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    開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅底商定價(jià)的時(shí)候，主要參考住宅價(jià)格，一般來(lái)說(shuō)，商鋪價(jià)格是住宅價(jià)格的兩倍。從商鋪投資的角度看，投資人有自己的投資期望，對(duì)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性、管理、稅收、價(jià)值變化等許多因素有自己的考量標(biāo)準(zhǔn)。在我看來(lái)，決定商鋪價(jià)格的有三方面因素：

    利劍一：城市的綜合租金水平，這是影響商鋪定價(jià)的直接因素。大凡投資人在買(mǎi)商鋪的時(shí)候，會(huì)首先調(diào)查項(xiàng)目周邊的租金水平，根據(jù)這個(gè)城市商鋪投資的資本化率（也就是我們一般講的投資回報(bào)基本水平）決定能支撐什么樣的銷售價(jià)格。該方法最適用于針對(duì)具體項(xiàng)目參考周邊商鋪的租金水平，由此可直接決定購(gòu)買(mǎi)商鋪的性價(jià)比是否合適。

　　利劍二：城市的流通力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度，這是影響城市總體商鋪價(jià)格的關(guān)鍵因素。浙江的溫州、義烏、紹興等地的商鋪為什么賣得快、價(jià)格高，就是因?yàn)楫?dāng)?shù)匾呀?jīng)形成的各種規(guī)模和市場(chǎng)，不僅影響到全國(guó)，而且輻射世界。即使在同一個(gè)城市不同區(qū)域，因?yàn)榱魍�力的差異，商鋪�(zhàn)饨鸬牟町愐卜浅４蟆?/p>

　　利劍三：投資渠道，這是決定一個(gè)城市商鋪價(jià)格水平的重要因素。一個(gè)城市在商鋪的需求和供應(yīng)相對(duì)平衡的狀態(tài)下，資本化率是投資人購(gòu)買(mǎi)商鋪期望的內(nèi)部收益率，他通過(guò)調(diào)查和比較同區(qū)域商鋪的租金收入或營(yíng)業(yè)凈收入和購(gòu)買(mǎi)商鋪價(jià)格比率，就可知道資本化率，并將此比率作為期望的投資內(nèi)部收益率。

　　商鋪投資，面對(duì)“一步三市”的現(xiàn)象并不可怕，這三支利劍就能幫助你認(rèn)清商鋪投資的實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，投資最重要的就是投資價(jià)值，而非價(jià)格。