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    投資好商鋪的確有著非常誘人的投資回報(bào)，在央行收縮房貸、政府抑制房產(chǎn)投機(jī)的大環(huán)境下，投資商鋪不失為一個(gè)較好的理財(cái)增值方式，很多人都想擁有一間高回報(bào)率的“旺鋪”。那目前購(gòu)買商鋪，在貸款方面有哪些具體政策呢？

    商貸五成首付利率不低于同期基準(zhǔn)利率1.1倍

    記者從西安市多家銀行了解到，在商鋪貸款成數(shù)和貸款利率上，各銀行要求較為嚴(yán)格。目前銀行給予商鋪按揭比例一般不超過五成，有的僅為三到四成。商鋪貸款的首付不得低于50%，銀行最后能否審批貸款，還要看客戶的綜合還款能力和信用記錄情況。除了首付情況外，大家最關(guān)心的還有商鋪貸款的利率，因?yàn)楦鶕?jù)房貸新政的通知，商鋪的貸款利率不得低于同期基準(zhǔn)利率的1.1倍。

    商鋪投資是一個(gè)中長(zhǎng)期的投資過程，商鋪一般不會(huì)因?yàn)榉魁g的增長(zhǎng)而導(dǎo)致價(jià)值下降，反而因?yàn)榈囟魏椭苓吷倘θ藲獾膮R聚而不斷增值。在三套房貸政策和對(duì)異地房貸收緊的情況下，商鋪卻受到銀行青睞，不管住宅金融政策如何調(diào)整，商鋪依然可以辦理首付五成的按揭貸款，為眾多被限制了投資渠道的異地置業(yè)者提供了一條綠色通道。

    回報(bào)率公式
    可評(píng)估商鋪投資價(jià)值

    考察一處商鋪是否值得投資，最重要的就是評(píng)估其投資價(jià)值，即衡量商鋪的總價(jià)與期望的收入關(guān)系是否合理。以下公式可以幫助你估算房產(chǎn)價(jià)值。投資回報(bào)率公式是：投資回收年數(shù)=(首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(月租金－按揭月供款)×12。一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年~12年之間。如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年<房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，該物業(yè)不宜投資。

    貸款投資商鋪
    評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)很重要

    業(yè)內(nèi)人士介紹，商鋪售價(jià)遠(yuǎn)高于同地段住宅價(jià)格，目前西安地段較好的商鋪價(jià)格基本都在3萬元以上，以投資30平方米的小商鋪為例，就需要近百萬資金。根據(jù)最低首付五成的房貸政策，至少需要拿出50萬元的現(xiàn)金作為首付。相比投資住宅來說，商鋪投資對(duì)投資者的資金能力要求更高一些，因?yàn)槭找娓�大，�?duì)投資者的風(fēng)險(xiǎn)控制能力也要求很高。

    有市民想把股市資金轉(zhuǎn)向商鋪投資領(lǐng)域，尋求資產(chǎn)升值。但銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通過貸款投資商鋪的做法，雖然盤活了資金，增加了資金利用率，但一定要在選擇潛力商鋪上下足工夫，并算好成本及收益，并充分估計(jì)到其中的風(fēng)險(xiǎn)。

    按目前最具普遍性的市場(chǎng)數(shù)據(jù)來說，如果投資過程很順利，商鋪投資回報(bào)基本維持8%的回報(bào)率基準(zhǔn)，按照這個(gè)收益，商鋪投資者大致只需12年就能收回投資成本。但如果想通過按揭貸款的方式進(jìn)行商鋪投資，要在8%的預(yù)期收益基礎(chǔ)上至少減去銀行貸款利率，可見貸款購(gòu)買商鋪的投資收益率將明顯下降。一旦商鋪選擇失敗，投資風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)驟然增加。