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    隨著中國(guó)進(jìn)入存量房時(shí)代，房產(chǎn)中介受到的關(guān)注越來越多。

    房產(chǎn)中介的行業(yè)生態(tài)影響每一個(gè)購(gòu)房者。對(duì)于近期樓市較為火爆的上海和深圳，政府更是幾乎在同一時(shí)間宣布對(duì)于房地產(chǎn)中介的規(guī)范整治。

    3月25日，上海市公布了《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，要求加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，重點(diǎn)查處捂盤惜售、炒作房?jī)r(jià)、虛假?gòu)V告、誘騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為。嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。無獨(dú)有偶，深圳市發(fā)布《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》中也提到，堅(jiān)決依法打擊和查處虛假“日光盤”、“捂盤惜售”、“陰陽(yáng)合同”等違法違規(guī)行為，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員經(jīng)營(yíng)行為。

    易居中國(guó)董事長(zhǎng)周忻告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者：“目前中介行業(yè)里面8.8萬家企業(yè)，其中30%是品牌企業(yè)，20%是加盟企業(yè)，50%是中小企業(yè)。上海更分散，有更多的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，中小微企業(yè)根植在社區(qū)，這些中小型中介掌握上海超過50%的交易量，但是卻沒有良好的交易平臺(tái)和服務(wù)能力。”

    記者采訪獲悉，在資本的助推下，房產(chǎn)中介行業(yè)過去一年加速洗牌。退潮后，這個(gè)行業(yè)到底有哪些問題，這些經(jīng)紀(jì)人目前的狀況又怎么樣，未來這個(gè)行業(yè)究竟如何發(fā)展呢？

    大擴(kuò)張

    二手房交易越來越多，資本看上了一線城市的存量房交易，使得房產(chǎn)O2O企業(yè)迎來風(fēng)口。如果一家中介有足夠多壟斷的房源，該中介就像一個(gè)信息流量的入口或搜索引擎，可以在最短時(shí)間幫客戶匹配最合適的產(chǎn)品。

    去年3月，德佑地產(chǎn)與鏈家地產(chǎn)合并。時(shí)任德佑地產(chǎn)總裁的邵非告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者：“中介行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)變化巨大，我們認(rèn)為行業(yè)的窗口期只有1~2年，這個(gè)時(shí)期將出現(xiàn)一次行業(yè)大洗牌。2015年開始，整個(gè)行業(yè)不僅要從房源客源上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，還要比拼線上能力和融資能力。”上海鏈家在借助資本力量瘋狂擴(kuò)張后，門店數(shù)量從200家迅速飆升至超過1200家。

    愛屋吉屋憑借優(yōu)惠的傭金和無門店優(yōu)勢(shì)快速發(fā)展，并在上海市場(chǎng)取得了租房市場(chǎng)排名第三的成績(jī)。愛屋吉屋去年11月完成E輪1.5億美元融資，共計(jì)融資3.5億美元。悟空找房則完成了數(shù)千萬美元的B輪融資。

    去年11月，平安好房董事長(zhǎng)兼CEO莊諾表示，“互聯(lián)網(wǎng)+租房”是O2O時(shí)代的下一個(gè)風(fēng)口，宣稱平安好房將拿出6億元補(bǔ)貼，殺入租房領(lǐng)域。

    上市公司也沒閑著。去年12月，明牌珠寶發(fā)布公告，以現(xiàn)金4億元受讓好屋中國(guó)16.00%的股權(quán)，并以現(xiàn)金3億元對(duì)其進(jìn)行增資。交易完成后，公司將合計(jì)持有好屋中國(guó)25%股份。

    房多多合伙人金治國(guó)告訴本報(bào)記者：“二手房的市場(chǎng)交易額6萬億元，新房交易額8萬億元，大部分二手房中介還是通過販賣信息來獲取收益。相比于國(guó)外發(fā)達(dá)市場(chǎng)，目前國(guó)內(nèi)二手房交易的服務(wù)還沒有真的開始。這里面的空間很大，因此會(huì)出現(xiàn)顛覆行業(yè)的公司，風(fēng)投自然出現(xiàn)。”

    資本涌入的邏輯并不復(fù)雜，成交量是關(guān)鍵。以上海為例，目前上海二手房交易量是新房交易量的兩倍。鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年上海二手房共計(jì)成交36.47萬套，環(huán)比上漲85.79%，成為歷年二手房交易量最高的一年。

    一份名為《存量房時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究》報(bào)告指出，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的住房市場(chǎng)起步早、發(fā)展快、規(guī)�？偭看�。目前，這些城市核心城區(qū)新增供應(yīng)量已經(jīng)很少，新建商品住房主要集中在城市郊區(qū)。一線城市的住房市場(chǎng)已率先進(jìn)入以存量房交易為主的階段。

    房產(chǎn)中介過去一年紛紛上調(diào)業(yè)務(wù)員的底薪。點(diǎn)起第一把火的是愛屋吉屋，在進(jìn)入上海后直接將經(jīng)紀(jì)人的底薪提高到了6000元，挖走了大量傳統(tǒng)中介的業(yè)務(wù)員。隨后，上海鏈家把零經(jīng)驗(yàn)業(yè)務(wù)員的底薪提高到了每月3000元，且只要開單(做成一筆交易)就立馬提高到5000元。

    泥沙俱下

    隨著房產(chǎn)中介的大擴(kuò)張，對(duì)于業(yè)務(wù)員的需求量越來越大，加上同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)紛紛提高收入門檻，保安、服務(wù)員、快遞員等紛紛進(jìn)入房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人行業(yè)。由于市場(chǎng)的快速膨脹，這些根本沒有任何二手房銷售經(jīng)驗(yàn)的人必須要快速進(jìn)入“狀態(tài)”，使得整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也隨之下降，在高收入高返點(diǎn)的利益驅(qū)動(dòng)下，“不擇手段”、“破壞行規(guī)”時(shí)有發(fā)生，監(jiān)管和自我約束變得越來越難。

    另外，房產(chǎn)中介行業(yè)每年約30%的淘汰率。雖然市場(chǎng)很好，但并不是每個(gè)人都適合做房產(chǎn)銷售這個(gè)行業(yè)，能夠掘金的畢竟還是少數(shù)。高流動(dòng)性及二手房業(yè)務(wù)膨脹所需的大量業(yè)務(wù)員之間的矛盾給房產(chǎn)中介公司帶來新的困境：經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍似乎一直處于參差不齊的狀態(tài)。

    記者在上海走訪多家房產(chǎn)中介門店發(fā)現(xiàn)，部分接待客戶的中介人員往往會(huì)因?yàn)閭�(gè)人說辭不當(dāng)給客戶帶來糟糕的體驗(yàn)。

    由于信息不對(duì)稱，一般中介人員會(huì)和房東約定一個(gè)集中看房時(shí)間，然后集中自己的資源約購(gòu)房者看房，并隱藏其他房源。當(dāng)購(gòu)房者去詢問中介的時(shí)候，看到的房源就只有這個(gè)房屋，購(gòu)房者也會(huì)按照房東的時(shí)間去看房。這樣一來，就會(huì)出現(xiàn)很多購(gòu)房者同時(shí)看房的情況，甚至有房東開始當(dāng)場(chǎng)拍賣自己的房屋。

    中介人員哄抬房?jī)r(jià)的行為，其實(shí)是破壞了市場(chǎng)的規(guī)則。而這些業(yè)務(wù)人員為了賣房也是想盡辦法，比如經(jīng)常在自己的朋友圈中曬出各種搶房的照片。

    一張搶房的照片會(huì)被其他人反復(fù)利用，不懂市場(chǎng)的購(gòu)房者受到這樣的渲染，很難不被影響。例如，此前傳播很廣的一張圖片就是上海交易中心人滿為患的圖片，很多中介說是因?yàn)橘?gòu)房者太多造成。但事實(shí)上，里面很多人只是因?yàn)橹苣┤マk理退稅，而在房產(chǎn)中介的渲染下仿佛大家都在排隊(duì)過戶。

    此外，很多業(yè)務(wù)人員會(huì)不停打電話發(fā)短信給客戶。“您好，我們得知下個(gè)月房產(chǎn)交易中心評(píng)估價(jià)會(huì)上漲50萬，這將影響到房屋成交的各類稅費(fèi)，為了您的權(quán)益希望您可以盡快成交。”

    這樣做的目的很簡(jiǎn)單，促進(jìn)成交。但事實(shí)上，房產(chǎn)交易中心的評(píng)估價(jià)一直會(huì)保持動(dòng)態(tài)調(diào)整，而一些購(gòu)房者卻并不知情。

    對(duì)此，各家中介都通過培訓(xùn)來進(jìn)行人員素質(zhì)提升。

    面對(duì)人員流動(dòng)性難題，信義房屋花費(fèi)了很大“代價(jià)”去留住這些“無形的資產(chǎn)”。這家在臺(tái)灣上市的中介公司，在上海中介市場(chǎng)算得上是“精致中介”，之所以這樣也是因?yàn)檫@家中介公司的擴(kuò)張邏輯是先培育出店長(zhǎng)再去開店，先有了人再去搶占市場(chǎng)。

    “我們的招聘有3個(gè)條件：大學(xué)本科以上學(xué)歷，沒有房產(chǎn)中介經(jīng)驗(yàn)，35歲以下。我們招聘這樣的人希望更多地對(duì)他們進(jìn)行培訓(xùn)和培養(yǎng)，這樣可以培養(yǎng)成符合我們文化的人。我們的店長(zhǎng)從來不從業(yè)內(nèi)挖角，全部進(jìn)行內(nèi)部培訓(xùn)晉升。”上海信義房屋總經(jīng)理信泓俊告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

    記者了解到，信義房屋的新人前五個(gè)月都實(shí)行保障薪資5000元，每一個(gè)新人的培訓(xùn)時(shí)間超過100個(gè)小時(shí)，包括集中培訓(xùn)的上課，實(shí)踐學(xué)習(xí)和內(nèi)網(wǎng)視頻講課。

    “產(chǎn)業(yè)知識(shí)、公司知識(shí)、專業(yè)知識(shí)(具體的工作流程)、服務(wù)品質(zhì)四大塊的學(xué)習(xí)，全部的完成情況通過電子系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)控，可以及時(shí)進(jìn)行反饋。目前我們的離職率在20%左右，低于同行水平，我們的離職大部分在入職第1個(gè)月，這些畢業(yè)生不適應(yīng)我們的工作，如果工作一年以上的員工離職率就低很多了。”信泓俊提到，“而這樣的良好服務(wù)給我們帶來了不錯(cuò)的回頭客，我們目前50%的成交都是之前老客戶介紹的，雖然我們?nèi)肆ε嘤?xùn)成本巨大(每個(gè)人大概要花費(fèi)10萬元)，但是我們?cè)趨^(qū)域的成交情況良好，這個(gè)也算是回報(bào)。”

    邊界

    對(duì)于傳統(tǒng)的中介公司而言，人員和房源系統(tǒng)就是最重要的兩個(gè)資產(chǎn)，而隨著過去一年的資本涌入和全民金融心態(tài)，中介公司也開始發(fā)力金融業(yè)務(wù)。

    記者梳理發(fā)現(xiàn)，包括世聯(lián)行、鏈家、搜房網(wǎng)、房多多、中原等紛紛推出自己的金融產(chǎn)品及服務(wù)。

    以搜房網(wǎng)為例，2015年財(cái)報(bào)顯示，去年運(yùn)營(yíng)虧損3450萬美元，而上一年的運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)3.095億美元。但是值得一提的是，其金融服務(wù)營(yíng)收為2960萬美元，比上一年的320萬美元增長(zhǎng)了814.2%，主要原因是金融服務(wù)和研發(fā)相關(guān)產(chǎn)品的快速增長(zhǎng)。

    從具體操作模式來看，中介提供首付貸有兩種類型，一種是中介自己擁有小額貸款等金融牌照，自行提供金融資金及相關(guān)服務(wù)；另一種是中介僅為業(yè)主提供居間服務(wù)，尋找合適的金融機(jī)構(gòu)，后續(xù)的資金貸款仍由金融機(jī)構(gòu)完成。世聯(lián)行、鏈家屬于前者，中原屬于后者。

    世聯(lián)行發(fā)布的2015年年報(bào)顯示，該公司去年一共發(fā)放了家圓云貸32209筆，放貸金額為29.92億元，同比分別增長(zhǎng)65.05%、51.90%，該產(chǎn)品為公司帶來收入4.15億元，同比增長(zhǎng)69.54%，這部分收入占世聯(lián)行2015年全年收入的8.8%。

    鏈家理財(cái)同樣發(fā)展迅速，截至2月29日，鏈家理財(cái)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，其成交金額為180.5億，發(fā)放收益17.9億元，用戶規(guī)模31萬。

    隨之而來也暴露出行業(yè)問題，利率過高，被指增加樓市杠桿。如果購(gòu)房者購(gòu)買一套價(jià)值100萬元的房子，在一線城市購(gòu)房者需要準(zhǔn)備三成首付房款，即30萬元，剩下的70萬元可以選擇公積金貸款以及商業(yè)貸款任意組合。但是如果購(gòu)房者目前只有15萬元的現(xiàn)金，該購(gòu)房者一樣可以購(gòu)買100萬元的房子，很簡(jiǎn)單，剩下的15萬元通過“首付貸”這樣的融資方式解決。那么之前購(gòu)房者的杠桿是3.3倍，而如今的杠桿是6.6倍。

    “中介本身并不適合做金融，中原就是把客戶需求介紹給銀行和私募機(jī)構(gòu)，讓客戶安全高效去購(gòu)房，而并非自己去做金融。”中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)副總裁兼上海中原地產(chǎn)總經(jīng)理劉天旸告訴記者。

    他山之石

    瘋狂擴(kuò)張之后，中介行業(yè)的混亂讓監(jiān)管與行業(yè)規(guī)則顯得越發(fā)重要。

    記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士了解到，英國(guó)和澳大利亞等英聯(lián)邦國(guó)家，房產(chǎn)交易已經(jīng)形成了比較規(guī)范的流程與規(guī)則，這些經(jīng)驗(yàn)或許也是一種參考。

    首先，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)介紹房產(chǎn)，詢價(jià)和談價(jià)，這是經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)也是交易環(huán)節(jié)最重要的一環(huán)。西方經(jīng)紀(jì)人以其專業(yè)性解答客戶關(guān)于房產(chǎn)本身的所有問題，諸如：內(nèi)部空間，材質(zhì)，保修年限，折舊年限及金額，每月維護(hù)費(fèi)用，房產(chǎn)屬性，過往交易歷史等專業(yè)問題。值得一提的是，西方經(jīng)紀(jì)人通常只服務(wù)買家或者賣家單獨(dú)一方，并不進(jìn)行雙向服務(wù)。

    如果客戶需要進(jìn)行購(gòu)房，就需要自行解決貸款問題，在國(guó)外這并不是經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)，需要客戶自己尋求貸款銀行或者機(jī)構(gòu)解決。隨后，購(gòu)房者就需要給房東付清房款，在西方經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)準(zhǔn)則中不允許經(jīng)紀(jì)人直接參與與金錢有關(guān)的任何環(huán)節(jié)，因此經(jīng)紀(jì)人不可以收取購(gòu)房者任何購(gòu)房款，以及不可以幫助購(gòu)房者解決款項(xiàng)轉(zhuǎn)賬事宜。

    完成了付款以后買賣雙方就開始交房，在交房環(huán)節(jié)中西方經(jīng)紀(jì)人有職責(zé)確保交房的順利進(jìn)行，包括監(jiān)督雙方履行合同義務(wù)等職責(zé)。

    “無論是美國(guó)、英國(guó)還是澳大利亞，如果沒有政府頒發(fā)的持牌證，經(jīng)紀(jì)人就不能受雇于經(jīng)紀(jì)公司。由于經(jīng)紀(jì)人需要持牌，因此首先國(guó)外的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)歷普遍很高，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)和建筑領(lǐng)域的專業(yè)性不言而喻，高學(xué)歷也一定程度上保證了客戶在購(gòu)房時(shí)客戶體驗(yàn)的專業(yè)和舒適性。同時(shí)，在西方銷售方式都以電子郵件形式作為主要溝通手段。原因是很多國(guó)家都對(duì)電子郵件的法律效應(yīng)有嚴(yán)格保護(hù)，以電子郵件形式的往來對(duì)話能獲得法律保護(hù)，這也是從側(cè)面對(duì)于交易和購(gòu)房者保護(hù)的重要手段，以此來監(jiān)督行業(yè)的透明和準(zhǔn)確性。”萊坊上海國(guó)際投資部副董事俞俊告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。以美國(guó)得克薩斯州為例，從事房地產(chǎn)這一工作之前，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要學(xué)習(xí)完成6門學(xué)科、180小時(shí)的課堂學(xué)習(xí)。其中包括：現(xiàn)代房地產(chǎn)學(xué)、得州房地產(chǎn)法、代理法、合同法、房地產(chǎn)金融，以及相關(guān)法令頒布的合同。學(xué)校課堂完成后，經(jīng)歷4小時(shí)的全國(guó)和地區(qū)的考試合格，通過FBI的背景調(diào)查，簽約經(jīng)紀(jì)人公司才頒發(fā)執(zhí)照。之后必須經(jīng)過四年以上實(shí)踐工作才可以獲得Broker資格(獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)紀(jì)人)。為保證專業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員每年還必須參加考試接受再教育，執(zhí)照每2年須重新申請(qǐng)換發(fā)。

    對(duì)于購(gòu)房者而言，國(guó)外買房也許會(huì)顯得更加“麻煩”。在國(guó)內(nèi)，房產(chǎn)中介公司一般會(huì)給購(gòu)房者提供一條龍服務(wù)，從貸款到過戶所有服務(wù)都可以由一位中介業(yè)務(wù)人員完成。但是在國(guó)外的情況就不太一樣，每一個(gè)交易環(huán)節(jié)中的步驟都由不同的專業(yè)機(jī)構(gòu)來完成。

    “由于國(guó)外的監(jiān)管體系比較嚴(yán)格，虛假房源基本很少。美國(guó)、澳大利亞這些成熟的市場(chǎng)有嚴(yán)格的規(guī)范和機(jī)制，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一旦被發(fā)現(xiàn)刊登虛假房源，或有任何欺騙性行為，將會(huì)面臨吊銷牌照的可能和其他嚴(yán)厲的懲罰。”居外網(wǎng)中國(guó)區(qū)總經(jīng)理葛奕婕告訴記者。

    以美國(guó)為例，房源真實(shí)性并不是買家最需要擔(dān)心的東西，因?yàn)榇笮途W(wǎng)上房產(chǎn)平臺(tái)所有的房源都來自同一個(gè)地方，就是MLS系統(tǒng)(MultipleListingSystem)。這個(gè)MLS系統(tǒng)是由美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合建立，共同分享的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。參加系統(tǒng)的每一位成員均采用獨(dú)家銷售的方式和客戶簽訂房產(chǎn)銷售委托合同，然后將此信息輸入系統(tǒng)，由參加系統(tǒng)的全體成員共同推銷，然后按一定比例分享傭金。所以，刊登虛假房源的問題幾乎是不存在的。

    俞俊告訴記者：“由于國(guó)外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般只代表一方的利益，90%的經(jīng)紀(jì)人都是賣方代表，最終成交后，經(jīng)紀(jì)人不會(huì)收取買房人的錢，并且只代表賣方的利益。國(guó)外的買方代表，往往是服務(wù)于時(shí)間緊迫且對(duì)市場(chǎng)不了解的購(gòu)房客戶，他們一般會(huì)向買方代表支付一筆費(fèi)用，讓他們代表自己，去尋找理想的房產(chǎn)。作為買方的中介，一般是幫你搜集各種房源，幫你預(yù)約看房。”

    同時(shí)，美國(guó)的中介帶你看房之前，做的第一件事是帶你去見房地產(chǎn)律師。比如在紐約地區(qū)，凡簽署地產(chǎn)買賣合約及經(jīng)辦過戶手續(xù)一定要經(jīng)過律師。買賣雙方均由律師代辦所有手續(xù)。如果買家需要貸款，則貸款銀行也派律師參與過戶手續(xù)。

    而中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其一線城市，以后會(huì)越來越進(jìn)入到存量市場(chǎng)，可以說中介行業(yè)前景無限，也是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的行業(yè)。

    “目前中介行業(yè)還是缺乏一些監(jiān)管，比如很多公司都號(hào)稱零傭金，但是實(shí)際在其他地方暗中收費(fèi)，這一類灰色地帶監(jiān)管目前還是空白。過去一年，中介行業(yè)被互聯(lián)網(wǎng)還有金融這樣的概念妖魔化，這個(gè)行業(yè)涌入了很多野蠻人，整個(gè)行業(yè)空前浮躁，服務(wù)品質(zhì)不斷下降。未來中國(guó)經(jīng)紀(jì)人也應(yīng)該像國(guó)外學(xué)習(xí)，進(jìn)行持牌考證制度，并回歸到中介的本源，只有這樣才能讓客戶享受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，對(duì)于行業(yè)的規(guī)范和經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)提高都很有好處。”劉天旸認(rèn)為。

    “政府是想把這個(gè)行業(yè)越做越好，中國(guó)臺(tái)灣20年前的房地產(chǎn)中介行業(yè)比上海差多了，經(jīng)過了20年的發(fā)展市場(chǎng)就相對(duì)規(guī)范了。相信未來經(jīng)過幾次的洗牌，行業(yè)會(huì)優(yōu)勝劣汰，自然行業(yè)也會(huì)規(guī)范起來，我認(rèn)為未來比拼的還是服務(wù)和人才。”信泓俊指出。（原標(biāo)題：中國(guó)式“強(qiáng)監(jiān)管”整治房產(chǎn)中介亂象 羅韜）