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　　地鐵對(duì)杭州人而言是一種全新的生活方式，地鐵商業(yè)更停留在暢想階段。上海地鐵1號(hào)線開通至今已有10多年，關(guān)于地鐵商業(yè)，上海人會(huì)有更多發(fā)言權(quán)。近日，本報(bào)記者前往上海探訪多路地鐵站，調(diào)查當(dāng)?shù)氐牡罔F商業(yè)，或許在這里能看到未來杭州地鐵商業(yè)的影子。

　　換乘站人氣最旺

　　地鐵是上海人最主要的公共交通工具，川流不息的人群自然成了地鐵站的標(biāo)簽之一。從虹橋站出發(fā)前往人民廣場站，下地鐵時(shí)是在上午10時(shí)30分左右，盡管不是高峰期間，但是站內(nèi)到處都是人，而且地鐵上一路過來沒有空座。人民廣場是上海的市中心，相當(dāng)于杭州的武林廣場，這個(gè)站點(diǎn)人山人海完全在情理之中。除了是市中心，人民廣場站還是地鐵1號(hào)線、2號(hào)線、8號(hào)線換乘站，很多人都會(huì)選擇在這個(gè)站點(diǎn)換乘。上海人民廣場站共有19個(gè)出入口，下了地鐵走到最近的出口，最快的速度也差不多要5分鐘。地鐵站地下層有許多店鋪，記者向店主了解得知所有商鋪歸地鐵公司所有，只租不售。杭州地鐵商鋪今后也是這種形式。地鐵站內(nèi)的店鋪面積大小不等，大的有數(shù)百平方米，小的僅10多平方米，大多是甜品店、早餐店、咖啡店，不乏一些國際大牌。

　　像人民廣場這樣的大站，自然不缺人氣。而像上海南站這樣，雖然距離市中心較遠(yuǎn)，但它既是火車站又是地鐵站，人氣也不會(huì)缺。像上海南站這樣的地鐵站，在上海還有虹橋站、上�；疖囌镜�。杭州的城站站、火車東站，跟上海的這幾個(gè)地鐵站很相似。

　　莘莊旺鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)50萬

　　莘莊站是上海地鐵1號(hào)線較有代表性的一個(gè)站點(diǎn)。莘莊站是1號(hào)線終點(diǎn)站，是上海的遠(yuǎn)郊，但是莘莊站周邊的商鋪，價(jià)格卻比市區(qū)的有些商鋪要貴。

　　出了莘莊站，記者看到周邊沿街商鋪居多，而且離地鐵站很近，最近的只有數(shù)十米，這跟其他地鐵站有很大差別。除了沿街商鋪，周邊還有一個(gè)小型商場。由于莘莊板塊本身居住氛圍已較為成熟，且承載1號(hào)線終點(diǎn)站人流疏散職能，而且地鐵站外還有公交中心，故其商鋪空置率非常低，很少有轉(zhuǎn)租的商鋪，出售的更是寥寥無幾。目前持有二手商鋪的業(yè)主，大多是在2000年莘莊南廣場發(fā)展初期時(shí)買的，至今價(jià)格已經(jīng)上漲3-4倍�，F(xiàn)在莘莊板塊40平方米二手沿街商鋪，租金水平2萬元/月左右。離地鐵站最近的一批沿街商鋪，100平方米左右月租金可達(dá)8萬元/月。記者向其中的一家店主打聽行情，不少店鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)要50萬元。

　　有些站點(diǎn)生意并不好

　　當(dāng)然并不是所有地鐵站都是人山人海。記者前往上海地鐵1號(hào)線富錦路站。這是上海地鐵1號(hào)線最北端，行至最后幾站的時(shí)候，就發(fā)現(xiàn)地鐵上的乘客越來越少，空位也逐漸多了起來。上海人都知道，乘坐地鐵1號(hào)線前往富錦路站，要比莘莊站空很多。

　　與市中心的距離大致相同，但是富錦路站周邊商鋪，無論是租金還是價(jià)格，都明顯低于莘莊站。富錦路站附近二手商鋪多為沿街商鋪、社區(qū)底商類型，面積在20-120平方米不等，單價(jià)3萬元/平方米左右。一個(gè)面積100平方米的店鋪，租金9000-10000元/月，大大低于莘莊站。但即便是這樣偏低的價(jià)格，相比2007年1號(hào)線富錦路延伸段開通時(shí)，已經(jīng)漲了一倍�？梢哉f，富錦路站隊(duì)周邊商鋪起到了一定的拉動(dòng)作用，但不是特別明顯，尚未形成商圈。

　　形成獨(dú)特的商業(yè)格局

　　上海地鐵1號(hào)線是上海的第一條地鐵，同時(shí)也是上海軌道交通最繁忙、最重要的大動(dòng)脈。該線路南起莘莊站，北至富錦路站，全長近37公里，共設(shè)28個(gè)車站及2個(gè)車輛段。

　　目前1號(hào)線北段富錦路至中山北路段，將位于傳統(tǒng)市北區(qū)域的大寧、彭浦、通河、共富、楊行等居住社區(qū)串聯(lián)起來，其周邊主要為社區(qū)商業(yè)，僅大寧發(fā)展成為商圈。中段上海火車站至上海南站則是將不夜城商圈、人民廣場商圈、淮海路商圈、徐家匯商圈、上海南站商圈串聯(lián)起來，這些商圈多為市級(jí)商圈，具有人流量大、商鋪類型多樣化特征；南端蓮花路站至莘莊站則是均位于閔行區(qū)境內(nèi)，承接與5號(hào)線接駁及人口疏散的功能，目前莘莊板塊居住氛圍較成熟、商業(yè)配套也較完善。

　　升值效應(yīng)幾大因素

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師認(rèn)為，就板塊商業(yè)能否形成規(guī)模，主要取決于交通可達(dá)性及人流的集散能力。如不夜城、上海南站板塊，均為火車站所在地，有公交、軌交、列車等多種交通方式，其承載的流動(dòng)人口規(guī)模及人流的聚集和疏散能力都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他板塊。再就是是否有多條軌交線路交匯，例如徐家匯商圈就有1、3、4、9號(hào)線4線交匯，這類區(qū)域也往往易于形成規(guī)�；�商業(yè)。

　　而升值效應(yīng)，除與商業(yè)能否形成規(guī)模有關(guān)之外，也與項(xiàng)目本身地理位置、定位、發(fā)展、經(jīng)營情況，以及周邊辦公、居住物業(yè)的檔次和價(jià)格聯(lián)動(dòng)效應(yīng)有關(guān)。一般而言，距軌交站點(diǎn)較近、或具有城市地標(biāo)性質(zhì)項(xiàng)目，其更易于升值和保值；而其若能打造獨(dú)特定位并順利經(jīng)營，則有望形成差異化競爭優(yōu)勢，租賃前景更有保障、空置率水平更低，這也易于對(duì)其保值、升值構(gòu)成支持。

　　人氣是投資關(guān)鍵因素

　　有關(guān)專家認(rèn)為，地鐵商鋪投資能否成功，取決于很多要素，比如地段、交通、位置、管理模式等。

　　首先是地段。地段決定商鋪價(jià)值，各地鐵站點(diǎn)由于地段不同，客流量存在差異。即使處于差不多位置，但因?yàn)閹讉�(gè)轉(zhuǎn)角的關(guān)系，也有可能存在不少的升值差異。投資時(shí)應(yīng)瞄準(zhǔn)目標(biāo)顧客，尋求合適站點(diǎn)進(jìn)行商鋪投資。

　　其次是位置。同處一個(gè)站點(diǎn)，站廳、過道的租金也不同。

　　再次是經(jīng)營方式。商鋪市場運(yùn)作方式一定要與消費(fèi)需求相吻合，地鐵商鋪大都把對(duì)象定位在18-40歲的人群，在業(yè)態(tài)選擇上還要兼顧消費(fèi)者逗留時(shí)間長短問題，避免同質(zhì)化競爭，是地鐵商業(yè)經(jīng)營中要注意的問題。

　　最后，周邊相關(guān)規(guī)劃也很重要。投資地鐵商鋪之前，還要多了解一下與地鐵站有關(guān)的規(guī)劃。因?yàn)橐粋�(gè)地鐵站的出口設(shè)置在哪里，設(shè)置了幾個(gè)，人流出來后，會(huì)往哪個(gè)方向多一些，都會(huì)直接影響到最后商鋪的回報(bào)。所以，購買之前最好以周邊居住者的身份，親身體會(huì)一下這個(gè)動(dòng)線是怎么走的，才能更好地確定到底應(yīng)該買什么樣的商鋪。

　　此外還要避免幾個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)。有的人認(rèn)為商鋪離市中心越近就越值得投資，其實(shí)也并不完全是這樣。以上海為例，由于購入總價(jià)較高，人民廣場以及與之類似站點(diǎn)，其租金回報(bào)并不理想。人民廣場的商鋪價(jià)格上千萬元，年租金回報(bào)不足1%。徐家匯站周邊天鑰橋路的商鋪，單價(jià)也要達(dá)10-15萬元/平米，租金年增幅僅為2-3%，即將進(jìn)入滯漲期。隨著上海新興商業(yè)區(qū)的增多，上述傳統(tǒng)城市中心、副中心商鋪投資回報(bào)已經(jīng)漸失競爭力。最近幾年杭州快速發(fā)展，也出現(xiàn)了類似的現(xiàn)象。

　　一個(gè)地鐵商圈能否形成，單靠一列地鐵是不夠的，最重要還是要有人氣�；蛘哌@個(gè)區(qū)域是一個(gè)非常集聚的新興住宅區(qū)，最好很多樓盤已經(jīng)交付，入住率比較高；又或者這里本來就是一個(gè)大型居住區(qū)，配套很完善，地鐵的開通只需要提升一下業(yè)態(tài)的品質(zhì)和檔次就行了，這樣商鋪的價(jià)值短時(shí)間內(nèi)就可以提升很快，并且商圈氛圍也可以快速形成。反過來說，那些樓盤分布非常分散，或者一窮二白的新興區(qū)域，投資商鋪確實(shí)還是要謹(jǐn)慎，切忌因?yàn)楸阋司唾I入。畢竟商業(yè)最終要體現(xiàn)在一個(gè)個(gè)店開出來，孤木難成林，如果一個(gè)地方長期沒有人氣，這家店好不容易開出來，那家又倒閉了，商業(yè)的價(jià)值就很難體現(xiàn)出來。