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    在剛剛過(guò)去的7月，杭州土拍市場(chǎng)熱度明顯下降了。

    比如，多宗優(yōu)質(zhì)宅地溢價(jià)率低至個(gè)位數(shù)、宅地競(jìng)拍難見(jiàn)封頂、有的甚至以底價(jià)成交……但即使是這樣，土地出讓金也排到了單月歷史第二高。

    據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，7月杭州五區(qū)（不含桐廬、淳安、建德）共出讓32宗地塊，一宗停止出讓。其中，涉宅地有23宗、商業(yè)地塊有8宗，土地出讓金達(dá)573.46億元，僅次于去年9月的603.9億元。

    7月土地市場(chǎng)熱度下降 與上半年形成明顯對(duì)比

    回首7月的土拍，多宗涉宅地低于預(yù)期。尤其是在7月6日與7月16日的兩場(chǎng)以杭州主城區(qū)為主的土拍潮中，最為明顯。

    7月6日一天之內(nèi)，杭州主城區(qū)和余杭區(qū)共出10宗地，6宗涉宅，總起價(jià)237億，是杭州歷史上一天內(nèi)出讓地塊總起價(jià)金額最高的一次。最終總成交金額270億，為杭州土地史上排名第二高。但從單塊地的成交上看，結(jié)果并不驚艷。

    主城區(qū)方面，當(dāng)天推出了翠苑單元、濱江西興北等核心區(qū)域的寶地。其中，位于西湖文教區(qū)的核心位置的16號(hào)翠苑單元原杭師大美術(shù)學(xué)院商住地，占盡了區(qū)域內(nèi)交通和生活配套優(yōu)勢(shì)，但卻拍出了遠(yuǎn)低于去年4月板塊內(nèi)宅地成交的樓面價(jià)和溢價(jià)率，即便減去16號(hào)地塊的公租房配建面積才勉強(qiáng)與之持平。

    而對(duì)于近年來(lái)宅地稀缺的濱江區(qū)，西興北單元這塊令人垂涎的優(yōu)質(zhì)宅地也并沒(méi)有出現(xiàn)“眾口奪食”的局面，參與競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商僅7家，競(jìng)拍節(jié)奏也是不緊不慢，最終被綠城以樓面價(jià)33625元/平方米、溢價(jià)率39.82%競(jìng)得。相比于今年1月12日中海以樓面價(jià)34464元/平方米、自持13%競(jìng)得的濱江襄七房地塊，西興北宅地的降幅顯而易見(jiàn)，更何況它還多了“地鐵1號(hào)線濱和站門(mén)口”的交通優(yōu)勢(shì)，和靠近濱江區(qū)政府的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

    在7月16日的主城區(qū)出讓潮中，濱江區(qū)中心單元宅地持續(xù)走涼，被豪宅包圍的南星宅地的熱度也不似從前。

    據(jù)好地訊統(tǒng)計(jì)，今年1月份主城區(qū)推出的11宗涉宅地中，8宗達(dá)上限競(jìng)自持，平均溢價(jià)率為62%，平均自持比例為20%。其中，桃源單元、濱江襄七房單元、慶隆單元、大學(xué)城北單元、之江度假區(qū)等地塊，均刷新了板塊的最高樓面價(jià)或最高自持比例記錄，平均預(yù)期溢價(jià)率約為16%。此外，景芳三堡單元、牛田單元、九堡地塊均達(dá)上限競(jìng)自持或創(chuàng)造板塊新高。

    除主城區(qū)之外，余杭、蕭山、臨安等區(qū)域也出現(xiàn)了明顯的降幅。上半年，青山湖科技城、未來(lái)科技城、臨平新城等板塊均創(chuàng)造了新高，期間，蕭山還誕生了破百億的錢(qián)江世紀(jì)城地塊。

    而7月份以上幾個(gè)區(qū)域的土拍均出現(xiàn)大幅下滑跡象。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，7月余杭區(qū)、蕭山區(qū)、臨安區(qū)、富陽(yáng)區(qū)共出讓17宗涉宅地，其中11宗地塊的溢價(jià)率都在10%以下，8宗涉宅地以底價(jià)成交（包含一塊租賃用地）。

    為何出現(xiàn)如此大的反差？原因有三
    搖號(hào)也是關(guān)鍵因素

    在杭州雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳看來(lái)，上半年土拍市場(chǎng)可以搖號(hào)為界限一分為二。“搖號(hào)前土拍市場(chǎng)還比較火熱一些，4、5月以后土拍市場(chǎng)就開(kāi)始淡了，自持比例的地塊減少、溢價(jià)率也不高。”她認(rèn)為，出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象跟搖號(hào)有一定的關(guān)系。“搖號(hào)前是很多樓盤(pán)需要全款優(yōu)先，搖號(hào)制度對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金有一定的緊縮，而隨著今年上半年資金鏈的緊張，參與拿地的開(kāi)發(fā)商也相對(duì)在減少。”章惠芳說(shuō)。

    “不過(guò)上半年只能說(shuō)適當(dāng)降溫，7月的土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)折更大一些。”章惠芳分析，原因有三：1、開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)及限價(jià)的預(yù)期發(fā)生了變化，從原來(lái)的地價(jià)高房?jī)r(jià)也高，到現(xiàn)在根據(jù)新房?jī)r(jià)格倒推地價(jià)才能拿，限價(jià)不松動(dòng)，開(kāi)發(fā)商拿高價(jià)地的動(dòng)力自然少了；2、大多房企目前面臨高負(fù)債率、融資困難的局面，杭州高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)已難做到； 3、整個(gè)杭州的潛在供應(yīng)量很大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)很激烈�；�于以上幾點(diǎn)，章惠芳覺(jué)得開(kāi)發(fā)商們拿地勢(shì)必日趨謹(jǐn)慎。

    8月的土地市場(chǎng)有啥看點(diǎn)
    未來(lái)的土拍走勢(shì)如何

    很快，杭州土拍即將進(jìn)入8月的戰(zhàn)場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月杭州預(yù)計(jì)出讓24宗地塊，其中主城8宗，蕭山4宗，臨安8宗，富陽(yáng)4宗。總出讓面積80.74萬(wàn)方，總起價(jià)約251.5億元。涉宅用地共計(jì)11宗。

    拉開(kāi)8月土地大戰(zhàn)的是主城區(qū)代表，共推4宗地，一宅三商。其中，位于申花板塊的慶隆宅地，出讓面積56316平方米，起價(jià)30.7億，樓面起價(jià)24775元/平方米，可建12.4萬(wàn)方，預(yù)計(jì)將于8月6日出讓。

    交通上，地塊距離在建地鐵5號(hào)線站點(diǎn)較近，具有交通優(yōu)勢(shì)；教育上，地塊周邊有杭州市和睦小學(xué)、文津小學(xué)、杭州錦繡中學(xué)等，教育資源豐富。此外，周邊還有不少在售、待售新房，如融信公館ARC、首開(kāi)杭州金茂府、融創(chuàng)宜和園、古翠隱秀等，均單價(jià)在四五萬(wàn)以上的精裝改善項(xiàng)目。

    據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至6月30日，申花板塊存量達(dá)約71.3萬(wàn)方，按照近一年的去化速度計(jì)算，去化周期需約28.37個(gè)月，在此情況下，這宗慶隆宅地的表現(xiàn)將會(huì)如何？

    而預(yù)計(jì)將于8月20日出讓的蕭【2018】27號(hào)奧體中心FG20-G1G2-13、14商地，也很有看頭。地塊位于奧體中心、國(guó)際博覽中心單元，離“蓮花碗”和國(guó)際博覽中心大約500米。地塊出讓面積43985平方米，容積率5，建筑面積22萬(wàn)方，起價(jià)16.58億元，樓面起價(jià)7539元/平方米。

    這宗商地可謂占盡了區(qū)位優(yōu)勢(shì)，交通上，地塊附近有地鐵2號(hào)線和在建的地鐵6號(hào)線一期。東面是“超級(jí)紅盤(pán)”融信保利創(chuàng)世紀(jì)和杭州第二宗百億地塊——保利奧體地塊，東南方向有在建的杭州超級(jí)地標(biāo)建筑——杭州之門(mén)。

    不過(guò)，對(duì)競(jìng)拍者的要求也很苛刻。根據(jù)出讓公告，該地塊建筑限高為130米、建筑密度不大于40%、綠地率不小于25%。同時(shí)，需自持不低于30%的計(jì)容建筑物面積且不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等居住功能用房。

    此外，還有一塊值得關(guān)注的宅地——杭政儲(chǔ)出【2018】32號(hào)望江單元宅地，地塊位于望江新城核心，距離板塊內(nèi)上一次出讓宅地還是在10年前。

    據(jù)了解，地塊處于區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展的高端住宅宜居區(qū)，出讓面積32342平方米，樓面起價(jià)29403元/平方米，封頂樓面價(jià)44061元/平方米，還需配建公租房和幼兒園。

    地塊最大的亮點(diǎn)就是交通，附近有三大地鐵交匯：地鐵1號(hào)線（已運(yùn)營(yíng)）、5號(hào)線（預(yù)計(jì)2019年底試運(yùn)營(yíng)）和7號(hào)線（預(yù)計(jì)2021年建成運(yùn)營(yíng)）。其中，地塊直線距離地鐵1號(hào)線城站站點(diǎn)800米左右；東面隔貼沙河即為在建地鐵7號(hào)線江城路站，直線距離300米；在建地鐵5號(hào)線與在建7號(hào)線在地塊西面交匯。

    談及對(duì)下半年土拍市場(chǎng)的預(yù)期，章惠芳覺(jué)得未來(lái)的土拍市場(chǎng)會(huì)分化，“不是每一塊地都會(huì)競(jìng)爭(zhēng)激烈，出地王的概率更是較小。杭州土拍市場(chǎng)連續(xù)兩年都是大牛市，也該回歸理性了。”章惠芳說(shuō)。
    （原標(biāo)題：8月土地市場(chǎng)有哪些看點(diǎn)？ 記者：樓楠）