。

    優(yōu)質(zhì)物業(yè)整售活躍

    雖然寫字樓供應日益減少，但整售投資市場在今年上半年表現(xiàn)依然十分活躍。根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，2013年第二季度，北京整售投資市場成交活動反彈，共計九宗重大交易成交。

    金融街39億整售北京西城區(qū)某棟寫字樓是最近北京市場上最新的整售物業(yè)成交案例。據(jù)金融街控股公告顯示，該辦公綜合樓位于北京市月壇南街金融中心4號寫字樓，總建筑面積約為7.12萬平方米。

    “大約5.5萬的樓面單價在這個區(qū)域依然有很大的投資空間。”某業(yè)內(nèi)人士認為，海內(nèi)外各路資本已經(jīng)將目光瞄準了北京的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。放眼北京，很多優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)都有整體出售的機會。以保利國際廣場來看，項目地處望京東北部的保利國際廣場，總體建筑面積近12萬平方米，以其優(yōu)越的產(chǎn)品品質(zhì)和總部企業(yè)辦公定位，成功吸引了投資者的關(guān)注。

    無獨有偶，今年上海一季度辦公樓和零售物業(yè)投資市場也持續(xù)升溫，大宗商業(yè)整購交易頻繁，交易數(shù)量及規(guī)模均有上升。高緯環(huán)球表示，隨著國家住宅市場調(diào)控日漸趨緊，預計更多的開發(fā)商及海內(nèi)外機構(gòu)投資者越來越多將目光投向商業(yè)物業(yè)，商業(yè)投資市場也將更為活躍。

    寫字樓“去中心化”加劇

    隨著城市核心區(qū)土地供應的稀少，開發(fā)商紛紛選擇在新興城區(qū)興建寫字樓，并通過獲得政府提供的稅收優(yōu)惠等政策，更好地吸引企業(yè)入駐。大望京商務區(qū)正是在此背景下發(fā)展起來，如今已成為北京最重要的寫字樓商圈之一。對于租戶而言，由于中心地段的甲級寫字樓的面積有限，無法滿足一些企業(yè)因發(fā)展產(chǎn)生的擴租需求，企業(yè)不得不另尋他址。

    “辦公成本明顯低于傳統(tǒng)商務區(qū)，而區(qū)位通達性又十分便利，使得望京成為承接核心區(qū)租戶外溢的主場之一。目前CBD租戶要往外走，能找到甲級寫字樓比較集中的區(qū)域也只有大望京了。”北京上古新銳房地產(chǎn)經(jīng)紀銷售管理中心總經(jīng)理范華表示。

    未來隨著以保利國際廣場為代表的一批項目入市，將為望京寫字樓市場帶來產(chǎn)品品質(zhì)的進一步升級。在這種情況下，北京寫字樓“去中心化”的趨勢更加明顯，望京區(qū)域已悄然成為大型企業(yè)選址時的新選擇。（魯歡）