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　　近期，上海辦公樓供應(yīng)量持續(xù)增加，從上海中原地產(chǎn)研究咨詢部提供的數(shù)據(jù)情況來(lái)看，11月上海一手辦公樓市場(chǎng)基本延續(xù)了10月高投放的格局，入市面積達(dá)到40.36萬(wàn)平方米，環(huán)比增24.03%，同比增56.98%。尤其是“滬七條”出臺(tái)后，住宅市場(chǎng)再起調(diào)控波瀾，開(kāi)發(fā)企業(yè)為吸引投資資金，在11月下半月加快投放節(jié)奏。盡管供應(yīng)量較大，但時(shí)至年底，客戶投資意愿逐步減弱，交易量沒(méi)有出現(xiàn)進(jìn)一步反彈格局，成交面積僅22.97萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10.34%，繼續(xù)保持溫和盤整態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)工商鋪一部介紹，今年全市辦公樓整體供應(yīng)量都較大，主要集中在中外環(huán)區(qū)域，價(jià)格漲幅也較為明顯，總價(jià)標(biāo)的普遍逾千萬(wàn)元。與一手相比，二手辦公樓的價(jià)格則較為平穩(wěn)，均價(jià)在30000元/平方米左右，已具投資機(jī)會(huì)，因而愈發(fā)受到市場(chǎng)的關(guān)注。

　　一手辦公樓量?jī)r(jià)齊升 投資門檻逾千萬(wàn)元

　　從近期上海辦公樓市場(chǎng)買賣情況來(lái)看，整體表現(xiàn)較為活躍，一手寫字樓供應(yīng)量持續(xù)增加，價(jià)格漲幅較為明顯。從上海中原地產(chǎn)工商鋪一部了解到，近期一手辦公樓供應(yīng)量較為集中的區(qū)域是中外環(huán)之間，大多以企業(yè)總部和城市綜合體為主。

　　相對(duì)來(lái)說(shuō)，市中心區(qū)域?qū)懽謽枪��?yīng)量較小，主要集中在徐匯濱江和長(zhǎng)寧板塊，以徐匯綠地匯中心和綠地中心二期為代表，單價(jià)在50000-70000元/平方米，起售面積在400-500平方米，總價(jià)都逾千萬(wàn)元，客戶主要以大型企業(yè)自用客為主。

　　價(jià)格方面，上海一手辦公樓的價(jià)格日益漸高。據(jù)上海中原地產(chǎn)工商鋪一部辦公樓二部資深總監(jiān)吳翔透露，以往，中外環(huán)區(qū)域一手辦公樓成交均價(jià)在25000元/平方米左右，今年的開(kāi)盤價(jià)大多已漲至30000~35000元/平方米，甚至有些樓盤開(kāi)盤價(jià)突破38000元/平方米。中心區(qū)域的價(jià)格也出現(xiàn)了一定程度的上漲，也有一些樓盤突破了70000元/平方米的成交單價(jià)，相比兩三年前的價(jià)格已增加。

　　從近期辦公樓買賣市場(chǎng)的表現(xiàn)情況來(lái)看，更多的投資來(lái)自企業(yè)行為，其中以總價(jià)千萬(wàn)元以上或者面積在3000-4000平方米的獨(dú)棟大標(biāo)的物業(yè)尤為突出。這類整棟出售的辦公樓主要位于中外環(huán)之間，由于私密性較好，具有一定稀缺性，較為適合用做企業(yè)總部。同時(shí)，今年上海外圍一手辦公樓成交價(jià)格不斷上漲，且整層或者獨(dú)棟的房源供應(yīng)量較多，選擇余地也較大，因而自用型買家的表現(xiàn)較為突出。

　　二手辦公樓價(jià)格穩(wěn)定 更具投資機(jī)會(huì)

　　上海中原地產(chǎn)工商鋪一部辦公樓二部資深總監(jiān)吳翔表示，住宅市場(chǎng)的“滬七條”出臺(tái)之后，進(jìn)一步壓縮了投資空間，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)或是利好消息，但對(duì)于辦公樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，影響并不大。因?yàn)閷?duì)于投資客來(lái)說(shuō)，投資時(shí)需要考量的因素比較多，很多投資客偏向投資稅費(fèi)更簡(jiǎn)單、交易成本相對(duì)而言更低的一手辦公樓。然而，目前市場(chǎng)上小面積的一手辦公樓非常稀缺，動(dòng)輒上千萬(wàn)元的投資起點(diǎn)，已不再適合中小型投資客。

　　相比價(jià)格上漲明顯的一手辦公樓，二手辦公樓的價(jià)格更為穩(wěn)定，均價(jià)在30000元/平方米左右。近期，二手辦公樓成交主要集中在徐匯、長(zhǎng)寧等中心區(qū)域，以100-300平方米的單位為主，價(jià)格漲幅并不十分明顯。受徐匯中心區(qū)域地塊啟動(dòng)的影響，以及徐匯濱江新樓盤高房?jī)r(jià)的刺激下，徐匯板塊近期二手辦公樓交易比較活躍，成交均價(jià)在30000~40000元/平方米。長(zhǎng)寧板塊則作為傳統(tǒng)的寫字樓聚集地，較多的可售單元數(shù)量也保證了一定的成交量。

　　上海中原地產(chǎn)工商鋪一部辦公樓二部資深總監(jiān)吳翔建議，對(duì)于資金量較少的中小型客戶而言，逾千萬(wàn)元的一手辦公樓令人望而卻步，但二手辦公樓市場(chǎng)更具投資空間。資金規(guī)模在300萬(wàn)-500萬(wàn)元之間的投資客，可考慮投資二手辦公樓項(xiàng)目，一般二手辦公樓所在的區(qū)域商圈更為成熟，投資前景可期。

　　此外，若資金僅在100萬(wàn)-200萬(wàn)元的投資客不妨考慮投資酒店式公寓，改善居住環(huán)境需求或是追求更黃金地段的客戶，可購(gòu)入自住或出租，同時(shí)酒店式公寓也可支持小面積辦公，物業(yè)功能的選擇彈性較大。投入門檻較低，靈活性較大，酒店式公寓是中小型客戶較為適宜的投資渠道。

　　辦公樓租賃市場(chǎng) 中心區(qū)域“一房難求”

　　辦公樓租賃方面，浦東陸家嘴、浦西靜安寺等中心區(qū)域仍然是成交熱點(diǎn)區(qū)域。尤其在浦東陸家嘴區(qū)域，作為上海知名金融商務(wù)區(qū)，再加上今年上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的利好消息，陸家嘴辦公樓租賃市場(chǎng)更為火熱，甚至“一房難求”。

　　上海中原地產(chǎn)工商鋪一部辦公樓一部營(yíng)業(yè)董事吳人先透露，陸家嘴區(qū)域的辦公樓基本上是出一套消化一套，房源消化速度非�？�，95%以上的辦公樓沒(méi)有空置的情況。租金更是水漲船高，陸家嘴區(qū)域辦公樓租金下半年漲幅已高達(dá)30%，均價(jià)大約10元/平方米/天，中高端寫字樓的租金更是早已超過(guò)10元/平方米/天的均價(jià)，主力面積集中在300-500平方米以上，客戶則以各大投資公司或金融公司為主。

　　相比浦東中心區(qū)域辦公樓租賃市場(chǎng)的火熱態(tài)勢(shì)，浦西中心區(qū)域的辦公樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)則更為平穩(wěn)。

　　隨著一些新的高端樓盤推出的影響，浦西中心區(qū)域的租金也持穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，上漲幅度在5%左右。如位于淮海路上的環(huán)貿(mào)國(guó)際中心和地處?kù)o安寺商圈的靜安嘉里中心，由于周邊商圈相當(dāng)成熟，基本已無(wú)空置，租金也已超10元/平方米/天。

　　辦公樓新增供應(yīng)量將繼續(xù)擴(kuò)大

　　就往常上海辦公樓供應(yīng)情況來(lái)看，浦西每年的辦公樓新增供應(yīng)體量一般在25萬(wàn)-30萬(wàn)平方米，浦東新增供應(yīng)體量一般在30萬(wàn)-35萬(wàn)平方米。然而隨著近幾年，上海外圍區(qū)域發(fā)展迅速，大型辦公商務(wù)區(qū)的崛起，也預(yù)示著今后辦公樓市場(chǎng)的供應(yīng)熱潮。

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)工商鋪一部辦公樓二部資深總監(jiān)吳翔透露，預(yù)計(jì)明后兩年僅大虹橋板塊的辦公樓新增供應(yīng)量就可達(dá)160萬(wàn)平方米。而浦東新區(qū)的臨港新城，隨著自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的成立、軌道交通16號(hào)線即將開(kāi)通至滴水湖等利好消息的影響，吸引著許多客戶逐步入駐該區(qū)域。未來(lái)也將是辦公樓市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域之一。對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)，辦公樓供應(yīng)量的增大，選擇余地也更大，也會(huì)有更多的投資機(jī)會(huì)。

　　上海中原地產(chǎn)工商鋪一部辦公樓一部營(yíng)業(yè)董事吳人先表示，辦公樓租金方面，可能會(huì)出現(xiàn)兩極分化的局面。由于市中心區(qū)域的中高端寫字樓的供應(yīng)量少，且不缺客戶需求，租金仍然會(huì)呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢(shì)。而中外環(huán)區(qū)域的園區(qū)和中檔寫字樓，一方面園區(qū)供應(yīng)量比較大，另一方面中檔寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)力可能不夠強(qiáng)，整體來(lái)說(shuō)，租金并不會(huì)出現(xiàn)明顯的下滑，或可維持平穩(wěn)狀態(tài)。

　　【辦公樓投資建議】追求長(zhǎng)線投資 切勿一味追新

　　上海中原地產(chǎn)工商鋪一部辦公樓二部資深總監(jiān) 吳 翔

　　在住宅市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲的情況下，寫字樓的價(jià)格不再顯得高不可攀，其維護(hù)成本也低于住宅，漸漸體現(xiàn)出投資優(yōu)勢(shì)。建議客戶在選擇投資對(duì)象時(shí)，應(yīng)忽略樓盤的新舊程度，新樓盤可能會(huì)帶來(lái)更多的增值空間，但考慮到每月的穩(wěn)定租金，成熟樓盤不失為一個(gè)很好的選擇。就市場(chǎng)成交情況來(lái)看，徐匯、長(zhǎng)寧板塊依然會(huì)是明后年的熱門地塊。

　　首付僅5成 商業(yè)地產(chǎn)投資更穩(wěn)定

　　上海中原地產(chǎn)工商鋪一部辦公樓一部營(yíng)業(yè)董事 吳人先

　　住宅市場(chǎng)在調(diào)控政策之下，投資者可以考慮投資商業(yè)地產(chǎn)，首付僅需5成，不受限貸、限購(gòu)影響。隨著商業(yè)地產(chǎn)投資門檻的逐年遞增，小資金的投資者更適合酒店式公寓或者總價(jià)低的寫字樓。提醒中小投資者，投資不可能一步到位，應(yīng)更關(guān)注項(xiàng)目的發(fā)展前景和空間，而非短期內(nèi)的房屋增值。