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　　杭州300余家物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)收繳率平均只有70%
　　四成企業(yè)虧損，物業(yè)市場將迎來整合高峰
　　物業(yè)江湖告別“跑馬圈地”時代

　　下沙的清雅苑小區(qū)又在醞釀著更換物業(yè)了，這已經(jīng)是第三次了。業(yè)主們想要找資質(zhì)高、口碑好的物業(yè)公司，可被業(yè)主看得上的物業(yè)公司，卻對小區(qū)物業(yè)的招投標(biāo)沒興趣，有興趣參加角逐的，業(yè)主們又嫌棄這些公司不夠檔次。

　　清雅苑的情況，可以說是杭州大部分樓盤目前所面臨問題的縮影。近年，名牌物業(yè)的崛起，打破小物業(yè)遍地開花的現(xiàn)狀。杭城的物業(yè)市場，正面臨著新一輪的洗牌。

　　近日，在杭州市房管局物業(yè)監(jiān)管處、物業(yè)管理協(xié)會等部門主辦的“杭州市物業(yè)管理懇談會”上，浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所課題組通過對杭州市323家物管企業(yè)中的249家進(jìn)行調(diào)查，對304位業(yè)主入戶問卷查訪后，發(fā)布了一份《杭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境分析》，折射出目前杭州物管行業(yè)面臨的諸多問題。

　　1999年，還沒有物業(yè)管理概念
　　2010年底，已有400多家物業(yè)公司
　　一級資質(zhì)公司5年里從4家擴(kuò)張到21家

　　杭州的房地產(chǎn)在上世紀(jì)90年代開始蓬勃發(fā)展，可直到1999年，杭州還都沒有實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理概念。

　　當(dāng)時的杭州，只有4家老牌的物業(yè)公司，南都物業(yè)、綠城物業(yè)、金都物業(yè)、耀江物業(yè)。4家都掛靠在各自的房地產(chǎn)公司下面。

　　雖然物業(yè)管理的起步，比房地產(chǎn)足足晚了10多年，但是發(fā)展迅猛的程度，相比之下，卻一點(diǎn)也不遜色。

　　2010年年底，杭州市房產(chǎn)管理局物業(yè)監(jiān)管處對杭州的物業(yè)市場做了一個統(tǒng)計(jì)。目前在杭州注冊的物業(yè)公司共有386家。

　　物業(yè)監(jiān)管處主任章艷說，如今的物業(yè)公司，不再像前幾年，只滿足于管理一兩個樓盤的小打小鬧，而是更看重提高資質(zhì)、全方位服務(wù)以及品牌打造。

　　“5年前，杭州只有4家一級資質(zhì)的物業(yè)公司，可現(xiàn)在拿到一級資質(zhì)的已經(jīng)有21家。”章艷說，二級資質(zhì)的物業(yè)公司目前有46家，三級資質(zhì)的319家。

　　杭州市物業(yè)管理協(xié)會會長宋建慧表示，每年都有13家左右的物業(yè)公司遞交一級資質(zhì)申請書，基本上有7成可以通過審批。

　　物業(yè)和小區(qū)進(jìn)入雙向選擇時代
　　高資質(zhì)的挑業(yè)主，低資質(zhì)的被挑選

　　對于物業(yè)公司看中資質(zhì)的提升，宋建慧說，這是因?yàn)闃I(yè)主們對物業(yè)公司的要求在逐年提高。

　　杭州文三路上的某小區(qū)，地段好，戶型正，還是重點(diǎn)學(xué)區(qū)。去年年底，當(dāng)這個小區(qū)傳出更換物業(yè)的消息后，不少物業(yè)公司紛紛遞交了招投標(biāo)書�？沙龊鯓I(yè)委會意料的是，來競聘的物業(yè)公司，大多是二、三級資質(zhì)的物業(yè)公司，一級資質(zhì)的一家也沒有。

　　“我們前期聯(lián)系過兩家一級資質(zhì)的物業(yè)公司，他們也都派人考察了幾次，可最后還是決定不參與招投標(biāo)。”業(yè)委會的一位成員告訴記者，這兩家公司不投標(biāo)的理由都很簡單，因?yàn)樾�區(qū)歷史遺留問題太多，不敢接手這類的二手樓盤。

　　“我們小區(qū)是個高檔小區(qū)，肯定要找最好的物業(yè)公司，才能滿足所有業(yè)主的需求，資質(zhì)不夠的，肯定得不到業(yè)主的認(rèn)同。”正如業(yè)委會的預(yù)想，參加投標(biāo)的物業(yè)公司一公布后，即遭到業(yè)主們的反對，換物業(yè)的事情擱淺，目前只能讓社區(qū)托管。

　　“物業(yè)公司的資質(zhì)越高，主動性也就越高，不愁沒有樓盤承接。”宋建慧說，高資質(zhì)的物業(yè)公司，是挑選業(yè)主，而低資質(zhì)的物業(yè)公司，則是等待挑選。

　　“大部分的二手樓盤，有很多開發(fā)商遺留下來的問題。一旦物業(yè)進(jìn)駐，也就接下了這些燙手的山芋，如果問題難以解決，就會引發(fā)業(yè)主不滿，很多糾紛就是這樣發(fā)生的。”章艷說，這就是一級資質(zhì)的物業(yè)公司不太愿意接二手樓盤的原因。而不得不接下這些生意的二、三級資質(zhì)物業(yè)，會因?yàn)榧m紛而導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳困難，資金鏈一旦斷裂，就會陷入財(cái)務(wù)困境。

　　據(jù)了解，小和山有個樓盤，開發(fā)商愿意每年補(bǔ)貼120萬元，只希望一家大牌物業(yè)公司進(jìn)駐，但是無人問津。

　　39.47%虧損，盈利20萬元以下的占39.04%
　　2009年至今只增加20來家新公司
　　物業(yè)市場迎來淘汰與整合高峰

　　2009年，物業(yè)管理協(xié)會曾經(jīng)作過一次統(tǒng)計(jì)。當(dāng)時杭州共有380家物業(yè)公司，其中有55家明確表示，將逐步退出物業(yè)管理市場。

　　“眼下進(jìn)入物業(yè)市場，還能分到一小塊蛋糕，但是這塊蛋糕正在逐漸縮小。2009年至今，杭州整個物業(yè)市場，只增加了20多家新公司，還不到那一年退出市場的公司的一半。”宋建慧說，物業(yè)市場的發(fā)展已經(jīng)從急速開始變緩，將要迎來的是整合。

　　“大公司繼續(xù)做強(qiáng)做大，吞并的蛋糕份額也越來越多。那些小成本的物業(yè)公司，要么被融資，要么就是淘汰。”

　　宋建慧分析，小物業(yè)之所以會被淘汰，是因?yàn)楝F(xiàn)在相關(guān)的物業(yè)管理配套政策不到位、居民權(quán)責(zé)意識不強(qiáng)、開發(fā)商工程質(zhì)量遺留問題多等多種原因，杭州的物業(yè)服務(wù)行業(yè)正面臨著一場潛在的危機(jī)。

　　“小成本的物業(yè)公司，盈利非常難。”隨著目前市場猛刮漲價(jià)風(fēng)，不論是人力成本，還是經(jīng)營成本，一眨眼就攀升了。大公司資金雄厚，靠不縮水的服務(wù)質(zhì)量來贏得業(yè)主的認(rèn)同。而小公司原本財(cái)務(wù)就緊張，服務(wù)勢必縮水，在這樣的情況下漲價(jià)，業(yè)主肯定不答應(yīng)。

　　杭州市房管局物業(yè)監(jiān)管處對杭州市228個物業(yè)企業(yè)2009年的收益情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，39.47%的企業(yè)是虧損，盈利在20萬元以下的占39.04%，20萬元以上的只占21.49%。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州很多小區(qū)的物業(yè)收繳率普遍較低，一些一級資質(zhì)物業(yè)公司管理的示范小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收繳率能保持在95%左右，而一般的小區(qū)基本維持在70%-80%的水平，部分小區(qū)甚至在50%以下。

　　宋建慧表示，物業(yè)費(fèi)收繳率總體不高有多重原因。其一是現(xiàn)在很多樓盤空置率高；其二是開發(fā)商遺留工程質(zhì)量問題多，而業(yè)主把這些應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任，加罪于物業(yè)；其三是一些小成本公司，由于人員配備不足、維修不及時、收費(fèi)不規(guī)范等情況，使得業(yè)主對服務(wù)不滿意，不交、少交、欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　物業(yè)費(fèi)收繳率越低，小成本的公司自然無法維持正常運(yùn)營，引發(fā)惡性循環(huán)。宋建慧說，不少小成本的物業(yè)公司，通過減少人員配置減少虧損，少數(shù)企業(yè)則熱衷于接新樓盤，采取掠奪式經(jīng)營，然后一走了之。

　　“這樣下去，小成本的物業(yè)公司肯定無法良性發(fā)展下去。雖然目前還沒有集中爆發(fā)出來，但這是一個行業(yè)趨勢，遲早的事。” 宋建慧說，物業(yè)市場正在經(jīng)歷一個規(guī)范化的過程，有淘汰，有整合。