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    政策調控力度不減，住宅投資客持續(xù)撤離，尋找新的投資目標。商鋪自然是投資客轉戰(zhàn)的首選。同時，寫字樓市場借勢強力崛起，成為投資者追捧的“香餑餑”。由于供量小、需求量大，會有較高的投資回報率，寫字樓自然成為了當前市場重為看好的一大投資對象。

    寫字樓成“剛需”

    隨著市場的發(fā)展，近年來各類公司如雨后春筍般涌現。快速增長的中小企業(yè)紛紛“擇良木而棲”，尋找適合自己公司需求的寫字樓，從某種意義上說寫字樓已成為展示公司形象和實力的一個重要元素。況且如今大多數的公司已不愿意待在狹小的住宅里辦公，隨著實力的增加，大家更愿意選擇與自己公司形象相配的寫字樓，于是，寫字樓成為同商鋪一樣有投資潛力的商業(yè)地產。

    縱觀西安寫字樓市場的發(fā)展也是幾經波折。我市寫字樓市場自2000年前后起步到2003年，屬于西安寫字樓市場的探索期，此時的寫字樓一般以低端為主。這時，個體公司追求企業(yè)發(fā)展，需要提升形象尋找適合的寫字樓，催生了寫字樓的市場。寫字樓體面又舒適的辦公環(huán)境吸引了許多公司，開發(fā)商開始看到了寫字樓的發(fā)展前景，一些開發(fā)商開始試水寫字樓投資。

    經過了3年的發(fā)展，2003年西安寫字樓市場逐步開始上升，市場上寫字樓逐漸增多，越來越多的開發(fā)商進入這一領域。2003年—2005年是寫字樓節(jié)點性的集中放量期，市中心以南大街、北大街為主出現了以中大國際為代表的一批中高檔寫字樓，高新區(qū)寫字樓市場也開始有了長足發(fā)展。

    隨后，經過政策及“非典”的影響，在出現短暫停滯之后，西安寫字樓出現了飛躍式發(fā)展，從體量到檔次都有了較大提高，除內城區(qū)這一寫字樓傳統(tǒng)集中區(qū)外，高新區(qū)、經開區(qū)、南二環(huán)、長安路沿線成了寫字樓集中的區(qū)域。到目前為止，上述區(qū)域依然是西安寫字樓最為集中的區(qū)域，占有了約80%以上的寫字樓項目。這幾個區(qū)域在未來仍將會是西安商務氣氛最濃、辦公需求最多的地段。尤其是隨著高新區(qū)的二次創(chuàng)業(yè)和經開區(qū)的日益成熟，這兩個區(qū)域更將成為未來寫字樓密集開發(fā)和旺盛需求的片區(qū)。

    認清標準巧投資

    雖然目前西安寫字樓市場較為紅火，但很多投資者依然對其不甚了解，只是聽取置業(yè)顧問或房產代理的建議，殊不知盲目投資卻會讓自己陷入風險的漩渦。

    目前，我國關于寫字樓的劃分大致有“甲”系列分類、A系列分類、按功能復合程度分類三種，讓我們分別了解一下。

    首先來看“甲”系列分類，這種分類方法主要是參照了星級酒店的評級標準，是房地產業(yè)內的一種習慣稱謂。按照這個標準，可以把寫字樓分為四個類別——頂級寫字樓、甲級寫字樓、乙級寫字樓、丙級寫字樓四種，這個劃分標準主要是通過寫字樓的軟硬件標準為依據的。寫字樓的硬件方面包括樓宇外觀設計、內外公共裝修標準是否具有超前性，是否達到5A寫字樓水平；設備設施如電梯等候時間、中央空調管式數量、停車位數量、配套服務設施（電力負荷、綠化、夜間照明）等方面是否與世界一流寫字樓水平同步;軟件方面主要指物業(yè)管理服務是否達到星級酒店標準。

    其次來看A系列分類，即按寫字樓的自動化水平分類，自動化水平越高，舒適度增加，辦公的效率也越高，所以在自動化被人們廣泛重視的情況下，A系列分類常常被作為寫字樓檔次的標志。實際生活中，自動化被延伸為智能化，常常以智能化替代自動化的稱謂。5A是指5種自動化系統(tǒng)：通訊自動化包括雙向電視電話會議系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、數字式用戶交換機系統(tǒng)、樓內移動電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)。樓宇自動化包括冷熱源系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)、停車庫系統(tǒng)等。辦公自動化包括計算機網絡系統(tǒng)、會議中心系統(tǒng)、物業(yè)管理計算機系統(tǒng)等。保安自動化系統(tǒng)包括監(jiān)視電話系統(tǒng)、通道控制系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等。消防自動化系統(tǒng)消防聯動、自動噴淋、自動報警等。

    最后，按功能復合程度分類。按照這種分類方法可將寫字樓分為純寫字樓、綜合樓和商務綜合體。純寫字樓是辦公功能占絕對優(yōu)勢的物業(yè)類型，底層雖然有商業(yè)，但都是為辦公活動提供服務。一般在底層只有銀行、咖啡店、高級餐廳、商務中心、娛樂場所、會議室等。而當有兩種或者兩種以上的主要功能并存時，我們稱為綜合樓。綜合樓的高級形態(tài)是商務綜合體。所謂商務綜合體又稱綜合性建筑或復合型建筑，是集寫字樓、公寓、酒店、商場、會議、展覽及娛樂建筑于一身的微型城市，其特點是功能協同、空間緊湊、抗風險能力強。建筑綜合體因其規(guī)模宏大、功能齊全，在城市規(guī)劃建設中扮演著非同尋常的角色。商務綜合體要求在很小的空間距離內同時滿足高檔商務活動需要，如高檔酒店、會議、展覽、商業(yè)推廣活動、辦公、高級公寓、專業(yè)時尚店等有機融為一體。它是城市活動、文化交流、財富匯集的地方，同時又是地標性建筑，反映城市風貌和經濟實力，有著大批的比較高階層和成熟的公司企業(yè)，是比較高檔的消費活動場所。

    小心貶值慎重選擇

    投資的過程永遠是利益與風險同步，但在選擇投資的前期就精準把握市場的發(fā)展變化以及對項目真正了解其內涵，在投資過程中，風險會降低很多。寫字樓不同于住宅或商鋪，它的用途就是商業(yè)辦公形式，而寫字樓在近幾年的興起，讓我們也看到了其巨大潛力正在不斷蔓延。寫字樓是宏觀經濟的顯示器，是房地產市場中抗經濟風險最低的物業(yè)，已類似于股票的投資風險，因此，投資寫字樓比其他業(yè)態(tài)更要專業(yè)，寫字樓的投資者一定要慎重。

    首先，與投資其他業(yè)態(tài)地產項目一樣，投資寫字樓也應首先注意對物業(yè)的選擇。寫字樓提供的商務配套資源決定著產品品質的檔次。好的物業(yè)管理可以讓物業(yè)保值增值，全面高效的物業(yè)管理能大幅提升寫字樓的辦公效率，因而對提升寫字樓價值至關重要。

    其次，地產項目的決定因素是地段，好的寫字樓同樣對地段有較高的要求。寫字樓平均價格一直不是特別高，比較穩(wěn)定，但高端的寫字樓在哪辦公就是最為關鍵的，好的地點所帶給寫字樓的投資回報率是可觀的，因此，地段問題是投資前首要考慮的。

    再次，寫字樓的功能也很重要，需要有其他的一些配套，酒店、銀行、商貿、文化休閑娛場所，實現功能的多樣性。從市場對寫字樓的需求來看，寫字樓要針對不同企業(yè)的需求開發(fā)出不同的產品，要有高端的，也要有低端的。當然，目前高端寫字樓需求會比較有限。但無論高低檔對于寫字樓，都必須要注重內外環(huán)境的營造。外部環(huán)境主要是要有良好的交通條件；內部主要是物業(yè)管理，要有豪華大堂、足夠的停車場、配套會所，以及電梯質量、空調等，對保安、消防系統(tǒng)，軟環(huán)境等方面的要求也比較高。

    最后，寫字樓屬于長線投資。一般而言，以出租為主的寫字樓大概10年才能收回投資。但是，在樓市走向越來越不明朗的情況下，寫字樓的長期持有顯然是更理性的投資方式。對于投資那些可以切成很小塊面積進行出售的物業(yè)時，要注意，雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐物業(yè)的公司檔次低，流動性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該物業(yè)的物業(yè)管理水平。不僅如此，當經濟不好的時候，小業(yè)主的競相壓價，對客戶進行的爭奪戰(zhàn)同樣會影響到今后的收益。

    綜上所述，投資寫字樓必須防貶值風險。貶值風險主要是寫字樓本身所處的地段貶值和未來新興樓盤的過多涌現，從而對現有寫字樓市場構成沖擊，因此，投資寫字樓前還應依據上述重點做好規(guī)劃。