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    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計(jì)顯示，11-12月成交面積排行前10位新建寫字樓中，套均面積高于1000平米的項(xiàng)目有2個(gè)，而9-10月排行中則無此類項(xiàng)目出現(xiàn)；套均面積低于100平米的項(xiàng)目有3個(gè)，而之前兩月排行中此類項(xiàng)目則有4個(gè)。此外，這些項(xiàng)目的單價(jià)、套均總價(jià)水平也在上移，11-12月成交面積前10項(xiàng)目中，單價(jià)高于2萬元/平米的項(xiàng)目有6個(gè)、套均總價(jià)高于500萬元的項(xiàng)目有5個(gè)，而之前兩月此類項(xiàng)目的個(gè)數(shù)則只有4個(gè)和2個(gè)。

    對(duì)于寫字樓買方市場偏好轉(zhuǎn)變，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，其背后原因，首先由于臨近年底，企業(yè)及個(gè)人資金都較為充裕，能有更多實(shí)力用于投資及改善工作環(huán)境；其次，樓市調(diào)控新政下，寫字樓市場未受影響，并與住宅價(jià)格存在倒掛，也吸引了部分投資轉(zhuǎn)向，如目前全市新建住宅成交均價(jià)為2.27萬元/平米，就高出新建寫字樓均價(jià)0.31萬元/平米。

    預(yù)計(jì)未來寫字樓新建項(xiàng)目中，低碳、綠色的甲級(jí)寫字樓漸成趨勢，而明年上海的新興熱點(diǎn)辦公區(qū)域?qū)��?huì)出現(xiàn)在濱江沿線、虹橋臨空CBD及世博中央商務(wù)區(qū)內(nèi)。

    不過，寫字樓的爆發(fā)并非整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場的全貌，從中長期看，眼前的短期發(fā)力還不能最終確定中長期的市場走勢。

    中原地產(chǎn)的年度研究報(bào)告指出，2011年商業(yè)地產(chǎn)市場形勢趨好。寫字樓市場方面，一線城市將獲得個(gè)人投資者的青睞，價(jià)格有望穩(wěn)步上漲，寫字樓租金繼續(xù)上揚(yáng)；二線城市將迎來一輪新的建設(shè)高潮，市場短期將出現(xiàn)供大于求。

    商鋪市場方面，銷售市場的火熱仍將持續(xù)，租金上漲趨勢也將延續(xù)，但商鋪市場結(jié)構(gòu)性的分化將愈演愈烈，城市核心區(qū)的商鋪價(jià)值將獲得提升，而郊區(qū)的商鋪將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。

    值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)市場的這些隱憂，在今年的土地市場行情中已經(jīng)可以窺見一斑。

    “今年，商地寬松出讓將加劇未來競爭�！鄙虾Ｖ性�研究咨詢部分析師坦言，監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，今年1—10月，上�？偣渤鲎�146幅經(jīng)營性用地，出讓面積共計(jì)842.81萬平方米，建筑面積共計(jì)1398.08萬平方米。其中，商辦用地共出讓85幅，出讓面積共計(jì)308.42萬平方米，建筑面積共計(jì)609.99萬平方米，平均溢價(jià)率為11%

    從片區(qū)來看，土地出讓集中片區(qū)基本分布在新興規(guī)劃的新城板塊，特別是松江新城區(qū)域，今年1-10月總共出讓11幅經(jīng)營性用地，合計(jì)出讓面積90.68萬平方米，建筑面積98.40萬平方米。

    報(bào)告指出，從上述新城中經(jīng)營用地的出讓情況來看，商辦用地占了6成比例，意味著未來2-3年，商辦項(xiàng)目仍將旺盛供應(yīng)。上海商辦市場目前存量為970萬平方米，已經(jīng)呈現(xiàn)供大于求格局。這一突出的存量壓力在短期內(nèi)恐難緩解。