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    時(shí)至今日，“商鋪是金”的說(shuō)法已深入人心，每一處在售的商鋪物業(yè)都吸引了大量的投資者。然而，由于缺乏專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)和對(duì)市場(chǎng)的盲從，投資人在商鋪投資方面普遍存在很大的失誤，給投資人帶來(lái)了較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

    如何評(píng)估商鋪物業(yè)的價(jià)值

    經(jīng)常被問(wèn)及這樣的問(wèn)題：這個(gè)商鋪值多少錢(qián)？其實(shí)，這個(gè)問(wèn)題的答案不在任何專(zhuān)家或發(fā)展商那里，投資人應(yīng)當(dāng)自己去做一些研究，答案就在我們自己手中。

    商鋪屬于生財(cái)工具，把自己的商鋪出租，一定要保證我們的承租人能在這個(gè)地方賺錢(qián)，這樣才能保證自己的回報(bào)長(zhǎng)期穩(wěn)定可靠，因?yàn)闆](méi)有人愿意賠本租場(chǎng)地。所以，投資人必須研究各種行業(yè)的成本模型。

    假設(shè)我們?cè)谝粋�(gè)適于經(jīng)營(yíng)服裝業(yè)的地段考察一處鋪位，我們應(yīng)當(dāng)先去了解其周邊服裝鋪的經(jīng)營(yíng)狀況，比如衣物的檔次（平均單件價(jià)格）、每周的出貨量、顧客的種類(lèi)等。至于餐飲、美容等其他行業(yè)，也有各自不同的計(jì)算方法。大家可以請(qǐng)教專(zhuān)家，也可以自己去了解。所以，我們只要知道該地區(qū)每平方米的平均營(yíng)業(yè)額，就不難推算出合理的商鋪投資價(jià)格。

    當(dāng)然，剛才的算法是靜態(tài)的，適用于成熟地區(qū)。對(duì)于新興地區(qū)的商鋪，估價(jià)就復(fù)雜多了，必須考慮市政交通、新建住宅等預(yù)期帶來(lái)的人流量，存在較多的不確定因素。

    什么是好的商鋪物業(yè)

    好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目標(biāo)人流檔次高。在這個(gè)意義上，一些甲級(jí)商廈的低層商鋪是最佳的商鋪，商業(yè)街帶來(lái)天然的人流量，甲級(jí)寫(xiě)字樓的大量人流代表高檔的消費(fèi)力量……事實(shí)上，一些含金量高的商鋪物業(yè)往往被發(fā)展商保留下來(lái)作為長(zhǎng)期投資，能夠進(jìn)入市場(chǎng)流通的較少。

    應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，能夠在市場(chǎng)上以出售形式換現(xiàn)的商鋪往往已屬于第二流的品種，投資時(shí)應(yīng)當(dāng)慎之又慎。交通便利、人流易達(dá)的地方是首先要被考慮的，底鋪遠(yuǎn)遠(yuǎn)要好于樓上的鋪位。

    同時(shí)，要區(qū)分人流的種類(lèi)。休閑人流的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通人流，前者如商業(yè)中心、娛樂(lè)中心，后者如地鐵通道等。人氣也是另外一個(gè)重要指標(biāo)，要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預(yù)期成勢(shì)，周邊是否有重要的顧客來(lái)源等。

    值得注意的是，狹窄街道形成的雙邊型商鋪結(jié)構(gòu)比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結(jié)構(gòu)有利的多。

    商鋪的平面結(jié)構(gòu)也很重要。一方面，要有較寬的門(mén)面接觸顧客；另一方面，也應(yīng)該有方正的格局便于店堂布置。

    目前出售較多的是位于商廈內(nèi)部的分割鋪位，筆者認(rèn)為，這是商鋪投資中風(fēng)險(xiǎn)因素最多的一種。因?yàn)槲挥谏虖B內(nèi)部會(huì)受到商廈管理者經(jīng)營(yíng)思想和經(jīng)營(yíng)水平的制約，還會(huì)受到商廈內(nèi)其他經(jīng)營(yíng)者的影響。

    無(wú)論如何，首先應(yīng)該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，形成商廈內(nèi)部和外部左右逢源之勢(shì)。因?yàn)橐坏┯锌兆�，總是位置不佳的鋪位首�?dāng)其沖。