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    也就是說(shuō)，雙方誰(shuí)都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，純粹是因?yàn)橄拶J、限購(gòu)、禁購(gòu)等調(diào)控政策的直接影響，導(dǎo)致買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行的。買賣雙方可以提出解除合同。不過(guò)，購(gòu)房者還是要酌情承擔(dān)賣方的合理?yè)p失。
    但《意見(jiàn)》中也有規(guī)定，并不是所有受到限貸、限購(gòu)、禁購(gòu)影響的合同解除，法院都會(huì)支持。比如，在調(diào)控政策出臺(tái)前訂立的合同中沒(méi)有明確說(shuō)明是按揭付款的，購(gòu)買者如果是以受限貸政策影響，想解除合同，法院將不給予支持。
    反之，購(gòu)房者如果能夠證明自己的確是因?yàn)槭赘犊畋壤�提高，不能辦理按揭貸款等政策的出臺(tái)導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，就可以解除合同。這時(shí)，賣方就要返還購(gòu)房者事先支付的定金，但也可以讓購(gòu)房者承擔(dān)一些合理的損失。
    同樣，如果購(gòu)房者是因?yàn)橄拶?gòu)、禁購(gòu)政策不能履行合同了，購(gòu)房者也可以請(qǐng)求解除合同。賣方不但要將定金返還購(gòu)房者，而且對(duì)于想讓購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任的請(qǐng)求，法院也不會(huì)給予支持，但可以要求購(gòu)房者承擔(dān)合理?yè)p失。

    案例：

    2010年4月15日，戶籍所在地在外地的劉某與趙某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，趙某將其位于寧波北侖的一套房屋以91萬(wàn)元賣給劉某，劉某支付定金5萬(wàn)元，余款辦理按揭貸款。后國(guó)務(wù)院頒發(fā)新政，當(dāng)?shù)卣�府出臺(tái)文件，規(guī)定無(wú)法提供在當(dāng)?shù)匾荒暌陨霞{稅證明或社保繳納證明的非本市戶籍居民暫停在當(dāng)?shù)刭?gòu)房。10月份，趙某向劉某提出過(guò)戶，劉某以上述限購(gòu)政策為由起訴至寧波市北侖區(qū)人民法院，要求解除合同并返還定金。
    法院審理認(rèn)為，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，劉某因?yàn)椴皇钱?dāng)?shù)貞艏�居民，不可能再繼續(xù)實(shí)現(xiàn)合同目的，法院判決支持劉某的訴訟請(qǐng)求。

    法院不支持規(guī)避調(diào)控政策的房屋買賣合同

    調(diào)控政策出臺(tái)后，不少人為了能夠在外地買房，會(huì)通過(guò)一些途徑獲得當(dāng)?shù)氐纳绫ＷC明，取得購(gòu)房資格，然后與賣方簽訂購(gòu)買合同。在這種情況下，一旦賣方發(fā)現(xiàn)，對(duì)方的證明是不真實(shí)的，不但可以要求變更或者撤銷合同，而且還可以要求對(duì)方賠償自己因此所受到的損失。
    但如果雙方都知道，是在違反調(diào)控政策的規(guī)定下訂立的合同，再要求對(duì)方繼續(xù)履行合同，法院將不再給予支持。比如一些中介公司，可能會(huì)幫助購(gòu)房者辦理社保證明，事后如果發(fā)生糾紛，要求法院讓對(duì)方繼續(xù)履行合同時(shí)，法院是不會(huì)支持中介的要求的。
    此外，在這次出臺(tái)的《意見(jiàn)》第八條中，還專門對(duì)隱名買房，以他人名義買房的情形作了規(guī)定，對(duì)于實(shí)際買房者請(qǐng)求法院確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人，法院不會(huì)支持。
    比如，目前有一些人因?yàn)椴环�合�?gòu)房資格，可能會(huì)把錢給自己的親屬或者朋友等符合購(gòu)房條件的人，讓其幫自己買房，然后再讓法院確認(rèn)自己就是真正的房屋產(chǎn)權(quán)人。對(duì)于這種情況，法院在調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得房屋產(chǎn)權(quán)之前，是不會(huì)給予法律上的支持的。

    案例：

    杭州的廖先生之前一直住著一套40平方米的小房子。后來(lái)，他和女朋友看中了一套朝暉70平方米的二居室二手房作婚房用。經(jīng)過(guò)與房東的協(xié)商，最終商定的成交價(jià)在160萬(wàn)元。
    按照原先的按揭政策，首付3成只要48萬(wàn)元，但因?yàn)樵?月1日之后購(gòu)房，銀行將二套房首付調(diào)整到6成要96萬(wàn)，按揭利率也由原先的基準(zhǔn)利率再上調(diào)10%。這已經(jīng)超出了廖先生的承受范圍。最后，他想到了一個(gè)辦法，那就是用沒(méi)買過(guò)房的姐夫名義購(gòu)房從而享受首套房?jī)?yōu)惠政策。
    相關(guān)律師認(rèn)為，廖先生這種借用他人名義購(gòu)買優(yōu)惠房，即使雙方簽署了書(shū)面協(xié)議，但一旦發(fā)生爭(zhēng)議，這種協(xié)議由于涉嫌以合法形式掩蓋非法目的，很容易被法院認(rèn)定為無(wú)效協(xié)議，達(dá)不到房產(chǎn)權(quán)屬約定的效果。而且如果雙方簽署這種書(shū)面協(xié)議后，向公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理公證手續(xù)，公證機(jī)關(guān)也是不予受理的。

    合同解除后應(yīng)當(dāng)支付合理中介費(fèi)用

    調(diào)控政策出臺(tái)之后，一些二手房房屋買賣合同的當(dāng)事人自行解除了合同，還有一些則由于限購(gòu)、禁購(gòu)等原因也被依法解除了合同，但往往在這時(shí)，不少中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)為購(gòu)房者提供了部分的服務(wù)。買賣雙方也會(huì)因?yàn)榈降讘?yīng)該支付或收取多少的中介服務(wù)費(fèi)用而發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。
    在這次的《意見(jiàn)》第九條中，對(duì)這一問(wèn)題也作了明確的規(guī)定，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可以要求房屋買賣合同當(dāng)事人支付其已實(shí)際支出的必要費(fèi)用以及合理報(bào)酬。所以，即使房屋買賣合同解除，但是中介可以為自己的付出向購(gòu)房者收取一定的費(fèi)用。
    不過(guò)，值得中介機(jī)構(gòu)注意的是，這些費(fèi)用必須是明碼標(biāo)價(jià)、合情合理的。法院對(duì)于沒(méi)有明碼標(biāo)價(jià)、虛假誤導(dǎo)、混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià)、炒賣房號(hào)、賺取差價(jià)，以及其他違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等規(guī)定的收費(fèi)，是不會(huì)予以支持的。
    另外，購(gòu)房者如果根據(jù)合同，將房款、定金以及房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)等資料交給中介機(jī)構(gòu)的話，也可以要求對(duì)方返還。

    案例：

    2010年4月10日，陳先生看中上城區(qū)望江家園一套90多平方米的住房，總價(jià)200萬(wàn)元，雙方簽訂合同，陳先生支付了定金10萬(wàn)元。房產(chǎn)新政出臺(tái)后，由于陳先生無(wú)法提供1年以上在杭州的納稅證明，銀行貸款受阻，陳向賣家提出解除合同，退回定金。但賣家王先生不肯，他說(shuō)自己為了如期交房，簽了合同后，在外面租房子住，還支付了半年租金購(gòu)買了一些新家具，現(xiàn)在陳不買了，他的損失怎么計(jì)算？2010年5月，陳先生把賣家和房產(chǎn)中介公司告上了法庭。
    后來(lái)，法院對(duì)三方進(jìn)行了調(diào)解，陳先生最后同意，補(bǔ)償賣家2.5萬(wàn)元損失，支付中介公司5000元中介費(fèi)。