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    商鋪?zhàn)鳛橹虚L(zhǎng)線投資，以租代售是主要的形式，但是通過(guò)租金來(lái)回收投資成本，前提是要保證商鋪不能有閑置，要始終有人來(lái)承租。而生活中，我們也經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，有的商鋪始終就是香餑餑，有的商鋪換臉面來(lái)非常頻繁，有的商鋪甚至一空就是好幾個(gè)月。

    商鋪到底旺不旺，偶然的背后有著某種必然，那么到底是哪些因素決定了商鋪興旺程度呢？

    決定因素之1——地段說(shuō)

    “地段、地段，還是地段”，這句經(jīng)典語(yǔ)錄被奉為房地產(chǎn)業(yè)的金科玉律，商鋪投資同樣如此。

    自去年年底手里有了一百七八十萬(wàn)的閑置現(xiàn)金，市民孫先生就一直在關(guān)注商鋪投資。按照首付一半來(lái)算，孫先生把自己的承受底線定在300萬(wàn)左右。到底投資哪里，孫先生就很信奉“地段論”，要投資就要投地段好的。孫先生舉了一個(gè)例子，同樣面積不同地段，假設(shè)一個(gè)店鋪市值200萬(wàn)年租金8萬(wàn)，與一個(gè)店鋪市值300萬(wàn)年租金12萬(wàn)，投資回報(bào)率其實(shí)差不多，而200萬(wàn)的店鋪實(shí)際投入還要小得多，那為什么有條件寧可選擇300萬(wàn)的地段，而不是選擇200萬(wàn)的地段？

    在孫先生看來(lái)，理論上投資回報(bào)差不多，但前提是要保證空置周期短、空置率低，好地段要比差地段風(fēng)險(xiǎn)小，風(fēng)險(xiǎn)小就小在好地段更不愁租，是旺鋪，具有穩(wěn)定的投資回報(bào)。這里還存在一個(gè)互為因果的循環(huán)鏈：租售兩旺——地段好——價(jià)格高——租售兩旺——地段好，其實(shí)互為因果。所以，孫先生鐵了心要買城市繁華中心區(qū)的商鋪。

    一直租房做食品零售的張先生也感同身受。在他的多家直營(yíng)店中，盡管萬(wàn)達(dá)店租金最昂貴，但是創(chuàng)造財(cái)富最多。在幾年的品牌經(jīng)營(yíng)中，張先生也逐漸在改變思路：與其在不滿意的地段開(kāi)幾家，不如集中精力與財(cái)力在好地段開(kāi)一家。在張先生看來(lái)，地段的好壞，主要差別在人流，而且是有效人流。當(dāng)然地段的好壞也是一個(gè)相對(duì)的概念，是相對(duì)于特定行業(yè)的。張先生舉例,五象廣場(chǎng)商圈是一流地段，但要買批發(fā)生意，那五象商圈再好，也比不過(guò)看起來(lái)綜合評(píng)價(jià)只能算是二類地段的交易場(chǎng)、和平商場(chǎng)，所以應(yīng)該選擇最對(duì)的地段，而不是最貴的地段。

    地段好是大前提，但是同一個(gè)地段，商鋪的興旺程度也有天壤之別，還在于人流的具體集聚度和行走慣性。同樣是一流黃金地段，正面與背面就會(huì)有很大差別，有時(shí)候背面的商鋪還不如二流甚至三流地段的正面商鋪；同時(shí)，即便都是正面店鋪，門面開(kāi)闊沒(méi)有遮擋的，肯定要比門面狹窄進(jìn)深長(zhǎng)或凹進(jìn)去的要好，處于拐角和岔路口的，要比坡路和死巷的好。當(dāng)然，這也不能排斥“酒香不怕巷子深”等品牌因素。

    決定因素之2——心態(tài)說(shuō)

    經(jīng)商除了“天時(shí)”、“地利”，還需要“人和”。有時(shí)候房東心態(tài)好不好，直接影響到商鋪的可持續(xù)出租。

    正因?yàn)橛辛恕耙讳侌B(yǎng)三代”的想法，所以，如果一大家子傾其所有就指望這個(gè)門面吃飯，那房東就容易把自己的利益最大化，這種心態(tài)下，房東就容易急躁、急于求成，甚至“殺雞取卵”，有時(shí)候反而導(dǎo)致利益受損，商鋪不旺。

    商業(yè)地產(chǎn)界有一種不成文的說(shuō)法，商鋪是需要養(yǎng)的，如果是純租賃的中長(zhǎng)線投資，其租金上漲速度是趕不上售價(jià)漲幅的。房東的心態(tài)就至關(guān)重要了，商業(yè)環(huán)境的培育需要一個(gè)過(guò)程，盲目攀高，只會(huì)對(duì)商業(yè)環(huán)境帶來(lái)負(fù)面效應(yīng)，沒(méi)有了商業(yè)環(huán)境，商鋪的價(jià)值也會(huì)隨之下降。

    此外，轉(zhuǎn)讓費(fèi)的出現(xiàn)，也在一定程度上影響著商鋪的可持續(xù)發(fā)展。作為裝修補(bǔ)償，轉(zhuǎn)讓費(fèi)已經(jīng)不是什么公開(kāi)秘密。轉(zhuǎn)讓費(fèi)本來(lái)應(yīng)該是上個(gè)承租者收，但如今房東往往受到高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)的誘惑，自己收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的已不是個(gè)別。

    吳女士就遇到過(guò)這樣的房東。5年前她在思賢路租門面做生意，年租金6萬(wàn)元，但當(dāng)時(shí)房東仗著地段好就要收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)4萬(wàn)元。簽了3年租約，約定每年租金漲幅10%，說(shuō)好半年一付。但是房東的做法一直讓吳女士感到不太滿意：第六個(gè)月剛剛收了上半年房租，第八個(gè)月房東就會(huì)以缺錢為理由提前來(lái)討房租。因?yàn)楹霞s簽了3年，所以周邊租金上漲，房東心理很是不平衡，就老想著急于把租金先拿到手。終于等到3年后合約期滿，房東一下子把房租漲到了11萬(wàn)。比周邊鋪面的最高價(jià)還要高出10%，吳女士一氣之下，不租了。后來(lái)從旁邊租戶的口中得知，店鋪也空關(guān)了幾個(gè)月，而最后承租價(jià)也降了10%。

    有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前，商鋪?zhàn)赓U中存在這樣一種現(xiàn)象，由于租金太高，承租戶利潤(rùn)越來(lái)越低，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)不停地轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)讓費(fèi)因此水漲船高，進(jìn)而加大了下一家承租戶的成本與風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果也就是在加大商鋪閑置的周期與頻率，這對(duì)商鋪來(lái)說(shuō)是致命傷。同時(shí)，商鋪在一次次頻繁的改頭換面中，也在減少自己的壽命，每裝修一次，就是對(duì)房屋破壞一次。

    點(diǎn)擊商鋪發(fā)展要素

    市場(chǎng)市場(chǎng)，先有“市”后有“場(chǎng)”。商鋪發(fā)展的一大要素是形態(tài)。相關(guān)人士分析，從上世紀(jì)90年代后期至今，南寧商鋪發(fā)展主要受到了三波沖擊。第一波是大商場(chǎng)的擴(kuò)張，低端的商業(yè)受擠壓；第二波是大賣場(chǎng)的出現(xiàn)，帶來(lái)所謂“3公里死亡圈”；第三波是城市綜合體的出現(xiàn)，很多小商鋪被吸引進(jìn)入，小舢板集成大艦隊(duì)。

    從沿街店面到入駐新商業(yè)中心及城市綜合體，商鋪的存在方式和存在空間都在發(fā)生深刻變化。商鋪所面對(duì)的市場(chǎng)人流也在變化。以興寧街為例，以前多是南寧本地人去逛逛。但現(xiàn)在，逛觀前的主流群體已是外來(lái)人口。隨著城市圈的不斷外擴(kuò)和商業(yè)多中心的形成，很多人都選擇就近消費(fèi)、舒適消費(fèi)，特別是有車一族較少愿意去傳統(tǒng)商圈。

    但這些變化，并不影響到商鋪的整體價(jià)值。從長(zhǎng)期來(lái)看，各種形態(tài)的商鋪將是價(jià)值趨同，均衡發(fā)展的。像一些非傳統(tǒng)意義上的黃金地段，政府引導(dǎo)單個(gè)產(chǎn)業(yè)的集聚，形成電腦一條街、婚慶一條街、裝修一條街等，這些地段的商鋪同樣租售兩旺。一些新建住宅區(qū)的沿街店面，滿足人們生活便利的需求，很有市場(chǎng)；一些購(gòu)物中心和城市綜合體則主要吸引目的地消費(fèi),商鋪同樣有市場(chǎng)。

    有人也擔(dān)心，在一些新的購(gòu)物中心和城市綜合體，底層商鋪可能更旺，越往上越冷清。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“正反金字塔”之說(shuō)，即地上的是正金字塔，商業(yè)氛圍往上逐漸減低，地下的是倒金字塔，商業(yè)氛圍往下逐漸降低。不過(guò)，現(xiàn)在引入新的停車方式后，通過(guò)在二三層建停車場(chǎng)，將人群均勻送到各個(gè)層，各層商鋪都得以盤(pán)活人氣，均衡發(fā)展。

    總體來(lái)說(shuō)，南寧商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是滯后于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，相比于住宅，開(kāi)發(fā)總量較少。但反過(guò)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)利好消息，就是商鋪等商業(yè)地產(chǎn)有很大的市場(chǎng)空間。南寧的商業(yè)地產(chǎn)在保留傳統(tǒng)特色中開(kāi)始加入現(xiàn)代元素，大型購(gòu)物中心等商業(yè)綜合體將是未來(lái)發(fā)展的潮流。

    選擇商鋪要注意些啥？

    【專家建議】

    投資商業(yè)地產(chǎn)，第一，要看樓盤(pán)是否有重大規(guī)劃及交通利好條件。好的規(guī)劃及交通條件能夠?yàn)樗�投資的項(xiàng)目帶來(lái)升值潛力。第二，要看項(xiàng)目本身是否有特點(diǎn)，是否具備投資價(jià)值。第三，要看開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，不但要看開(kāi)發(fā)企業(yè)的名氣還要看它對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷及推廣是否有力，看其提出的目標(biāo)有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力及是否具備實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的能力�？傊�投資者在投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)不妨多個(gè)心眼，多方考察后再做出投資決策。

    從投資者自身來(lái)說(shuō)，投資商業(yè)地產(chǎn)，能租出去是最關(guān)鍵。這其中就考慮到投資者在投資商業(yè)地產(chǎn)中資金，考察規(guī)劃，考察市場(chǎng)，選址等等諸多方面的問(wèn)題。第二方面是看開(kāi)發(fā)商的實(shí)力怎樣，就拿最簡(jiǎn)單的實(shí)例來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商是否包租，包租幾年，年回報(bào)率怎樣，這些都是投資者在投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)所需要留意的問(wèn)題。

    【民間支招】

    在網(wǎng)上，就有人這么總結(jié)：考察臨街商鋪，有以下一些技巧：一觀街道曲直，二察人流去向，三點(diǎn)沿街鋪數(shù)，四量門前寬窄，五辨品牌遮擋。地段好，人氣足，商鋪旺，租售價(jià)格高，是個(gè)連鎖反應(yīng)。

    商鋪選址馬路最好不要太寬，能夠轉(zhuǎn)化成實(shí)際消費(fèi)力的人數(shù)會(huì)隨著車速的提升而大量減少；門面最好看起來(lái)正氣一點(diǎn)，前面開(kāi)闊，沒(méi)有樹(shù)、電線桿之類遮擋；選擇地處商業(yè)一條街、拐角與三岔路口、鋪面臨街的商鋪；盡量不在居民少的地段、高速路邊、坡路上、死巷等位置選擇商鋪，在同一條筆直的街道中，最好不要凹進(jìn)去。