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　　近期一系列數(shù)據(jù)的公布讓北京寫字樓市場再成焦點———北京寫字樓租金不僅領(lǐng)跑全國，更超越日本東京位列全球?qū)懽謽亲饨鹋判腥�甲�?/p>

　　據(jù)高緯環(huán)球研究部定期監(jiān)測的中國20大寫字樓市場的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年上半年，我國甲級寫字樓平均租賃價格已上漲至每月每平方米202元人民幣。其中，北京以每月每平方米514元人民幣的有效凈租金成為中國寫字樓租金最貴的城市。

　　而世邦魏理仕最新公布的全球?qū)懽謽亲饨鹋判幸灿∽C了北京寫字樓租金高企的現(xiàn)狀：在以全球127個城市為對象的調(diào)查中，截至2013年 3月底，北京的寫字樓租金達(dá)到每年每平方英尺195.07美元，緊隨中國香港、英國倫敦之后，位列第三。

　　然而，在國內(nèi)經(jīng)濟緩行的大背景下，這種勢頭已難以持續(xù)。“最近兩個月，北京寫字樓租金已出現(xiàn)下降趨勢，預(yù)計未來兩三年都不會再有大的漲幅。”第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部董事溫書閱在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

　　寫字樓租金未來將保持平穩(wěn)

　　北京寫字樓租金的上升曲線終于在2013年年中達(dá)到峰值，并開始微微轉(zhuǎn)向。

　　據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2012年北京甲級寫字樓租金同比上漲13.8%，其空置率不到5%。由于供應(yīng)有限，其租金水平持續(xù)上漲。與此同時，北京商務(wù)核心區(qū)的商鋪年租金漲幅也在10%以上，且一鋪難求。

　　但進(jìn)入 2013年后，由于經(jīng)濟發(fā)展速度放緩，企業(yè)承租能力下降，多年來一直熱度不減的北京寫字樓市場終于看到了降溫的征兆。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至第一季度末，北京甲級寫字樓租金為每平方米每月人民幣318.8元，環(huán)比漲幅僅為0.4%。雖然西部市場及新興區(qū)域租金仍保持增長，但東部市場傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)甲級寫字樓租金三年來首次小幅下跌。

　　而到了第二季度，北京甲級寫字樓更是出現(xiàn)了整體租金自2010年以來的首次下跌，環(huán)比下降0.7%至316.5元/月/平方米，同比增長僅為3.1%。

　　雖然在北京市場，甲級寫字樓的供給仍十分有限，但由于經(jīng)濟放緩、需求萎縮的大勢，企業(yè)對租賃成本的支付能力越發(fā)惡化，一些業(yè)主開始提供更多租金優(yōu)惠以吸引租戶，租金遂出現(xiàn)下跌。但也因此，北京甲級寫字樓市場得以持續(xù)保持低空置率的狀態(tài)。

　　有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，其實租金下跌苗頭在去年三季度的CBD核心區(qū)就已有顯現(xiàn)，“由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于新租數(shù)據(jù)，而在這一區(qū)域新租案例較少，多數(shù)是續(xù)租案例，因此在此前的數(shù)據(jù)中顯現(xiàn)不出來。”

　　而這種租金止?jié)q的情形將在未來延續(xù)。“就北京的寫字樓市場需求而言，租金不會進(jìn)一步下降，但較大幅度的上漲也不可能，應(yīng)該會保持一個水平線。”溫書閱就2013年下半年的市場發(fā)展預(yù)測稱。

　　供需發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化

　　阻擋北京甲級寫字樓租金下降的是供應(yīng)量的長期不足。

　　自 2009年開始，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量就持續(xù)下降，而 2013年將繼續(xù)這種狀況。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，下半年北京甲級寫字樓市場僅有四個項目計劃交付使用，為市場新增 15.7萬平方米可租賃供給。即使該新增供應(yīng)可以如期入市，2013年全年累計31萬平方米的新增供應(yīng)量也將創(chuàng)下北京寫字樓市場15年來的最低點。“這種情況將持續(xù)到2016年，近三年內(nèi)可進(jìn)入市場的甲級寫字樓項目屈指可數(shù)”。溫書閱表示。

　　與此同時，北京甲級寫字樓供應(yīng)出現(xiàn)區(qū)域變化的特點。由于城市中心優(yōu)質(zhì)地塊已極度匱乏，北京新建甲級寫字樓開始從CBD、金融街、中關(guān)村等傳統(tǒng)寫字樓熱點區(qū)域向望京、上地、總部基地等新興商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)移。而部分主力客戶亦因傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)租金連年飛漲，且現(xiàn)時全球經(jīng)濟前景尚不明朗，企業(yè)辦公租金預(yù)算壓縮，而陸續(xù)搬離核心商務(wù)區(qū)。此前摩托羅拉、安捷倫等就已從CBD搬到望京商圈。

　　事實上，自去年大望京國際科技商務(wù)創(chuàng)新區(qū)納入中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)電子城科技園以來，入駐該區(qū)域的企業(yè)除了可享受國家優(yōu)惠政策，還能疊加享受北京市、朝陽區(qū)以及中關(guān)村的優(yōu)惠政策。而這一“利誘”為區(qū)域內(nèi)的甲級寫字樓平添優(yōu)勢。預(yù)計今年年底竣工、明年年初交付使用的保利國際廣場6月29日開盤，短短十余日銷售額已達(dá)5.9億元。

　　“該項目可向市場提供11.6萬平方米的甲級寫字樓供應(yīng)量，考慮到長期收益，其中6.1萬平方米我們將自持。”北京保利地產(chǎn)副總經(jīng)理王英男在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

　　據(jù)溫書閱介紹，曾是外資企業(yè)地盤的傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)，如今客戶群已發(fā)生了不小的變化，“原來70%以上是外資企業(yè)，現(xiàn)在則是包括央企、國企等實力內(nèi)資企業(yè)占到了一半以上”。而一些研發(fā)類、IT類或文化創(chuàng)意類企業(yè)在紛紛向北京城中心外圍遷移，他們更青睞新興商務(wù)區(qū)的甲級寫字樓。

　　“根據(jù)區(qū)域環(huán)境、政府需求，對客戶的選擇的確會有一定的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。”王英男向記者坦言，由于望京商務(wù)區(qū)的定位，保利國際廣場更傾向于科技制造、金融、能源、文化創(chuàng)意等行業(yè)企業(yè)入駐。

　　北京僅為個案

　　就全國范圍而言，北京熱度不減的寫字樓市場始終是個案。

　　“北京和上海是全國僅有的兩個寫字樓領(lǐng)域的成熟市場，其他城市與它們都沒有可比性。”溫書閱表示。

　　高緯環(huán)球發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年上半年，全國20大主要城市寫字樓市場甲級寫字樓總存量將近3400萬平方米，其中僅北京、上海兩城市的甲級寫字樓存量占比就達(dá)46.7%。而這兩個城市長期保持了高租金、低空置的發(fā)展態(tài)勢。

　　與此形成鮮明對比的是，以青島、重慶、成都為首的部分二線城市由于新增供應(yīng)陸續(xù)進(jìn)入市場卻短期內(nèi)無法消化，空置率均已超過30%。

　　“廣州、深圳也是一線城市，但都難以與京滬類比。寫字樓是個特殊市場，它需要政治、經(jīng)濟高度集中，但很多城市在這方面有誤區(qū)，由于沒有產(chǎn)業(yè)劃分，也就沒有那么多的市場需求，導(dǎo)致了高企的空置率。”溫書閱分析。