投資商鋪這些問(wèn)題你要明白
- 杭州寫(xiě)字樓網(wǎng)
- 2016/10/27 16:44:39
買(mǎi)住宅，關(guān)注產(chǎn)品本身和居住環(huán)境就可以了，而投資商鋪就沒(méi)有那么簡(jiǎn)單了，需要考慮的問(wèn)題紛繁復(fù)雜，一不小心就會(huì)落入各種各樣的陷阱。具備極強(qiáng)投資屬性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在蘊(yùn)含豐富的機(jī)會(huì)與升值空間的同時(shí)也隱藏著無(wú)數(shù)的風(fēng)險(xiǎn)，那么投資客們究竟該如何擦亮眼睛，做到趨利避害呢？
什么是商業(yè)氛圍指數(shù)
商業(yè)氣氛直接決定著商鋪日后的經(jīng)營(yíng)狀況，直接影響著房產(chǎn)的升值潛力。區(qū)域內(nèi)人口密度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)以及交通便捷程度等決定了商業(yè)氛圍的優(yōu)劣。
商圈的定義是什么
商圈是指以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為核心向外延伸一定距離而形成的一個(gè)方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區(qū)域。它由核心商業(yè)圈，次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50%-70%，核心商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場(chǎng)占有率相對(duì)較小。
商圈必需的要素，主要包括消費(fèi)人群、有效經(jīng)營(yíng)者、有效的商業(yè)管理、合理的發(fā)展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態(tài)以及建筑成本等。
什么是商圈形態(tài)
商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：
商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)及消費(fèi)金額比較高等。
住宅區(qū)。該區(qū)域戶(hù)數(shù)多，至少須有1000戶(hù)以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購(gòu)買(mǎi)率高等。
文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購(gòu)買(mǎi)率高等。
辦公區(qū)。該區(qū)域?yàn)檗k公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外來(lái)人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。
混合區(qū)。住商混合、住教混合�；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。
怎樣確定商圈
對(duì)現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可較為精確地確定。在國(guó)內(nèi)可以通過(guò)售后服務(wù)登記、顧客意向征詢(xún)、贈(zèng)券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點(diǎn)的資料，進(jìn)而劃定商圈。
對(duì)于一家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計(jì)的基本資料，談不上顧客的支持程度。因此在進(jìn)行商圈設(shè)定的考慮時(shí)，可針對(duì)設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關(guān)聯(lián)性的因素為出發(fā)點(diǎn)，并配合每天人口的流動(dòng)情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動(dòng)的范圍，以此作為基本資料來(lái)確定商圈。尤其是一家大規(guī)模的連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)，其商圈的設(shè)定并不像一般的小型商店，可能顧客會(huì)利用各種交通工具前來(lái)，因此其商圈屬于特性商圈，所以對(duì)于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的人的流動(dòng)性、購(gòu)物者的流動(dòng)性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等要加以觀察，并配合有關(guān)調(diào)查資料，運(yùn)用趨勢(shì)分析進(jìn)行商圈設(shè)定。
應(yīng)該如何判斷商鋪?zhàn)饨鸬母叩?/strong>
首先，要了解周邊商鋪的租金價(jià)格，再根據(jù)本項(xiàng)目售價(jià)計(jì)算本項(xiàng)目租金水平，如果本項(xiàng)目租金水平大大高于周邊，則招商的壓力就會(huì)加大。其次，看行業(yè)的飽和度以及政策規(guī)劃及扶持狀況。這是判斷專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)租金走勢(shì)的關(guān)鍵。再次，看市場(chǎng)的知名度。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不一定要在鬧市區(qū)，但是一定要有名氣。最后，注意商場(chǎng)管理狀況以及周邊物流便利程度。這對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的興旺發(fā)展起著相當(dāng)重要的作用。（原標(biāo)題：投資商鋪這些問(wèn)題你要明白 陳賽嬌/整理）
返回頂部- 責(zé)編：8037
- 瀏覽:
- 來(lái)源：臺(tái)州商報(bào)
相關(guān)閱讀:
- ·辦公樓變身公寓！ 不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售“花式陷阱(08/08)
- ·商鋪投資趨熱 怎么選很有學(xué)問(wèn)(08/24)
- ·指南：投資商鋪要留心三點(diǎn)(11/03)
- ·業(yè)內(nèi)人士提醒：投資商鋪還要多考慮(11/02)
- ·投資商鋪門(mén)道：投資現(xiàn)鋪更有優(yōu)勢(shì)(08/17)
- ·指南：投資商鋪要考察以下幾點(diǎn)(07/27)
- ·選擇商業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)有講究 寫(xiě)字樓需綜合(05/25)
- ·商鋪投資一定要認(rèn)清市場(chǎng)形勢(shì)，切忌盲目(04/21)
- ·商鋪應(yīng)該如何買(mǎi)？須注意這四個(gè)事項(xiàng)(04/13)