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    根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》的規(guī)定，銀行要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，無(wú)權(quán)要求直接收回房屋，只能以借款合同糾紛起訴到法院要求債務(wù)人償還債務(wù)，得到法院判決支持后，申請(qǐng)法院通過(guò)拍賣(mài)的方式償還銀行貸款。

    1、銀行要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，無(wú)權(quán)要求直接收回房屋，需申請(qǐng)法院拍賣(mài)。

    2、承租人的裝修以及人工損失，可按照與原業(yè)主簽訂的租賃合同約定處理。

    課堂疑問(wèn)：2008年9月，劉先生通過(guò)銀行按揭貸款方式購(gòu)買(mǎi)了惠州某樓盤(pán)的商鋪。2009年10月，張先生承租了該商鋪用于經(jīng)營(yíng)百貨商場(chǎng)，約定承租期為六年，張先生對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，聘請(qǐng)了工作人員并開(kāi)始營(yíng)業(yè)。2010年5月，劉先生因個(gè)人經(jīng)濟(jì)困難，無(wú)法按期償還銀行的按揭款，銀行要求收回商鋪以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。在此情形下，作為承租人的張先生如何處理？

    現(xiàn)場(chǎng)解答：廣東尚典律師事務(wù)所胡麗琴律師認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》的規(guī)定，銀行要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，無(wú)權(quán)要求直接收回房屋，只能以借款合同糾紛起訴到法院要求債務(wù)人償還債務(wù)，得到法院判決支持后，申請(qǐng)法院通過(guò)拍賣(mài)的方式償還銀行貸款。這種情形下，銀行并無(wú)權(quán)要求承租人張先生直接搬離承租的商鋪。

    其裝修以及人工損失，可以按照與原業(yè)主即劉先生簽訂的租賃合同約定處理；若無(wú)約定，根據(jù)最高人民法院對(duì)擔(dān)保法的司法解釋?zhuān)�若劉先生未�?shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押，張先生對(duì)抵押事實(shí)不知情的，損失賠償責(zé)任由劉先生承擔(dān)，若劉先生已經(jīng)告知商鋪已抵押的，損失由承租人自己承擔(dān)。

    在房產(chǎn)交易市場(chǎng)，業(yè)主將已經(jīng)抵押的商鋪出租，后因資金困難導(dǎo)致商鋪被銀行收回，對(duì)商鋪承租人造成重大損失的情況很普遍。在承租大型商鋪時(shí)，胡麗琴律師提醒商鋪?zhàn)鈶?hù)，在簽訂租賃合同前，要了解清楚商鋪是否存在抵押權(quán)；其次，在簽訂租賃合同時(shí)，明確約定若房屋被抵押權(quán)人收回導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)承租的損失應(yīng)當(dāng)如何處理，盡量降低風(fēng)險(xiǎn)。