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    8月23日傍晚，一份由寓團（上海）網(wǎng)絡(luò)科技有限責(zé)任公司（簡稱“寓團”）與杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（簡稱“鼎家”）發(fā)布的聯(lián)合聲明貼在了鼎家杭州總部大門。

    根據(jù)聲明內(nèi)容：“因鼎家經(jīng)營不善出現(xiàn)資金問題，無力按期支付業(yè)主租金，從租客處收取的押金和預(yù)收的房租也無力退還，目前已經(jīng)被安排進入破產(chǎn)清算程序”。但據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，目前并未進入法院的破產(chǎn)清算程序。

    對于后續(xù)的業(yè)務(wù)承接將由寓團接手，目前本報并未聯(lián)系上寓團確認，但聲明蓋有雙方公司公章。

    8月23日晚上，鼎家董事長魏永鋒接受21世紀經(jīng)濟報道記者獨家專訪，就鼎家相關(guān)問題作了詳細披露。

    魏永鋒是鼎家的董事長，其個人持股占比達到70%，唯一引入的資金方——筑家投資多次注資總額達到1100萬，目前占股10%。魏永鋒此前從事房產(chǎn)經(jīng)濟十多年，2016年開始進入長租公寓領(lǐng)域，主要在杭州西湖區(qū)經(jīng)營，目前已有10多家門店，300多員工。

    近3000萬負債

    從2017年每月虧損幾十萬至今，加上近2000套房源導(dǎo)致占用資金1500萬左右，鼎家負債近3000萬。

    魏永鋒透露，成立科技公司作為主體，主要是由于2017年政府對科技企業(yè)會有更多支持，鼎家長租公寓就以杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司作為主體公司經(jīng)營的，從最初的加盟做到直營，2017年之前，鼎家已經(jīng)有四五家門店。

    魏永鋒承認內(nèi)部管理存在漏洞。鼎家的房租支付每個月在1日、15日進行，但8月1日鼎家還有400多萬租金、600多個房東沒有支付。“8月1日租金缺口出現(xiàn)之后發(fā)信息給業(yè)主，推遲到15日支付，第二天（8月2日），很多房東、客戶聽到關(guān)于公司倒閉的謠言紛紛到公司來了。”

    據(jù)了解，6月份，該公司查處了部分職務(wù)侵占人員并報了案，這一事件涉及七八十人。包括一名副總級別的總監(jiān)以及其他員工。這起事件主要的問題在于收房及傭金。鼎家方面初步預(yù)計，這起窩案涉及金額200萬以上。

    魏永鋒認為，公司線上支付還沒打通，一直是線下收款。近2000套房源，導(dǎo)致占用資金額度非常大；另一方面合同管理上也有漏洞，很多房源顯示空置，但實際上已經(jīng)被涉嫌職務(wù)侵占的員工租掉。

    “這些人離開公司之后還在周邊從事同類業(yè)務(wù)，他們聯(lián)系房東、租客，產(chǎn)生擠兌，導(dǎo)致公司癱瘓。”魏永鋒透露，原來和房東約定15日之前引入第三方，現(xiàn)在由于行業(yè)環(huán)境大變，融資遇阻，很多房東也要求解約了。

    最后，也是最重要的原因，就是為什么資金會有缺口？鼎家在經(jīng)營上虧損過大。據(jù)鼎家方面提供的數(shù)據(jù)顯示，鼎家產(chǎn)生較大虧損從今年2月份開始。

    “公寓行業(yè)不是很賺錢，運營成本過高，空置房過多，3、4月份，收進的房子比較多，空置將近500套，幾乎200萬一個月，這樣連續(xù)持續(xù)了四五個月，900萬左右。”

    據(jù)了解，鼎家出現(xiàn)空置的核心在于租賃市場競爭激烈，導(dǎo)致收房價格過高，陷入惡性循環(huán)狀態(tài)，靠自有資金拿房；收房價格過高；運營成本過高；此外還有經(jīng)營漏洞。

    魏永鋒還透露了接下來的處置方向：8月份開始積極對接第三方，希望第三方介入，時間太短。

    “8月1日之前，都投入進去，希望渡過難關(guān)。年初千萬融資，1950套房子，金融合作只占了公寓數(shù)量不超過20%，金融杠桿去年10月份才開始做。”

    據(jù)了解，鼎家的商業(yè)模式實際上是：讓租客去網(wǎng)貸平臺貸款，一次性付1年的租金，分12期還款；貸款由鼎家拿去了，鼎家卻不一次性結(jié)算給房東，最多只給一季度。再利用截留的租金去租更多的房子。

    多名業(yè)內(nèi)人士指出，行業(yè)整體處于虧損狀態(tài)。資本把風(fēng)險放大，加速了危機。

    律師建議對運營商資金加強監(jiān)管

    對此，隆安律師事務(wù)所律師邵興分析指出，首先，從長租公寓運營模式上看，分為重資產(chǎn)運營和輕資產(chǎn)運營。前者是通過自建、收購等方式獲取并持有房源、對外出租。而輕資產(chǎn)運營，運營商并不持有物業(yè)，而是通過長期租賃或受托管理等方式集中獲取房源，通過轉(zhuǎn)租（包括對物業(yè)升級改造后轉(zhuǎn)租）獲得租金價差，以及通過輸出品牌、提供租務(wù)管理、物業(yè)管理等服務(wù)，獲得管理報酬的模式。

    運營商作為二房東的角色地位，決定了其可以利用信息不對稱來進行資金期限套利。但是，這也埋下隱患，因為運營商一旦在收取租客租金后沒有按約給付給房東租金，就直接影響房東和租客的利益。

    實際中，運營商為搶占市場，利用多種手段來進行融資，其中最為常見的便是資產(chǎn)證券化（即ABS），簡單講，就是運營商將租客的租金收益權(quán)（即基礎(chǔ)資產(chǎn)）打包出售給券商設(shè)立的專項計劃（即特殊目的載體SPV），一次性獲得轉(zhuǎn)讓對價的過程。從法律層面看，這其實是一個運營商對租客所享有債權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程。實質(zhì)上看，租客是在給這個專項計劃還款，而租客很可能完全不知曉。

    回過頭看，在運營商拿到這筆出售租金未來收益權(quán)的轉(zhuǎn)讓款后，應(yīng)該一部分去履行其與上游房東所簽訂租賃合同的租金繳付義務(wù)，而現(xiàn)實中，運營商為搶占市場，往往用這些資金去與更多的房東簽租賃合同搶占房源。

    因此，一旦資金鏈上出現(xiàn)問題，不能按時向房東繳付租金，那么房東極有可能收回房屋，而這又直接影響了租客的利益。這就是作為二房東的長租公寓運營商搭上資產(chǎn)證券化這班急速列車導(dǎo)致過度金融化所帶來的潛在隱患。

    所以，邵興建議，未來證監(jiān)會在核準審批資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)時，要根據(jù)租賃行業(yè)特點，對運營商取得收益權(quán)對價款的資金用途上進行一定比例的限定來規(guī)范整個長租公寓市場的穩(wěn)定。

    時下，從杭州鼎家的情況看，其經(jīng)營模式本質(zhì)是利用租客的信用，通過其與租客建立的租賃法律關(guān)系以及租客與網(wǎng)貸平臺建立的借貸法律關(guān)系，給自己提供擴張資金。

    這里面，租客與網(wǎng)貸平臺建立法律關(guān)系時往往是通過網(wǎng)絡(luò)電子平臺簽訂有關(guān)合約，在勾選“我已閱讀以上條款”時忽視了有關(guān)的特殊約定，導(dǎo)致在不知情的情況下與網(wǎng)貸平臺建立了借貸關(guān)系。如果租戶因電子平臺如APP中沒有顯著標明有關(guān)合同性質(zhì)、特殊條款約定而造成租客重大誤解時，租客完全可以訴至法院要求撤銷該借貸合同。
    （原標題：房源空置過度、管理不善致虧損 杭州長租公寓鼎家陷困境 記者：唐韶葵）