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    商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)敏感，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化拖累上海商業(yè)市場(chǎng)持續(xù)走低。昨天，上海多家房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月辦公樓市場(chǎng)的成交量上漲，但市場(chǎng)依然供過于求，一些頂級(jí)辦公樓已開始促銷吸引租賃者。而商鋪市場(chǎng)受制于市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的問題，也處于嚴(yán)重的過剩狀態(tài)。

　　辦公樓市場(chǎng)促銷攬客

　　辦公樓成交量雖漲，仍無法消化存量。上海華燕置業(yè)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月辦公樓市場(chǎng)的成交量為10.24萬平方米，較10月上漲了56.57%，11月辦公樓市場(chǎng)供需比為1：0.61，是下半年來辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)最好的一個(gè)月，也一定程度上緩解了供需矛盾。由于11月上海港國(guó)際客運(yùn)中心的成交量較大，從而拉動(dòng)了整個(gè)辦公樓市場(chǎng)的成交放量。

　　2008年，上海辦公樓市場(chǎng)從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供大于求，但從全年辦公樓市場(chǎng)的供應(yīng)量來看，仍處于較高水平。受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響，上海高端辦公樓市場(chǎng)的租賃行情普遍看跌。中原地產(chǎn)的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在租賃市場(chǎng)上，11月上海寫字樓租金下調(diào)趨勢(shì)依然嚴(yán)峻，部分甲級(jí)寫字樓面臨巨大壓力。對(duì)于部分優(yōu)質(zhì)租戶，業(yè)主方多積極采用加上延長(zhǎng)免租期等手段，使得部分項(xiàng)目成交下滑幅度較市場(chǎng)報(bào)價(jià)已達(dá)15%-20%或者更高。11月上海甲級(jí)寫字樓整體租金為9.44元/平方米每天，環(huán)比下降了1.5%。

　　上海中原有關(guān)分析人士表示，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間寫字樓市場(chǎng)成交租金依然處于下滑通道，作為金字塔頂端的甲級(jí)寫字樓受影響最大。

　　外圍區(qū)域商鋪少人問津

　　上海商鋪市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)成交低迷的行情。有關(guān)分析數(shù)據(jù)顯示，11月，上海商鋪市場(chǎng)的成交量為6.77萬平方米，成交量與10月相比基本不變，但供應(yīng)量比11月有所下滑，供需比因此上升為 1：0.49，整個(gè)市場(chǎng)的供大于求的局依然沒有逆轉(zhuǎn)。

　　雖然外環(huán)區(qū)域的商鋪大量上市，但市場(chǎng)需求更集中的是中心區(qū)域的商鋪。據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)2008年的商鋪市場(chǎng)供應(yīng)量，較去年相比一直處于較低的水平。11月上海商鋪市場(chǎng)僅新增供應(yīng)面積13.93平方米，較10月環(huán)比下滑19%。從目前商鋪的供應(yīng)主力區(qū)域來看，主要以外圍區(qū)域?yàn)橹�，如松江、嘉定、奉賢等。在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣的前提下，這些郊縣區(qū)域的商鋪難以吸引投資客眼球，而市中心區(qū)域的商鋪可選擇范圍較小，這一層面上供需區(qū)域不對(duì)稱的矛盾是造成目前供需結(jié)構(gòu)不合理的原因之一。

　　上海中原研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示，預(yù)計(jì)未來特別是外郊環(huán)間的住宅商業(yè)配套面對(duì)較大的銷售壓力。租賃方面，伴隨物業(yè)的升級(jí)以及年底零售商促銷力度的加大，營(yíng)業(yè)額迅速增長(zhǎng)，市區(qū)商圈優(yōu)質(zhì)物業(yè)的租金上漲趨勢(shì)明朗。