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□ 浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì) 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心 

　　這份日前發(fā)布的報(bào)告揭示：目前浙江樓市調(diào)整明顯，市場(chǎng)供應(yīng)保持慣性增長(zhǎng)，需求卻明顯下降，市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)從“賣(mài)方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“買(mǎi)方市場(chǎng)”，市場(chǎng)交易“量跌價(jià)穩(wěn)”。同時(shí)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，中小戶型商品住宅供需兩旺。浙江樓市“市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期、政策進(jìn)入扶持期、企業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期、行業(yè)進(jìn)入整合期”。

　　中小戶型商品住宅供銷(xiāo)兩旺

　　2008年，我省住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，中小戶型商品房建設(shè)速度明顯加快。2008年，浙江省90平方米以下住宅完成投資373.7億元，與上年同比增長(zhǎng)57.6%；該類(lèi)投資占住宅完成投資的比重由2007年的12.5%上升到2008年的26.3%，表明未來(lái)中小戶型商品住宅的供應(yīng)總量將會(huì)繼續(xù)增加。去年10月浙江省第15屆房博會(huì)數(shù)據(jù)顯示，可售房源達(dá)1.6萬(wàn)套，其中普通商品住房房源占75%，90平方米以下房源占到42%。這些也都表明浙江省“90/70政策”效應(yīng)充分體現(xiàn)，中小戶型商品住宅供應(yīng)明顯加快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整較為明顯。

　　近年浙江商品房銷(xiāo)售面積持續(xù)增加。2008年初，商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的局面。上半年，浙江省商品房銷(xiāo)售面積為1431.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額為872.0億元，同比分別下降19.8%和12.4%。下半年浙江省商品房銷(xiāo)售面積為1448.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額為944.3億元，同比分別下降46.4和41.3個(gè)百分點(diǎn)，降幅逐月擴(kuò)大。

　　盡管浙江省商品房銷(xiāo)售有所回調(diào)，但90平方米以下商品住宅的銷(xiāo)售面積為579.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額為356.6億元，同比增幅分別為45.6%和78.5%。90平方米以下商品住宅銷(xiāo)售面積占全部商品住宅銷(xiāo)售比重由2007年的9.0%上升為2008年的24.2%。這充分表明，在市場(chǎng)銷(xiāo)售不暢的形勢(shì)下，中小戶型普通商品房更受歡迎。

　　房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”顯現(xiàn)

　　2002年至2007年間，浙江省商品房交易價(jià)格以年均23.5%的速度快速上漲。2008年，浙江省商品房均價(jià)為6306元/平方米，同比增長(zhǎng)8.7%。其中，住宅均價(jià)為6190元/平方米，比上年增長(zhǎng)9.8%。就年度而言，雖然浙江省商品房銷(xiāo)量明顯下降，但銷(xiāo)售價(jià)格同比沒(méi)有出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，總體仍然維持較高水平。放眼全國(guó)，浙江省城市房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度較小。

　　就各月而言，浙江省商品房和商品住宅均價(jià)增幅逐月放緩。特別是去年9月份開(kāi)始，商品房和商品住宅均價(jià)出現(xiàn)明顯下跌，房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”有所顯現(xiàn)。

　　深度隱患

　　商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)高位運(yùn)行。

　　2008年以來(lái)，浙江省商品房?jī)r(jià)格同比漲幅有所回落，但總體仍高位運(yùn)行。從房?jī)r(jià)絕對(duì)水平來(lái)看，經(jīng)過(guò)十多年持續(xù)上漲，浙江省房?jī)r(jià)水平已處于全國(guó)前列。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年浙江省商品房均價(jià)為6306元/平方米，與上年同比增長(zhǎng)8.7%。其房?jī)r(jià)僅次于北京的12212元/平方米和上海的8348元/平方米，位列第三。從房?jī)r(jià)相對(duì)水平來(lái)看，浙江省城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比2007年為7.31，2008年是7.26（按照全省統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，三口之家購(gòu)買(mǎi)一套80平方米的住宅計(jì)算），考慮到杭州、寧波、溫州等城市房?jī)r(jià)明顯高于全省平均水平，加之城市居民收入差距較大，中低收入家庭的購(gòu)房支付能力明顯不足。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供求是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵因素。商品住宅竣工銷(xiāo)售比從2007年的1∶1.32，調(diào)整到2008年上半年的1∶1.19，再到2008年下半年的1∶0.58，在一定程度上表明浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)供大于求的局面。

　　商品房成交量嚴(yán)重萎縮。

　　市場(chǎng)成交量是反映市場(chǎng)健康狀況的重要尺度，成交量的持續(xù)萎縮給浙江省房地產(chǎn)行業(yè)形成了沉重壓力。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年浙江省空置1~3年（含1年）的住宅面積增加24.8%，空置3年以上（含3年）增加171.8%，空置率有所上升。除房?jī)r(jià)外，影響成交量的因素主要是市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)信心嚴(yán)重不足，投資投機(jī)需求基本消失，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。

　　從目前情況看，形成市場(chǎng)觀望氣氛的原因主要有四個(gè)：一是經(jīng)濟(jì)觀望。2007年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了從過(guò)熱到過(guò)冷的快速轉(zhuǎn)換，美國(guó)金融危機(jī)百年一遇，使外貿(mào)依存度較高的浙江經(jīng)濟(jì)受到巨大沖擊。金融危機(jī)是否見(jiàn)底，宏觀經(jīng)濟(jì)何時(shí)回升，目前還沒(méi)有明確信號(hào)；二是政策觀望。2008年是房地產(chǎn)政策出臺(tái)最為頻繁的一年。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，中央和許多地方政府紛紛出臺(tái)了“救市”措施，力度越來(lái)越大。但許多購(gòu)房者還在等待，是否還會(huì)有更強(qiáng)有力的利好政策出臺(tái)； 三是市場(chǎng)價(jià)格觀望。各種媒體出現(xiàn)的樓市“拐點(diǎn)論”，使得購(gòu)房者大多預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)下跌。但房?jī)r(jià)還有多大的下降空間，卻是眾說(shuō)紛紜，迷霧重重，購(gòu)房者無(wú)法準(zhǔn)確判斷，導(dǎo)致消費(fèi)者持幣觀望的態(tài)度較為明顯；四是開(kāi)發(fā)商行為觀望。面對(duì)趨緊的房地產(chǎn)形勢(shì)，不同企業(yè)采取了不同的應(yīng)對(duì)策略，有的企業(yè)打折促銷(xiāo)，有的企業(yè)提升品質(zhì)，也有企業(yè)調(diào)低開(kāi)盤(pán)價(jià)格等。那么，打折促銷(xiāo)力度是否進(jìn)一步加大，這進(jìn)一步強(qiáng)化了購(gòu)房者等待觀望的心理。

　　恢復(fù)市場(chǎng)信心，增加市場(chǎng)成交量，這是浙江省房地產(chǎn)業(yè)重新步入健康發(fā)展軌道必須解決的難題之一。

　　房地產(chǎn)企業(yè)資金普遍短缺。

　　銀根收緊和市場(chǎng)銷(xiāo)售清淡，使得浙江省部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遭遇資金瓶頸。至2008年10月，浙江省房地產(chǎn)資金供給增幅甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。從浙江省房地產(chǎn)資金來(lái)源的變化情況來(lái)看，銀行貸款增幅由上年同比增長(zhǎng)22.6%銳減為2008年同比增長(zhǎng)0.4%；定金及預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款增幅由上年同比增長(zhǎng)37.6%和66.0%，銳減為2008年同比下降21.1%和19.9%。浙江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常規(guī)的資金來(lái)源渠道受到限制。相反，非銀行貸款增幅由上年同比下降20.2%上升為2008年同比增長(zhǎng)191.8%�？梢�(jiàn)，由于資金的短缺，浙江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)始轉(zhuǎn)向民間等非銀行貸款來(lái)緩解資金壓力。部分房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊，也是由于企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)不善、市場(chǎng)景氣時(shí)盲目擴(kuò)張所致。與資金流入的捉襟見(jiàn)肘相比，資金支出卻依然巨大，2008年浙江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅仍達(dá)到9.8%。少數(shù)企業(yè)因資金鏈斷裂，出現(xiàn)了樓盤(pán)“爛尾”、法人“失蹤”，以及民間籌資款或銀行貸款到期無(wú)法償還等問(wèn)題。隨著市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，2007年高價(jià)拿地的部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度增大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯。

　　中小戶型商品住宅可能供應(yīng)過(guò)量。

　　浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到明顯改善，中小戶型商品住宅供應(yīng)總量大幅增加。2008年，90平方米以下商品住宅竣工面積占全部住宅的比重從2007年的7.53%提高到2008年的11.35%。同時(shí)，銷(xiāo)售面積由2007年的8.99%提高到2008年的24.15%，呈現(xiàn)供需兩旺的局面。未來(lái)90平方米以下商品住宅將成市場(chǎng)主流之一，調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)位住宅供應(yīng)初見(jiàn)成效。

　　盡管如此，中小戶型商品住宅大量推向市場(chǎng)也存在一些問(wèn)題。一方面，政府在2006年推出“90/70政策”后，2009年將會(huì)迎來(lái)中小戶型商品住宅上市的高峰；另一方面，為了刺激需求，中央政府將投入9000億用于保障性住房建設(shè)，可能會(huì)加劇商品房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，特別是小戶型住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。因而，2009年應(yīng)當(dāng)警惕中小套型商品住房可能出現(xiàn)的過(guò)量供應(yīng)問(wèn)題。

　　四大預(yù)測(cè)

　　2010年復(fù)蘇。

　　目前，浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整期。從周期走勢(shì)分析，市場(chǎng)進(jìn)一步調(diào)整的深度有限，長(zhǎng)度可能延長(zhǎng)。

　　第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)向下調(diào)整的深度有限。由于中央和地方政府近期出臺(tái)了大批關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，這些政策的累積效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)，2009年浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)向下的空間有限，估計(jì)成交量會(huì)逐步回升，但部分房?jī)r(jià)過(guò)高的城市房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)回落。

　　第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)2010年將進(jìn)入復(fù)蘇階段。房地產(chǎn)先行指標(biāo)顯示，未來(lái)1-2年浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將有所減少。同時(shí)，隨著美國(guó)金融海嘯的全球影響逐漸消退，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)計(jì)在2010年明顯好轉(zhuǎn)，快速城鎮(zhèn)化帶來(lái)的購(gòu)房需求和收入增長(zhǎng)導(dǎo)致的改善性需求等多種需求將逐步得到釋放，購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期將發(fā)生轉(zhuǎn)變，浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)可能在2010年進(jìn)入復(fù)蘇階段，重新出現(xiàn)供需兩旺的繁榮局面。

　　政策取向從“抑制”轉(zhuǎn)向“扶持”。

　　從9月份開(kāi)始，隨著各級(jí)政府各類(lèi)“救市”政策措施的密集出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

　　第一，宏觀經(jīng)濟(jì)政策由“緊”變“松”。面對(duì)次貸危機(jī)不斷加劇，中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期性質(zhì)正在發(fā)生變化。2008年7月份，中央已將下半年經(jīng)濟(jì)工作的大政方針確定為“一保一控”，年初確定的“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱”被“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展”所取代。從央行的貨幣政策來(lái)看，自1月25日起的存款準(zhǔn)備金率連續(xù)5次上調(diào)，轉(zhuǎn)變到9月16日開(kāi)始接連5次降息。積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，將改變宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策態(tài)度。

　　第二，地方政府紛紛出臺(tái)救市政策。2008年9-10月上海、南京、杭州等城市相繼推出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的扶持力度不斷加大，并一直延續(xù)至今。

　　第三，中央出臺(tái)政策支持居民購(gòu)房。10月17日，國(guó)務(wù)院提出要“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房”。根據(jù)國(guó)務(wù)院的部署，10月22日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、中國(guó)人民銀行有關(guān)政策指出：對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房實(shí)行稅費(fèi)減免；金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款優(yōu)惠；加大保障性住房建設(shè)規(guī)模；明確地方政府可以制定鼓<