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    明明是寫字樓，卻搖身一變成了住宅，如此樓盤“變身術”在溫州不斷上演。據(jù)透露，位于龍灣行政中心區(qū)的財智東方樓盤將包裝成“住宅”項目，預計于今年內推向市場，而據(jù)記者調查發(fā)現(xiàn)，該樓盤土地性質為商辦項目。

　　寫字樓項目
　　紛紛“住宅化”

　　據(jù)了解，財智東方項目位于龍灣行政中心區(qū)永寧西路，建筑面積約6.7萬平方米，預計將于年中推出200多套“住宅”。項目不僅規(guī)劃設計了高爾夫主題園林、觀光豪華電梯、百米長架空層等，還在社區(qū)里引入兒童游樂設施、老人交流休息區(qū)等公共休閑設施。也就是說，設計后的財智東方已經完全不是辦公樓，而是一個不折不扣的住宅小區(qū)。據(jù)記者了解，辦公樓“變身”住宅銷售的案例在我市時有發(fā)生，而且其銷售業(yè)績都相當不錯，已于去年開盤的萬鑫錦園項目就是一個很好的例子。

　　記者查詢溫州房管網(wǎng)看到，萬鑫錦園坐落于龍灣行政中心區(qū)E07-E08號地塊，根據(jù)規(guī)劃設計要求建設為6幢商辦樓。項目總建筑面積為7.9萬平方米，一至三層為商業(yè)用房，四層以上為辦公、金融辦公用房。但據(jù)記者了解，該項目四層以上辦公、金融辦公用房在實際銷售過程中卻以“住宅”推向市場，推出近300套房源，套型面積約為183—337平方米。據(jù)溫州房管網(wǎng)顯示，該項目四層以上房源已于去年6月4日和9月14日分兩期開盤，目前已經全部售罄，銷售情況相當樂觀。

　　住宅熱銷
　　開發(fā)商改設計

　　寫字樓項目設計成住宅，是什么促使開發(fā)商規(guī)劃“朝令夕改”呢？泰和房產營銷專業(yè)機構林育表示，很明顯，住宅市場的火爆是吸引開發(fā)商臨時改變規(guī)劃設計的重要因素之一。自去年初以來，溫州住宅市場全面飄紅，不僅住宅成交量猛增，銷售價格也大幅上揚，部分樓盤的房價增幅甚至達到了100%。而相反，溫州寫字樓市場卻表現(xiàn)冷清，更有個別項目處于滯銷狀態(tài)。

　　據(jù)了解，目前溫州市區(qū)寫字樓項目的銷售價格大多在每平方米兩三萬元，較前兩年并沒有多大上浮，而市區(qū)住宅樓銷售價格每平方米超3萬元的卻比比皆是。如市區(qū)車站大道的一商務寫字樓售價在每平方米2.8萬元左右，而價格早就超3萬元的明珠園、嘉鴻花園等住宅，地段優(yōu)勢卻遠不如該寫字樓。

　　“住宅樓熱銷，開發(fā)商為了實現(xiàn)利潤最大化而紛紛轉向投資住宅市場。”好望角房產策劃機構陳德賺說，住宅項目好賣又好操作，而寫字樓項目運作和銷售周期通常較長，且投入資金量較大。這對于急于回流資金的開發(fā)商來說，壓力很大。

　　業(yè)內人士分析，溫州市場對寫字樓的需求有限，而這些土地又大多處于城郊位置，這為開發(fā)商把寫字樓項目改做住宅提供了條件。

　　專家觀點
　　另類房產暗藏風險

　　記者在采訪中了解到，由于以寫字樓立項的“住宅”既可注冊公司，又由于其銷售價格相比周邊純住宅相對較低，因此也吸引不少置業(yè)者和投資客的目光。然而在專家看來，這類項目利好的背后，實則暗藏風險。

　　業(yè)內專家普遍認為，此類“變身”后房產潛藏的風險隱患主要體現(xiàn)在產權、市政、稅收等方面。據(jù)介紹，我國建設用地使用權的最高期限為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年，綜合用地50年。而由寫字樓用地改建的住宅土地性質仍然不變，產權年限只有50年。此外，由于是非住宅用地，所以多數(shù)項目用的是費用較高的商用水電，而非民用水電。所以，對于自住型買家而言，必然要付出更多的生活成本。

　　隨著房地產市場新一輪調控的來臨，物業(yè)稅、土地增值稅等成為人們熱議的焦點。從大趨勢來看，這些稅種開征是遲早的事件，而且很有可能首先從商業(yè)地產試點征收。對此，業(yè)內專家不無擔心：“物業(yè)稅、土地增值稅一旦開征，那么，僅有40年或50年壽命的‘改建住宅’必然比70年產權的普通住宅征稅標準高。所以，業(yè)主的養(yǎng)房成本自然也要高出許多。”

　　其實，這類住宅的風險遠不止于此，比如，在二手買賣交易環(huán)節(jié)中，買家需承擔約13.6%的稅費，遠高于普通住宅；買家必須承受較高的首付款比例和利率，寫字樓按揭一般需五成首付，利率為基準利率的1.1倍，而普通住宅首付比例則可以拿到三四成。此外，未來政策是否對該類產品予以限制尚不得而知，所以，買家還需承擔不可預知的政策風險。