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    9月的杭州土地市場(chǎng)，可以用“寂靜”來(lái)形容。

    從目前已經(jīng)公示的到10月初的土地信息來(lái)看，9月份整個(gè)杭州僅5宗地塊出讓，其中臨安區(qū)3宗涉宅用地、蕭山區(qū)1宗商地、富陽(yáng)區(qū)1宗批發(fā)零售用地。除此之外，別無(wú)其他。

    一方面，開(kāi)發(fā)商想拿地，但不急于出手；另一方面，政府想賣(mài)地，但也隨行就市，下半年土地市場(chǎng)或迎來(lái)冷淡期。

    9月杭州僅5宗地塊出讓
    下半年仍有優(yōu)質(zhì)地塊推出

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州7月共成交31宗地塊，其中涉宅地塊22宗；8月共成交23宗地塊，其中涉宅地塊10宗。兩相比較，杭州9月的土地出讓數(shù)量驟減了。

    從9月掛牌出讓的地塊來(lái)看，宅地都集中在臨安區(qū)，將于9月27日掛牌出讓，其中2塊高新技術(shù)單元和1塊太湖源鎮(zhèn)地塊。從這3宗地塊情況來(lái)看，高新技術(shù)單元的2塊地相對(duì)純粹一點(diǎn)，是住宅商業(yè)用地，起拍樓面價(jià)均為6520元/㎡，封頂價(jià)并未突破1萬(wàn)元/㎡；另一塊太湖源鎮(zhèn)地塊則是今年4月份流拍的地塊，本次再掛牌，除了編號(hào)，地塊各項(xiàng)指標(biāo)均沒(méi)有變。由于是設(shè)置配套公建，因此起拍樓面價(jià)更低，只有2816元/㎡，上線樓面價(jià)在4216元/㎡。

    據(jù)杭州市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，杭州今年推地計(jì)劃總目標(biāo)是3500畝，但是目前只完成總目標(biāo)的80%，所以下半年還會(huì)繼續(xù)推地，但是具體怎么推，政府將尊重市場(chǎng)。

    作為今年以來(lái)有著30宗土地出讓記錄的大戶蕭山區(qū)，國(guó)土資源局蕭山分局也表示，離推地目標(biāo)還有一定距離，將在接下來(lái)的幾個(gè)月推出幾塊優(yōu)質(zhì)地塊。

    開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榻档?br />     高負(fù)債率折射發(fā)展危機(jī)

    為什么9月份土地出讓這么少？原因很簡(jiǎn)單：開(kāi)發(fā)商不買(mǎi)賬。

    那么，什么原因?qū)е麻_(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榻档�？市�?chǎng)降溫當(dāng)然是主要原因，很多開(kāi)發(fā)商還在觀望，或是希望地價(jià)能夠再優(yōu)惠一些，但是資金鏈也是重要原因，特別是對(duì)于上市公司，每年都有版圖擴(kuò)張需求，拿地是勢(shì)在必行，但什么時(shí)候拿、拿什么樣的地、怎么拿也很關(guān)鍵。

    我們不妨從陸續(xù)出來(lái)的本土房企半年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)分析一下。

    應(yīng)該說(shuō)，杭州上市房企的半年報(bào)數(shù)據(jù)都很漂亮，綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)等銷(xiāo)售額均創(chuàng)出歷史新高，如綠城集團(tuán)上半年總合同銷(xiāo)售金額約754億元，同比增長(zhǎng)約26.7%，濱江集團(tuán)上半年也實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額405.5億元，同比增長(zhǎng)81%。并且，利潤(rùn)水平較同期也大幅增長(zhǎng)。

    然而，負(fù)債率數(shù)據(jù)顯示，綠城中國(guó)負(fù)債率持續(xù)維持在80%左右；濱江集團(tuán)的負(fù)債率也持續(xù)上升，從2016年底的68.25%上升至目前的77.2%。負(fù)債上升最快的當(dāng)屬宋都集團(tuán)，截至6月末，其負(fù)債率已接近80%。

    一般而言，80%以上負(fù)債率，應(yīng)該是一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)。在“去杠桿”的大背景下，若樓市處于長(zhǎng)期低谷狀態(tài)，持續(xù)增長(zhǎng)的負(fù)債率，會(huì)給公司發(fā)展埋下隱患。所以對(duì)于拿地，開(kāi)發(fā)商需要更加謹(jǐn)慎，才能保證后面的“高周轉(zhuǎn)”運(yùn)作來(lái)破解負(fù)債率難題。

    開(kāi)發(fā)商對(duì)地價(jià)更加敏感
    土地市場(chǎng)或迎來(lái)冷淡期

    當(dāng)然，拿地更加謹(jǐn)慎，并不意味著開(kāi)發(fā)商就不拿地，其實(shí)很多開(kāi)發(fā)商在摩拳擦掌做準(zhǔn)備，只是對(duì)地價(jià)更加敏感了。

    在杭州的上市房企中，綠城的土地儲(chǔ)備最多，共106個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)3297萬(wàn)㎡，僅上半年新增19宗地塊，總建筑面積約440萬(wàn)㎡。但從拿地價(jià)格看，新增土地平均樓面地價(jià)為10111元/㎡，與去年同期的11979元/㎡相比有所下降。

    這也透露出，綠城雖然對(duì)擴(kuò)容有需求，但是拿地則更加嚴(yán)謹(jǐn)了，并希望拿一些周轉(zhuǎn)更快的便宜地塊，以增加銷(xiāo)售規(guī)模及運(yùn)轉(zhuǎn)。

    作為業(yè)內(nèi)公認(rèn)“現(xiàn)金牛”的濱江集團(tuán)，雖然今年上半年在杭州、湖州、溫州、溫嶺、如皋等地新增多個(gè)地塊項(xiàng)目，對(duì)后續(xù)拿地也是躍躍欲試，但對(duì)于拿地顯然也更加理性和謹(jǐn)慎了，從前不久望江豪宅地塊樓面價(jià)不到3萬(wàn)元/㎡也可窺見(jiàn)一斑。

    目前的土地市場(chǎng)，處于一種僵持狀態(tài)。從今年的《讀地手冊(cè)》來(lái)看，杭州還有一些未出讓的好地待字閨中，但開(kāi)發(fā)商什么時(shí)候出手，還真是個(gè)未知數(shù)，下半年土地市場(chǎng)迎來(lái)冷淡期應(yīng)該是不可避免了。
    （原標(biāo)題：杭州土地市場(chǎng)下半年或迎來(lái)冷淡期 房產(chǎn)評(píng)論員：吳曉冬）