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    2010年4月，國家出臺了自1998年以來針對房地產(chǎn)最為嚴(yán)厲的新政，隨后一段時間內(nèi)，各地跟隨國家政策方向，制訂相應(yīng)細(xì)則，一時間樓市密云重重，從一線城市到二、三線城市，市場客戶觀望情緒迅速加劇，房地產(chǎn)住宅市場出現(xiàn)了前所未有的低迷。而在這個時期內(nèi)，寫字樓市場卻呈現(xiàn)出了一股欣欣向榮的態(tài)勢。有人說，這是市場需求與政策打壓下資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)的結(jié)果，亦有地產(chǎn)投資客直接轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場，目前鄭州市出現(xiàn)高達(dá)3萬元/平方米的寫字樓，整體成交均價步步攀升，7月份鄭州市辦公用房供求比0.26∶1。無論是間接影響還是直接涌入，事實(shí)已經(jīng)說明一個問題：寫字樓產(chǎn)品已經(jīng)成為新政之下最大受益者之一。

    樓市調(diào)控高壓之下
    寫字樓價值洼地效應(yīng)凸顯

    據(jù)悉，本輪調(diào)控政策側(cè)重信貸手段，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

    二套房首付提高至5成，這意味著購買住宅的初始化成本大幅提高。據(jù)了解，現(xiàn)階段寫字樓的貸款為首付不低于總價的50％，也就是與目前客戶購買第二套住房的首付相同，意味著寫字樓與住宅投資的初始成本差距不大。有著豐富房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的張先生告訴筆者，如果首付都在5成這個水平線上，寫字樓的投資優(yōu)越性將更加突出。從物業(yè)價值看，寫字樓的中長期收益是一定大于住宅的。住宅的消費(fèi)群體是個體，他們有著單純的消費(fèi)性；寫字樓的消費(fèi)群體卻是具有創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價值的公司；同樣100平方米的物業(yè)出租，寫字樓的租金可以動輒上萬，但住宅幾乎難以突破數(shù)千元的宿命。

    很多投資者都知道，寫字樓的租金不僅明顯高于住宅，而且租金回報也更加穩(wěn)定與持久。按慣例，在中國的一線城市，住宅的租金回報率僅3%左右，而寫字樓的租金回報率一直穩(wěn)定在6%上下，投資寫字樓的租金收益是住宅的一倍，而寫字樓的正常價格應(yīng)該比住宅高很多。但是當(dāng)前鄭州的寫字樓價格卻與住宅相差并不多，一些地段比較好的寫字樓甚至與咫尺之遙的CBD二手住宅價格持平，甚至不如CBD住宅價格高，這是一筆顯而易見的賬。當(dāng)投入成本相當(dāng)時，回報率更高的物業(yè)顯然更容易贏得投資客的青睞。這也就不難解釋為何新政之下，寫字樓反而迎來了自己獨(dú)有的一波火熱行情。

    在一項寫字樓投資的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，近半以上的被訪者認(rèn)為，投資寫字樓首先看地段，而影響地段選擇的主要因素就是發(fā)展?jié)摿�，其次是開發(fā)商品牌、寫字樓硬件、后期物業(yè)服務(wù)等。如果說是地段對住宅來說只是影響生活的便捷度，那么對于寫字樓來說，則意味著命脈！地段價值是影響寫字樓價值的最大因素。一個地段所擁有的城市資源，如交通資源、道路資源、區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、國際資源、旅游景觀資源等要素的結(jié)構(gòu)與強(qiáng)度，決定了寫字樓的首要評判標(biāo)準(zhǔn)。

    投資在建寫字樓
    現(xiàn)房之日即是升值之時

    一些企業(yè)購買寫字樓，除了考慮地段與區(qū)域的發(fā)展前景外，由于主要是自用，將其作為企業(yè)發(fā)展的根據(jù)地，因此，他們在選擇寫字樓時更偏愛選擇現(xiàn)房。但是作為寫字樓的投資，在建的寫字樓比現(xiàn)房寫字樓具備更高的投資價值。寫字樓建成之后，由于產(chǎn)品的成熟與完善，以及自用型客戶的蜂擁而至，價格必然上升一個臺階，而在此時購買寫字樓，對于投資客來說無疑是錯過了具有巨大升值力的寫字樓期房階段。

    對于資金比較充裕、注重中長期投資回報率的投資客來說，在建的期房寫字樓正是一個絕佳的投資方向。但是由于期房投資存在一定的風(fēng)險，因此在選擇在建寫字樓時一定要選品牌開發(fā)商，這樣不僅安全性高，更可獲得期房到現(xiàn)房期間高額的自然升值率，這部分升值往往又是投資回報中最為迅速與穩(wěn)妥的部分。