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　  根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：今年3月杭州主城區(qū)共成交商品房4749套，與2月相比呈跨越式上升，增長(zhǎng)了203%；4月成交6180套，較3月成交又增長(zhǎng)了30%，月成交量躍居歷史第二。

　　杭州樓市的確回暖了！在親眼見證一個(gè)又一個(gè)樓盤的熱銷之后，這一事實(shí)已被大多數(shù)人接受。

　　只不過從去年下半年開始，緣于全球金融危機(jī)和宏觀經(jīng)濟(jì)變化而帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡狀態(tài)，還是讓不少人心有余悸。行情真的就此轉(zhuǎn)暖了嗎？房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)重新進(jìn)入上升通道？我省一季度GDP增長(zhǎng)率僅3.4%，這是否會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)全面復(fù)蘇造成障礙？

　　5月，在杭州市第9屆人居展開幕前夕，這些問題更是讓業(yè)界爭(zhēng)論不休。而這些問號(hào)的存在，更讓這屆人居展多了不少特殊意義。

　　【猜想1】

　　5月能否延續(xù)火爆行情？

　　相對(duì)于去年四季度的杭州樓市，今年三四月份的成交行情，可以用“一騎絕塵”來形容。樓市神速回暖的同時(shí)，許多人關(guān)心的是，5月能否延續(xù)這輪火爆行情？

　　對(duì)于這個(gè)問題，業(yè)內(nèi)人士的意見比較統(tǒng)一：可以。

　　濱江集團(tuán)副總經(jīng)理朱立東認(rèn)為，5月杭州樓市，應(yīng)該會(huì)延續(xù)之前市場(chǎng)的狀態(tài)：那就是在價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，成交量持續(xù)攀升。3—4月份，一些新盤只要定價(jià)合理，成交都會(huì)比較好。不僅如此，一些原先停滯不動(dòng)的老盤，最近也慢慢開始有交易量釋放。行情的回暖，不是集中在幾天時(shí)間里，而是從春節(jié)之后就一直延續(xù)。所以5—6月份應(yīng)該也能延續(xù)這波行情，他認(rèn)為，杭州樓市最困難的時(shí)期已經(jīng)過去了。

　　對(duì)此，一些業(yè)內(nèi)人士也紛紛表示，杭州樓市在最近幾個(gè)月內(nèi)，由于樓盤紛紛調(diào)價(jià)和眾多減稅、降息利好政策出臺(tái)，剛性需求非常旺盛，釋放也非常充分。接下來，就要看改善型需求和高端需求如何表現(xiàn)了。“人居展樓市應(yīng)該會(huì)更火爆，因?yàn)闀?huì)增加不少外地人。如果人氣很旺的話，也會(huì)引發(fā)他們中的很多人跟風(fēng)下單，從而與本地市場(chǎng)形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣表示。

　　結(jié)論：人氣更旺，沒得說

　　【猜想2】

　　宏觀經(jīng)濟(jì)是否已經(jīng)回暖？

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：今年一季度中國(guó)GDP同比增長(zhǎng)6.1%，比去年四季度的6.8%下降了0.7%，比去年一季度同比下降了4.5%。而我省GDP一季度增長(zhǎng)率則為3.4%，這一數(shù)字低于第一季度廣東省和江蘇省GDP增長(zhǎng)率——5.8%和10.2%。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)休戚相關(guān)，那么，這一數(shù)據(jù)又是否意味著房地產(chǎn)回暖后勁不足？

　　“浙江一季度GDP增長(zhǎng)速度緩慢，這個(gè)跟房地產(chǎn)沒有關(guān)系。”浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師史晉川這樣告訴記者。他說，浙江經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)際的依賴度太高了，當(dāng)金融危機(jī)爆發(fā)后，國(guó)際對(duì)浙江的外需突然降低時(shí)，浙江經(jīng)濟(jì)整體陷入了困境。他分析說，透過新近公布的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在一季度已經(jīng)表露出復(fù)蘇的跡象，經(jīng)濟(jì)下滑的態(tài)勢(shì)已經(jīng)得到了遏制。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長(zhǎng)趙杭生也認(rèn)為，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)最壞的時(shí)候已經(jīng)過去，并且后續(xù)的政策效應(yīng)還會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)。他認(rèn)為，一季度很多經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布，對(duì)市場(chǎng)信心的提升還是很強(qiáng)的。比如固定資產(chǎn)投資、用電量、出口等各項(xiàng)指標(biāo)都在逐月提升，這些都極大增強(qiáng)了人們的消費(fèi)信心。

　　“全國(guó)第一季度GDP增長(zhǎng)6.1%，雖然比去年四季度的6.8%下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)，但在許多人的承受范圍之內(nèi)，并且這是在1—2月份狀況不佳的情況下取得的。但三四月份各項(xiàng)數(shù)據(jù)要好很多，所以二季度的數(shù)據(jù)極有可能在8%以上，這個(gè)數(shù)據(jù)出來之后，可能會(huì)更鼓舞人心。”他說。

　　趙杭生覺得對(duì)樓市影響最大的不是宏觀經(jīng)濟(jì)，最能起到刺激作用的還是政策。從幾次宏觀調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)來看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)政策市場(chǎng)，政策不變，行情不變，需求是客觀存在的。所以小陽(yáng)春能否延續(xù)，關(guān)鍵還要看政策面。而從住房部最近透露的信息，還是希望成交量會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)，價(jià)格則繼續(xù)保持平穩(wěn)。

　　與趙杭生和史晉川比較，浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家葉航對(duì)后市的看法要悲觀許多。他認(rèn)為，GDP增速跟房地產(chǎn)市場(chǎng)兩者是互相影響的過程。房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡，首先是因?yàn)閲?guó)民經(jīng)濟(jì)下滑；而房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡，又會(huì)帶來國(guó)民經(jīng)濟(jì)的下滑。他認(rèn)為，國(guó)民經(jīng)濟(jì)目前是有見底跡象，但還不知道今年下半年國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)又會(huì)發(fā)生什么樣的變化，它要真正回暖，要等到2010年。

　　結(jié)論：一季度已現(xiàn)復(fù)蘇跡象

　　【猜想3】

　　房?jī)r(jià)是否進(jìn)入上升通道？

　　樓市成交大幅回暖，個(gè)別樓盤蠢蠢欲動(dòng)想要漲價(jià)，那么，樓市是否已經(jīng)甩掉之前的萎靡困頓，重新走入新一輪的上升通道，？

　　對(duì)后市相當(dāng)樂觀的趙杭生表示，從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段來說，目前樓市還處于調(diào)整期，并沒有進(jìn)入新的上升通道。“去年，樓市價(jià)格堅(jiān)挺但成交量一直下滑，兩條線走得很難看；今年，價(jià)格跌至低谷之后逐步反彈，成交量則一路向上，這說明調(diào)整的態(tài)勢(shì)走得非常好，是一種健康的狀態(tài)。這種調(diào)整，還要持續(xù)一段時(shí)間。”

　　他說，2007年樓市形成的泡沫，要在2008—2009年進(jìn)行消化和調(diào)整。他之前的預(yù)測(cè)是：今年一季度價(jià)跌量升；二季度價(jià)平量升；三季度由于季節(jié)性的原因，成交量有所回落，價(jià)平量跌；四季度價(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn)，成交量上揚(yáng)；而2010年房地產(chǎn)行業(yè)走出低谷之后，房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)上行，而量?jī)r(jià)齊升則是房地產(chǎn)復(fù)蘇向上的標(biāo)志。

　　“市場(chǎng)不僅出現(xiàn)暖春，而且已經(jīng)進(jìn)入盛夏。”對(duì)于市場(chǎng)上的這種樂觀言論，朱立東表示自己也略有耳聞。對(duì)此他的意見是：暖春已暖，但盛夏還未到，也不可能那么快就到。他說，盛夏首先得給人的感覺很熱，體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，就是一手房、二手房交易持續(xù)，土地市場(chǎng)火爆，不僅是剛性需求，改善型、投資和投機(jī)的需求也全部跟進(jìn)，價(jià)格持續(xù)上漲且漲幅很快、很大。如果單純從市場(chǎng)運(yùn)行的角度，如無(wú)外力推手(如股市的財(cái)富效應(yīng))，一下子到盛夏的可能性不大。

　　葉航則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)最近所謂的回暖，是暫時(shí)的。因?yàn)檎�體房?jī)r(jià)跟老百姓的購(gòu)買能力相比，還是居高不下。宏觀調(diào)控把前幾年的一些投機(jī)需求給擠了出去，去年以來的樓市調(diào)整，也使得一部分樓盤降低了價(jià)格。但他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)水平，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，調(diào)整還不充分，他估計(jì)還要一到兩年才能調(diào)整到位。

　　“從發(fā)展周期來說，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整一般來說要滯后于經(jīng)濟(jì)周期。如果說，國(guó)民經(jīng)濟(jì)回暖要等到2010年，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)要真正回暖，則起碼要等到2011年。”

　　結(jié)論：調(diào)整將持續(xù)一段時(shí)間

　　【猜想4】

　　房地產(chǎn)發(fā)展有什么隱憂？

　　采訪過程中，業(yè)內(nèi)人士也對(duì)后市表達(dá)了自己的一些擔(dān)憂。

　　朱立東表示，樓市發(fā)展依舊存在隱憂。首先是樓市有些板塊的基礎(chǔ)相對(duì)不穩(wěn)，沒有足夠的樓盤成交量來支撐，后市發(fā)展不可預(yù)測(cè)。而最讓朱立東擔(dān)心的顯然還是土地市場(chǎng)。他說，2007年下半年房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)大幅度攀升，很大一個(gè)推手就是土地市場(chǎng)。因?yàn)樘靸r(jià)地王不斷被拍出，“面粉比面包貴”的現(xiàn)象層出不窮，所以樓市出現(xiàn)了不少樓盤“一夜之間提價(jià)四五千”的現(xiàn)象。

　　“如果沒有外力影響，房?jī)r(jià)的變化一般還是比較平穩(wěn)的，即使低開高走，也只會(huì)一兩百元地往上漲；但如果周邊土地拍出高價(jià)，哪怕是一塊土地拍得很高，那對(duì)于房?jī)r(jià)就會(huì)起到催化劑的作用，也有可能會(huì)打破現(xiàn)有平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。”他說。

　　事實(shí)上，朱立東的擔(dān)心也不無(wú)道理，4月30日，杭州南山路一塊公共設(shè)施用地，經(jīng)過46輪的報(bào)價(jià)，以高達(dá)46284元/平方米的樓面價(jià)被賣家拍走，一下子就讓杭州樓市回味了2007年杭州土地市場(chǎng)的熱度，和一些狂熱因子的滋生。

　　而葉航則對(duì)一些樓盤有意抬升房?jī)r(jià)的行為，表示出了自己的擔(dān)憂。他說，房?jī)r(jià)的這輪回調(diào)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是有利的；但近段時(shí)間，一些樓盤又出現(xiàn)了漲價(jià)現(xiàn)象，這是不理性的，也不利于行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

　　“樓市在2008年受了重傷，現(xiàn)在市場(chǎng)還處于療傷階段，如果有些開發(fā)商好了傷疤忘了疼，又開始盲目漲價(jià)，那么市場(chǎng)就很有可能就此下滑。”趙杭生說，樓市就像一個(gè)江湖，接下來還會(huì)出現(xiàn)“合并同類項(xiàng)”的整合階段，一些“小門小派”的開發(fā)商就此退隱江湖，或者歸入“大的門派”。這個(gè)過程過后，樓市才能進(jìn)入真正的上升通道。

　　結(jié)論：樓盤提價(jià)和土地高價(jià)是隱憂