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    隨著雞年的杭州土拍全面收官，春節(jié)后的土地市場將會如何演變，已成為地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的焦點。

　　2月4日，年后主城區(qū)首批出讓的地塊已正式掛牌，并將于3月8日出讓。首批掛牌的6宗地塊，包括1宗位于運河新城的租賃住房用地，以及5宗商地。值得關(guān)注的是，年后土拍規(guī)則將再次改變，不設(shè)價格上限，競價規(guī)則均為價高者得。據(jù)記者了解，目前取消競價上限的只是商業(yè)地塊，涉宅地塊仍維持原規(guī)則。

　　但擺在狗年面前的杭州土地市場，仍充滿懸念。

　　臨安富陽今年全速發(fā)力
　　主城區(qū)大戶在拱墅江干西湖區(qū)

　　從2017年初起，隨著樓市庫存加速銳減，幾乎供不應(yīng)求，杭州便奏響了加大土地供應(yīng)的主旋律。日前，《2018年度杭州市區(qū)經(jīng)營性用地出讓、儲備和做地計劃》（以下簡稱《計劃》）出爐，2018年的推地量仍在加大。

　　根據(jù)《計劃》，杭州十區(qū)今年全年計劃出讓土地253宗，面積15115畝。其中主城區(qū)計劃出讓69宗，面積為3520畝。資料顯示，2017年杭州十區(qū)土地出讓270宗，面積約12683畝，其中主城區(qū)共出讓了81宗，面積為3154畝。

　　事實上，剛剛過去的1月份，新年的第一波推地潮便分外兇猛。據(jù)記者統(tǒng)計，1月份，杭州十區(qū)共成交地塊37宗，出讓面積已達2167畝，總建筑面積315.2萬㎡，出讓金約441億元，相當(dāng)于2017年全年土地收金2178億元的兩成。

　　資料顯示，2017年上半年，杭州十區(qū)的土地出讓面積為3280畝，2018年開年僅一個月的土地出讓面積已占去年上半年的近七成。

　　接下去的推地量也將非�？捎^。

　　記者從各區(qū)相關(guān)部門了解到，除了主城區(qū)待推面積達3520畝，蕭山區(qū)今年的計劃推地量也接近3000畝（去年則為2165畝）；余杭區(qū)約3200畝（去年約2500畝）；富陽區(qū)計劃出讓面積1800畝（去年僅出讓960畝）；而臨安作為正在全速發(fā)力的新區(qū)，2018年的推地量達2600畝（去年出讓地塊則為1600畝）。

　　根據(jù)《計劃》，主城區(qū)的推地大戶，將集中在拱墅區(qū)、江干區(qū)、西湖區(qū)。其中，拱墅區(qū)除了熱門的申花板塊有不少待推地塊，運河新城、桃源、祥符單元也集中了較多待推地塊。江干區(qū)的重頭戲在九堡板塊和城東新城，作為后起之秀的丁蘭新城也將繼續(xù)推地。

　　此外，余杭區(qū)近日也公布了一季度將露面的重點地塊，宅地共有13宗，主要分布于臨平新城、余杭經(jīng)開區(qū)（東湖板塊）、良渚新城等區(qū)域。

　　與此同時，2月6日，余杭區(qū)已掛牌了2018年的首宗出讓地塊，這也是春節(jié)后杭州將出讓的首宗涉宅地塊，位于超山風(fēng)景區(qū)東側(cè)的一宗商住地，面積約140畝，起拍樓面價為8500元/㎡，將于3月15日正式出讓。

　　房企看好奧體、沿江板塊
　　遠郊剛需地塊亦受重視

　　“從庫存上看，整個杭州樓市仍然被眾房企看好，因為庫存危機太嚴重了。”一位房企前期投資人士告訴記者。

　　透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至發(fā)稿，杭州市區(qū)（不含臨安）新房可售住宅套數(shù)僅24026套。而中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，進入2018年后，整個一月份的杭州市區(qū)（不含臨安）新房成交量為17880套，成交依舊處于高位。

　　本土房企大家房產(chǎn)的一位投資經(jīng)理分析：“除了金融層面偏緊外，杭州的整體市場面還沒有太大的變化，加上杭州交通軌道等的逐步完善，城市更新不斷提速，人口還在穩(wěn)定增長，房企的拿地信心仍在。”

　　他預(yù)測：“綜合這么多利好，2018年的杭州土地市場大概率會延續(xù)2017年的行情，大部分板塊都繼續(xù)看好，尤其是奧體板塊，以及‘擁江發(fā)展’戰(zhàn)略下的沿江板塊，不過對于個別供應(yīng)大的純改善板塊會相對謹慎。”

　　與此同時，曾經(jīng)不起眼的郊區(qū)剛需板塊也被越來越多房企看重。一位房企人士表示：“不同房企看好的區(qū)域不同。我們現(xiàn)在更看好蕭山南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)、大江東、臨平、瓶窯、崇賢，以及富陽和臨安等區(qū)域。”

　　他認為，“這些郊區(qū)剛需板塊經(jīng)過去庫存以及城市更新，前景都較好。相比主城區(qū)以及一些熱門板塊，仍是地價洼地。加上大杭州城市版圖正在不斷擴張，從去年起環(huán)杭州的熱度已經(jīng)輻射到海寧、德清、柯橋等區(qū)域了，因此過去的郊區(qū)板塊，放在現(xiàn)在看都不算郊區(qū)，甚至可以說是剛需潛力板塊。此外，正在崛起的第十區(qū)臨安是杭州市區(qū)唯一不限購區(qū)域，而青山湖科技城板塊前景仍被看好，大熱的未來科技城近兩年推地較少，因此整個城西科創(chuàng)大走廊上的地，未來主要還是在臨安。”

　　2017年起，盡管地價設(shè)置了上限價，但杭州仍有近40個板塊地價被刷新，尤其是眾多剛需板塊。從房價上看，這些剛需板塊如崇賢、臨平等，目前還能買到2萬元/㎡左右的新房，仍屬于價格洼地，有較大市場需求；例如大江東，在杭州的“擁江發(fā)展”戰(zhàn)略與全省“大灣區(qū)”建設(shè)的利好疊加下，也正爆發(fā)出前所未有的熱度。1月29日大江東土拍，區(qū)域地價首次破萬，其中至高地塊成交樓面價達10297元/㎡，并且包含6%自持比例。

　　過去一年，大江東地價已經(jīng)歷了“三級跳”，從2017年6月地價維持在5000元/㎡左右，到10月底地價攀上8495元/㎡，再到2018年1月地價突破萬元大關(guān)，眾房企對該板塊的認可程度顯而易見。

　　高地價改善板塊壓力已現(xiàn)
　　申花、城東、艮北或存風(fēng)險

　　本報在2018年1月4日有一篇題為《2018年，杭州樓市七問》的報道中提及：“在一些出讓地塊較多，地價又明顯過高的板塊，特別是樓面價甚至高過周邊樓盤在售價，或面臨困境。價格調(diào)控尚未取消，這些高價地項目很有可能平價或者略微虧本入市。”

　　事實上，進入2018年以來，個別板塊已經(jīng)印證了這個預(yù)測。例如以“起價14950元/㎡、均價16470元/㎡”低價首開的臨安苕溪壹號，相比項目所在的樓面地價分別11848元/㎡、13662元/㎡，這一銷售價格幾乎“虧本”。

　　不少業(yè)內(nèi)人士表示：“主城區(qū)范圍內(nèi)，供應(yīng)壓力大的純改善板塊會有一定風(fēng)險。”

　　例如城東新城，彭埠已經(jīng)連續(xù)三宗地塊以超3.6萬元/㎡的樓面價成交，目前板塊內(nèi)新房均價在4.3萬元/㎡，次新二手房的成交價格還不到4萬元/㎡，而后期待推地塊仍較多。

　　再如艮北新城，2017年標(biāo)桿樓面價已經(jīng)達到30841元/㎡，而2017年板塊內(nèi)新房成交均價為30192元/㎡，面粉已經(jīng)貴過面包。

　　還有近兩年推地量較大的申花板塊，2018年以來已成交了兩宗慶隆單元地塊。1月12日，九龍倉以40536元/㎡的樓面價，及自持6%拿下慶隆地塊后，緊接著2月1日，九龍倉又一次補倉慶隆，但從結(jié)果來看，熱度已經(jīng)稍降，成交價不再封頂。目前，申花板塊內(nèi)在售項目和次新盤扎堆，在售的如首開杭州金茂府、融信公館ARC、融創(chuàng)宜和園、合景天鑾等，均價都在4.7~5萬元/㎡。

　　中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示：“雖然申花的最后成交價都不低，但當(dāng)下申花個別項目已遇到銷售瓶頸，而后期申花仍有土地供應(yīng)，所以拍地也趨于謹慎。”（原標(biāo)題：今年，杭州土地市場的風(fēng)往哪吹 記者：潘良干）