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　�。ㄔ瓨�(biāo)題：商鋪投資市場遭遇寒冬 全媒體記者：陸燕青）

　　路過三北大街、上林坊，會發(fā)現(xiàn)多家店鋪關(guān)門結(jié)業(yè)，門上貼著招租或轉(zhuǎn)讓的廣告，這些曾經(jīng)人氣爆棚的商業(yè)街如今每況愈下，那時的繁華喧鬧到如今的門可羅雀，商鋪投資市場發(fā)生了天翻地覆的變化，“一鋪養(yǎng)三代”成為過去，寒冬已經(jīng)來臨。記者走訪發(fā)現(xiàn)，商鋪空置招不到租、業(yè)主想出售少人問津，這種現(xiàn)象正在不斷蔓延。

　　商業(yè)街人氣
　　持續(xù)走低

　　三北大街、解放街、國道、青少年宮路……這幾處是城區(qū)主要的商鋪聚集地段，曾經(jīng)的火爆場面已一去不復(fù)返。眼下已是3月底，但商鋪仍有很多空置著，招租、轉(zhuǎn)讓等廣告隨處可見。

　　“電商、外賣的興起，綜合性購物廣場、大型商超的崛起，影響了商鋪的生意，尤其是年輕人更喜歡手指點(diǎn)點(diǎn)就完成購物體驗(yàn)，這讓商鋪出租變得更困難。”德佑房產(chǎn)中介許軍鐵告訴記者。

　　想當(dāng)初，商鋪是資本爭搶的香餑餑。解放街邊上的新都匯、新天地、金黃道地，都是寸金寸土之地，連帶著天九街的店鋪也相當(dāng)搶手，形成了一個個商圈。2007年，新都匯的商鋪賣到了10萬元/㎡的高價，投資者仍趨之若騖。到2013年左右，商鋪的租金普遍走高，投資回報(bào)率達(dá)到高峰。在中介行業(yè)從事了18年之久的許軍鐵回憶說，那時候50㎡的一間店鋪一年之內(nèi)就成交了兩三次，售價一度達(dá)到600萬元。

　　然而，寒冬猝不及防地來了，商鋪空置率增加，回報(bào)率降低，租金直線下降。解放中街原租金200萬元左右的商鋪，招租80萬元卻無人問津；國道上兩間兩樓的店鋪，原價700多萬元，現(xiàn)報(bào)價400萬元，但有人看沒人接盤……記者從城區(qū)的德佑、科威、信易等中介公司了解到，商鋪價格下降幅度大，交易量長期在低谷徘徊。

　　專業(yè)市場的商鋪也同樣舉步維艱。在慈甬路上的商都，空置攤位已有不少，人氣不比往昔，攤主紛紛反映生意一落千丈，日子過得緊巴巴。財(cái)富中心的商鋪開售時高達(dá)15萬元/㎡，現(xiàn)在也面臨斷崖式暴跌。二樓原價70多萬元的攤位，以20萬元的價格掛了幾個月賣不出去。商鋪價格倒掛已成為普遍現(xiàn)象，且短時間內(nèi)看不到頭。

　　一方面，老商鋪跌落神壇，一日不如一日；另一方面，新的商鋪隨著樓盤的新開仍持續(xù)入市。但是，這幾年商鋪的交易不太活躍，新商鋪的售價并不高，甚至賤過住宅。像新城河區(qū)塊的房價，大都在2萬元上下，但商鋪均價低于住宅。尤其是二層以上的商鋪，價格更低，在1萬元左右。

　　多種因素
　　導(dǎo)致商鋪失利

　　不斷走低的租金拉低了商鋪的投資回報(bào)率。如果空置，就意味著回報(bào)率為負(fù)數(shù)。若租不出去又賣不出去，投資者們的錢就被套住了，資產(chǎn)很難盤活。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多種因素導(dǎo)致商鋪投資的失利。

　　消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變是一大原因，京東、淘寶、美團(tuán)、餓了么等電商和外賣的興起，沖擊了很多實(shí)體店的生意，造成商鋪經(jīng)營困難甚至倒閉。一些餐飲行業(yè)依靠外賣即可存活，不必非要開到位置好、人流量大的地方，開始選擇性價比更高的場所。這樣一來，商鋪出租大受影響，收益率很可能達(dá)不到5%。疫情后的市場更為明顯，主要表現(xiàn)形式為空置率越來越高，出售越來越難，出租提不起價。

　　綜合性購物廣場的出現(xiàn)和大型商超的入駐，讓商鋪雪上加霜。慈溪大廈、國貿(mào)大廈，這些都是傳統(tǒng)的、單一的商業(yè)模式，而且停車不方便。而銀泰城、愛琴海、吾悅、保利等品牌聚集，停車方便，適合市民吃飯、休閑、購物。這些場所有專業(yè)和統(tǒng)一的管理，業(yè)態(tài)配比平衡豐富，是傳統(tǒng)自由、散亂的商鋪組合體所不能相對比的，店鋪的優(yōu)勢沒了，經(jīng)營者也少了。

　　人口分流造成消費(fèi)群體總量減少。杭州灣新區(qū)在接連的建設(shè)后已經(jīng)構(gòu)建了比較完整的產(chǎn)業(yè)體系，打造了多個產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，配套也日益完善，形成比較成熟的居住區(qū)，吸引了部分人流。城區(qū)的人口減少，自然造成整體購買需求的減少，商鋪的生意受到影響。

　　抵擋不了嚴(yán)寒的業(yè)主不得不改變投資策略，由出租轉(zhuǎn)為出售。但是，轉(zhuǎn)讓的時候要承擔(dān)相對較高的稅費(fèi)，包括增值稅、印花稅、個人所得稅等，以出售一套100萬元左右商鋪為例，各項(xiàng)稅費(fèi)相加可能就要突破10萬元。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，商鋪投資市場雖然遭遇寒冬，但并不意味著不能再買商鋪。要知道，商鋪的投資最重要的還是位置，位于人流量大、商業(yè)比較成熟的地段，生意才好做。商鋪值不值得投資，要看投資回報(bào)率。商鋪回報(bào)率首先來自于每年的租金，如果能達(dá)到6%以上，才是比較劃算的。現(xiàn)在投資商鋪，需要投資者全方位了解商鋪的具體信息，了解周邊的規(guī)劃以及未來的發(fā)展，要考慮所選地點(diǎn)區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃厚，扎實(shí)做好市場研究，看人口密集度、日均人流量、消費(fèi)能力及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等，這樣才能買到保值增值的商鋪。