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    11月18日，“穗六條”正式出臺，廣州限購再次升級，這不僅提高了“剛需”購房者的置業(yè)門檻，同時也進一步限制了住宅市場的投資行為。

　　自住宅限購以來，商業(yè)地產(chǎn)市道持續(xù)走旺，手中有或多或少余錢的投資者都想投資商用物業(yè)。一線街鋪投入大但租金回報低，相比之下，寫字樓和社區(qū)鋪的投資回報較穩(wěn)定，且升值也不錯。據(jù)中原地產(chǎn)資深寫字樓專家透露，今年以來廣州寫字樓價格也普遍增長了一到兩成，珠江新城成為最受投資者青睞的板塊。至于社區(qū)鋪，社區(qū)鋪位的租賃空租率非常低，且持有時間越長，升幅越明顯，以海珠區(qū)革新路富澤園社區(qū)鋪為例，5年前成交價大約在3萬元/㎡，如今已漲到9萬元/㎡，漲幅達200%。

　　社區(qū)鋪：出租率高 回報率3%~5%

　　中原地產(chǎn)工商鋪高級營業(yè)經(jīng)理林永健表示，對這種投資者來說，投資社區(qū)鋪是穩(wěn)健的做法。該行近期成交不少機場路一帶的社區(qū)鋪，售價在3.2萬~4.5萬元/㎡，面積在30~110平方米左右，平均投資入場門檻為150萬~500萬元之間。他說，該行代理的多為一手開發(fā)商出讓的社區(qū)鋪，交易方式為各付各稅，投資者需要承擔(dān)的稅費不多。這些社區(qū)鋪都持有幾年前簽下的租約，當(dāng)時租金在50~60元/㎡/月，如今租金已升至100元/㎡/月以上，按目前市值租金計算，投資回報率在3.5%。

　　今年以來，社區(qū)鋪售價維持較穩(wěn)定的勢頭，但是若以5年期的投資周期來看，商鋪的價格升幅凌厲。滿堂紅商鋪部高級經(jīng)理郭海波表示，廣州市社區(qū)鋪的平均投資回報率大約在3%~5%之間，社區(qū)鋪價格在5萬~8萬元/㎡，租金在100~200元/㎡/月。成熟小區(qū)如海珠區(qū)光大花園、翠城花園，成交價達10萬元/㎡。成熟小區(qū)的社區(qū)鋪，出租率在9成以上，市中心社區(qū)鋪租金甚至達200~300元/㎡/月。

　　寫字樓：價漲租不漲 回報率4%~5%

　　今年廣州寫字樓市場呈現(xiàn)價漲租不漲的狀況。

　　與今年年初相比，廣州寫字樓成交價格約上漲了10%~20%，尤其是下半年以來，約上漲了一成。琶洲是今年漲幅最為明顯的板塊，中洲中心年初的時候成交價格只是2萬~2.1萬元/㎡左右，到目前已經(jīng)上漲到2.5萬~2.6萬元/㎡；還有保利世貿(mào)中心，半年前2.5萬元/㎡就有成交，現(xiàn)在有業(yè)主放盤價高達3.3萬元/㎡，雖然實際成交價并沒有這么高，但今年仍是上漲了兩至三成。

　　與成交價格節(jié)節(jié)攀升不同，今年廣州寫字樓租金并沒有怎么上漲，整體上與去年相差不大。而珠江新城寫字樓的租金不僅沒有上漲，反而有所下降，部分超甲級寫字樓通過延長免租期或提供額外租金優(yōu)惠，以吸引穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)租戶。

　　現(xiàn)時廣州寫字樓市場的回報率普遍在4%~5%之間，比較高的可以達到6%~7%，超過8%可以說是屈指可數(shù)。有四到五個百分點的回報率，再加上不限購，不管是長期收租還是短期投資，都使寫字樓成為熱門的投資渠道�，F(xiàn)時購買寫字樓的買家當(dāng)中，除了投資客之外，越來越多的企業(yè)也加入到購樓大軍，令寫字樓買賣市場變得更加熱鬧。

　　淘貨貼士：業(yè)主心態(tài)弱 可以狠侃價

　　根據(jù)往年的經(jīng)驗，一到年底寫字樓市場就進入淡季，尤其是在春節(jié)前夕，租售量將跌至一年中的最低點。不過，中原地產(chǎn)工商鋪中石化分部高級營業(yè)經(jīng)理劉穗強表示，年底淡季正是淘寫字樓筍盤的最好時機。因為年底淡季放盤出售的一般都是急需用錢的業(yè)主，或者是一些企業(yè)資金需要回籠，一般都急于出售，放盤價錢也稍低，再加上買家少，盤源較充裕，競爭比較小，業(yè)主心態(tài)也較弱，更易于討價還價，往往可以爭取到一個優(yōu)惠的成交價格。

　　至于社區(qū)鋪，偏遠地區(qū)或新區(qū)的社區(qū)鋪需要守較長時間，且價格近期升幅驚人，如增城和番禺南站附近的商鋪，一手網(wǎng)簽成交價格已經(jīng)接近6萬元/㎡，比中心城區(qū)的社區(qū)鋪還要高。有心入手的投資者，最好到現(xiàn)場看看環(huán)境，最好向附近租戶了解目前的租金水平，以防發(fā)展商故意簽下高租金的租約來抬高售價。