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　　今年，杭州商業(yè)地產(chǎn)一步一個(gè)腳印地迎來了豐碩的一年。全年熱點(diǎn)商業(yè)事件不斷，一個(gè)個(gè)地標(biāo)性綜合體商業(yè)項(xiàng)目紛紛開盤或開業(yè)，期待許久的杭州多中點(diǎn)商業(yè)格局初現(xiàn)雛形。

　　商業(yè)綜合體紛紛亮相

　　如果給今年杭州的重大商業(yè)事件排個(gè)時(shí)間表，大致應(yīng)該是這樣的。

　　5月份，杭州西溪印象城開業(yè)。

　　9月份，杭州城西銀泰城開業(yè)。

　　10月份，杭州萬達(dá)廣場商鋪首推。

　　12月份，杭州龍湖時(shí)代天街商鋪首推。

　　12月份，杭州綠地中央廣場商鋪首推。

　　12月份，凱德杭州來福士首次亮相，預(yù)計(jì)2015年開業(yè)。

　　這些商業(yè)綜合體的亮相，都給市場帶來超強(qiáng)的人氣。

　　今年9月8日，杭州城西銀泰城終于試營業(yè)，這是銀泰在杭州開出的首家超大型一站式購物中心。一大早銀泰城就被市民擠得水泄不通，一眼望去滿是密密麻麻的人流，預(yù)計(jì)當(dāng)天客流量超過15萬人次。

　　萬達(dá)廣場也是本年度杭州樓市的“神話”。今年10月27日，萬達(dá)廣場200套總價(jià)在300-1600萬元的商鋪，在兩個(gè)小時(shí)內(nèi)被一搶而空。12月7日，萬達(dá)廣場投資型寫字樓首開，到場客戶超過千人，勁銷300套。最近商業(yè)地產(chǎn)成交的每周排行榜上，商鋪和寫字樓成交前三名里幾乎都有萬達(dá)廣場。萬達(dá)廣場的建設(shè)周期通常是20-24個(gè)月，這個(gè)時(shí)間是從拿地之日算起。也就是說，從今年3月12日拿地開始，杭州萬達(dá)廣場最快有望在明年年底實(shí)現(xiàn)自持物業(yè)滿鋪開業(yè)。

　　這個(gè)歲末的杭州商業(yè)樓市，注定是屬于龍湖時(shí)代天街的。12月22日，龍湖時(shí)代天街在許多人的期待中火爆開盤，首推66套商鋪，戶型為70-400平方米，售價(jià)350萬-1200萬元/套。這批市場極為稀缺的地鐵金街鋪亮相，受到百余位來自杭州及浙江各地的投資人熱切追捧，在短短一個(gè)多小時(shí)的時(shí)間內(nèi)，便銷售了近九成，部分樓層直接售罄。

　　多中心商業(yè)格局初成

　　如果說傳統(tǒng)的杭州商業(yè)格局只能用武林商圈或延安路商圈來界定的話，隨著一個(gè)個(gè)地標(biāo)性綜合體商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)身，杭州期待多年的多中心商業(yè)格局總算在今年初現(xiàn)雛形：北有萬達(dá)廣場、綠地中央廣場，南有萬象城、不遠(yuǎn)的將來還有來福士，西有銀泰城、西溪印象城；東有龍湖時(shí)代天街。

　　在以往杭州樓市的發(fā)展版圖中，不少板塊在規(guī)劃中都出現(xiàn)了“職住商平衡”失衡的現(xiàn)象，比如以前的老城西，由于開發(fā)了大量的住宅、忽視了寫字樓、商場等公共配套的規(guī)劃，從而導(dǎo)致從老城西到武林廣場每天早晚高峰“鐘擺式”的交通擁堵。而現(xiàn)在的一個(gè)個(gè)商業(yè)綜合體，彌補(bǔ)了原先各個(gè)板塊的商業(yè)缺失。

　　杭州銀泰城地處杭州城西部，緊鄰萍水路、豐潭路主干線，周邊交通路網(wǎng)極為發(fā)達(dá)，項(xiàng)目周邊匯集了近50多個(gè)高尚生活社區(qū)，別墅、公寓、寫字樓環(huán)伺周邊，距離地鐵二號(hào)線豐潭路站步行僅十分鐘。杭州銀泰城以其29萬平方米的超大商業(yè)體量，每層近500米長的室內(nèi)外步行街，地下三層近2000個(gè)車位的配給，以及近300多個(gè)國際國內(nèi)時(shí)尚品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，杭州銀泰城已成為銀泰商業(yè)系統(tǒng)目前面世最大的商業(yè)巨無霸。

　　杭州萬達(dá)廣場，位于杭州市北城發(fā)展核心區(qū)塊、城市東西大動(dòng)脈——石祥路與杭行路交匯處，總建筑面積約36萬平方米，總投資近55億元，是萬達(dá)集團(tuán)在杭州傾力打造的大型城市綜合體，涵蓋了大型商業(yè)中心、休閑娛樂中心、杭州金街商鋪、投資型寫字樓、高級(jí)寫字樓等頂級(jí)業(yè)態(tài)，將萬達(dá)百貨、萬達(dá)IMAX國際影院、大玩家超樂場、大歌星KTV等主力店涵蓋在內(nèi)，從商業(yè)、休閑、娛樂、文化、商務(wù)等各方面滿足人們的一站式生活享受。

　　作為地鐵上蓋的綜合體，龍湖時(shí)代天街則直接鎖定了地鐵一號(hào)線每天30萬，高峰時(shí)每天60萬的地鐵客流，時(shí)代天街的金街鋪條件十分優(yōu)越，占據(jù)東部中心金沙湖CBD核心，對(duì)望東部唯一的兩座世界級(jí)五星級(jí)酒店——希爾頓逸林、洲際皇冠酒店，可以說是杭州東部中心的中心。

　　“目前商業(yè)地產(chǎn)在杭州正處于高速發(fā)展階段。”戴德梁行杭州公司總經(jīng)理湯耀光表示，通過觀察杭州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)，這幾年有兩股勢力支撐：一是包括杭州大廈、銀泰百貨等購物中心加速擴(kuò)張；二是外來購物中心加速進(jìn)軍杭州步伐。

　　在湯耀光看來，這是杭州商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)與動(dòng)力。多個(gè)區(qū)域型商業(yè)中心開業(yè)后，區(qū)域消費(fèi)將逐漸成為主流，杭州商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)也將隨之呈現(xiàn)一個(gè)多點(diǎn)開花的局面。不過同時(shí)他也表示，一大批醞釀已久的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在不斷涌現(xiàn)，杭州商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)將迎來井噴，短期內(nèi)，杭州商業(yè)項(xiàng)目壓力不輕。

　　酒店式公寓日趨走俏

　　今年的商業(yè)地產(chǎn)市場成交行情呈現(xiàn)出一個(gè)明顯的走勢：商鋪成交縮量，寫字樓和酒店式公寓的成交明顯多于去年。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)環(huán)境之下，商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)住宅地產(chǎn)更具投資價(jià)值，而一些具有雄厚品牌背景，又具備成熟獨(dú)特的商業(yè)開發(fā)模式的企業(yè)，其開發(fā)的商鋪必定是穩(wěn)投資的取向，相對(duì)來說能讓投資客的投資風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

　　截至今年12月23日，杭州商鋪市場共成交商鋪3176套，總成交面積330583.6平方米，成交總金額760245.8萬元，成交均價(jià)22997.1元/平方米。成交面積環(huán)比下降20.4%。成交均價(jià)環(huán)比上漲36.2%。

　　漢嘉佰晟商管高級(jí)市場分析師胡采敏表示，今年商鋪市場中一些綜合體背景的商鋪開始入市，帶來商鋪市場產(chǎn)品升級(jí)，均價(jià)上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2016年，超過15萬平方米的商業(yè)綜合體將會(huì)有16個(gè)，在10萬至15萬平方米之間的商業(yè)綜合體共有13個(gè)，剩下60余個(gè)為10萬平方米以下的商業(yè)項(xiàng)目。而其中目前已開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目有33個(gè)，在建中的項(xiàng)目有51個(gè)，還有14個(gè)項(xiàng)目還在規(guī)劃中。

　　另外，城北，下沙，蕭山等城郊區(qū)域是今年商鋪市場的成交熱點(diǎn)區(qū)域。今年下半年以來，上述三個(gè)區(qū)域一直是商鋪市場成交的熱點(diǎn)區(qū)域，特別是城北的萬達(dá)廣場，憑借其萬達(dá)效應(yīng)帶動(dòng)商鋪熱銷，一度成為市場焦點(diǎn)。同樣是綜合體項(xiàng)目位于下沙的寶龍城市廣場，作為下沙東區(qū)第一個(gè)綜合體項(xiàng)目，成為年度銷售冠軍項(xiàng)目。而蕭山區(qū)域今年大量綜合體項(xiàng)目入市銷售，如英冠天地城，義蓬購物中心等項(xiàng)目，憑借良好的復(fù)合型商業(yè)的賣點(diǎn)，相對(duì)低廉的價(jià)格贏得市場。

　　值得關(guān)注的是，整體商鋪均價(jià)的走高，提高了商鋪投資門檻，導(dǎo)致成交量有所下滑。

　　今年寫字樓成交67個(gè)項(xiàng)目，總套數(shù)2389套，總面積392079.4平方米，成交總金額830946.5萬元，成交均價(jià)21193.3元/平方米，成交面積同比上漲23.3%。成交均價(jià)維持穩(wěn)定。新增供應(yīng)量增多，成交量小幅上漲。本年度寫字樓市場新增供應(yīng)量達(dá)103.69萬平方米，環(huán)比上漲近一倍。主要由于錢江世紀(jì)城區(qū)塊的寫字樓項(xiàng)目開始進(jìn)入銷售階段，供應(yīng)量的上漲，刺激了市場的需求，帶動(dòng)成交量的上漲。

　　今年酒店式公寓市場成交91個(gè)項(xiàng)目，總套數(shù)9664套，總面積666835.2平方米，成交總金額1148230.7萬元，成交均價(jià)17219.12元，成交面積環(huán)比上漲21%，成交均價(jià)上漲18.4%。酒店式公寓以低總價(jià)，低投資成本，可自主可出租的類住宅的產(chǎn)品優(yōu)勢一直受到市場的青睞。杭州“禁酒令”的出臺(tái)，預(yù)示著未來酒店式公寓將成為一種稀缺產(chǎn)品，反而推動(dòng)了酒店式公寓市場的供銷兩旺。杭州酒店式公寓集中在蕭山，錢江新城區(qū)塊成為成交的熱點(diǎn)區(qū)域。錢江新城區(qū)塊借助地段優(yōu)勢，開發(fā)產(chǎn)品大多以高標(biāo)準(zhǔn)，大面積的高端產(chǎn)品為主，如萬象城的悅璽，濱江的城市之星等產(chǎn)品，而蕭山等新生區(qū)塊走的是低總價(jià)，送面積精裝的路線，受到中小型投資客的追捧。