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    “兩會(huì)”確定的宏觀經(jīng)濟(jì)新政給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了機(jī)遇，也帶來(lái)了挑戰(zhàn)。如何抓住機(jī)遇，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，讓企業(yè)“穩(wěn)中求進(jìn)”，是眾多業(yè)內(nèi)人士關(guān)心的話(huà)題。今年三月份在北京舉辦的“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇”集聚業(yè)內(nèi)及相關(guān)政府部門(mén)人士，共同回顧總結(jié)2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程，展望并預(yù)測(cè)2012年行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

    調(diào)控政策邏輯與市場(chǎng)取向

    此輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)兩年時(shí)間，收獲了一些成果。兩年間出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策之間有沒(méi)有邏輯性？被稱(chēng)為“政策市”的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)的政策走向、趨勢(shì)又將如何？

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹：關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策，大家疑惑，房地產(chǎn)政策年年出，到現(xiàn)在還在堅(jiān)持調(diào)控，看不懂調(diào)控政策，有沒(méi)有其內(nèi)在邏輯？我個(gè)人認(rèn)為，從研究政策的角度，從決策的角度來(lái)看，實(shí)際是有邏輯的。

    當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控是從2010年國(guó)十條開(kāi)始持續(xù)到現(xiàn)在，目前政策持續(xù)了將近兩年。這一輪調(diào)控政策國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)一直堅(jiān)持不動(dòng)搖，這個(gè)不動(dòng)搖指的是什么？就是抓住了一個(gè)核心，這個(gè)核心就是兩手一起抓，一手控制投資和投機(jī)性需求，控制房?jī)r(jià)上漲，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，總理也說(shuō)現(xiàn)在調(diào)控成果剛剛顯現(xiàn)，要控制調(diào)控成果；另外是大力建設(shè)保障性住房，滿(mǎn)足市場(chǎng)剛性需求，發(fā)展市場(chǎng)的目的是讓更多的人能夠買(mǎi)得起房、住得上房，在市場(chǎng)不能滿(mǎn)足的時(shí)候，要通過(guò)保障房來(lái)加以彌補(bǔ)。

    這樣的調(diào)控政策和2010年調(diào)控政策有什么區(qū)別？我個(gè)人認(rèn)為發(fā)生了一個(gè)轉(zhuǎn)變，要更加強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)功能。回顧一下住房制度改革，上世紀(jì)80年代就提出了住房制度改革。

    住房制度改革之后，房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)力量驅(qū)動(dòng)下得到快速發(fā)展，從2003年開(kāi)始出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。2003年到2007年，這五年應(yīng)該是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度非常快的五年，也是城鎮(zhèn)化居民收入提高最快的五年。但這五年里調(diào)控調(diào)了半天，房?jī)r(jià)越調(diào)越漲，主要一個(gè)原因是供給不足。

    為什么供給不足？2005年出兩個(gè)國(guó)八條，2006年出了國(guó)六條，文件名字都是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但具體措施沒(méi)有一條提出增加供給。所有控制房?jī)r(jià)穩(wěn)定的措施主要是調(diào)結(jié)構(gòu)。如果不能夠供給，在需求大幅度上升的前提下，房?jī)r(jià)上漲就難以遏制。2010年之前，所有房地產(chǎn)調(diào)控政策更加看重房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)功能。

    房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重去年末是5.6%，已經(jīng)超過(guò)了5%，經(jīng)濟(jì)學(xué)的意義上是支柱產(chǎn)業(yè)，它對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)大毋庸置疑，但是我們不能夠再繼續(xù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)功能。

    政策出現(xiàn)一個(gè)轉(zhuǎn)向，客觀上更強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)功能。房地產(chǎn)是一個(gè)資產(chǎn)，不是一般的消費(fèi)品，這個(gè)資產(chǎn)和其他資產(chǎn)有很大不同，在于它既有資產(chǎn)屬性，又有使用屬性，所以房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制投機(jī)，滿(mǎn)足剛性需求，主要是使產(chǎn)業(yè)更多強(qiáng)調(diào)社會(huì)功能，提供居住需求這種產(chǎn)品，而不是提供投資品，不是培育成投資者炒房的產(chǎn)業(yè)。

    房地產(chǎn)政策調(diào)控現(xiàn)在和過(guò)去相比有一個(gè)重要轉(zhuǎn)向，就是從注重產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)功能開(kāi)始轉(zhuǎn)向社會(huì)功能。

    怎么轉(zhuǎn)向社會(huì)功能，怎么滿(mǎn)足人們以居住為需求居住福祉呢？政策目標(biāo)非常明確，現(xiàn)在有一個(gè)說(shuō)法，住房制度沒(méi)有頂層設(shè)計(jì)，我是不贊成的，住房制度是有頂層設(shè)計(jì)的，就是住有所居，居者有其屋。過(guò)去大家都在考慮中國(guó)到底怎么解決住房問(wèn)題，就是居者有其屋？政策上又鼓勵(lì)買(mǎi)房子，但是又說(shuō)租房子，到底怎么解決住房問(wèn)題好像政策不太清晰。但是2007年十七大明確提出，要促進(jìn)廣大居民實(shí)現(xiàn)住有所居，住有所居的含義是什么？就是通過(guò)租賃和購(gòu)買(mǎi)兩種方式解決居住問(wèn)題，購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)非常普遍了，下一步要大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。

    發(fā)展租賃市場(chǎng)有一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在限購(gòu)，不讓大家買(mǎi)多套房，租賃市場(chǎng)怎么發(fā)展？我個(gè)人認(rèn)為，發(fā)展租賃市場(chǎng)要做好兩個(gè)文章，一是要挖掘現(xiàn)在住房的存量資源。我們看到過(guò)去十年平均每年新增城鎮(zhèn)常住人口2100萬(wàn)左右，大量城鎮(zhèn)化過(guò)程，農(nóng)民到城市來(lái)居住。大家不要忽視一個(gè)問(wèn)題，伴隨著農(nóng)民變成市民的過(guò)程，還有大量的中小城市的市民到大中城市居住、工作的城市之間的人口流動(dòng)，這個(gè)規(guī)模依然非常龐大。有很多人在中小城市是有房子的，他到北京、上海這些城市買(mǎi)不起房子怎么辦？他去租房，但是他們的房子在中小城市就閑置了。從過(guò)去住房制度改革到現(xiàn)在，中國(guó)的新建住房大概是80多億平方米，我們已經(jīng)提供了大量住房，有一些住房客觀上是閑置的。如何促進(jìn)存量資源有效投放租賃市場(chǎng)？這些是需要深入研究的。

    另外，中國(guó)這么大的住房需求，我們?nèi)狈ψ》康钠贩N，是由企業(yè)提供租賃式的住宅小區(qū)，我們現(xiàn)在沒(méi)有，也需要研究政策如何進(jìn)行支持，當(dāng)然政府的保障性住房也提供一些補(bǔ)充。所以政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)住有所居，實(shí)現(xiàn)租買(mǎi)并舉。

    社會(huì)上總有一部分人既租不起，也買(mǎi)不起，怎么辦？對(duì)頂層設(shè)計(jì)的配套制度建設(shè)，是我們下一步關(guān)鍵，如何落實(shí)頂層設(shè)計(jì)，實(shí)行配套制度建設(shè)，是非常關(guān)鍵的。就是以市場(chǎng)配置資源作為主渠道，與政府保障相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)居住需求的全覆蓋。

    解決中國(guó)住房問(wèn)題，主要是靠市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)來(lái)滿(mǎn)足豐富多樣的居住需求。政府的保障主要定位兩種，第一種是托底性的保障，有一部分家庭一輩子可能都是低收入者，就業(yè)技能比較差；第二是暫時(shí)性的、過(guò)渡性的保障，年輕人一段時(shí)間收入低，工作不穩(wěn)定，渡過(guò)一段時(shí)間以后，有了工作經(jīng)驗(yàn)，收入提高了以后就離開(kāi)保障。通過(guò)這兩種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)居住需求的全面覆蓋，市場(chǎng)為主渠道。我認(rèn)為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，特別是住房市場(chǎng)的發(fā)展仍然有巨大空間，而不是減少。

    實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)主渠道和政府保障相結(jié)合全覆蓋政策配套落實(shí)，有許多工作要做，涉及到長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。從房地產(chǎn)業(yè)本身來(lái)看它的政策調(diào)整有很多內(nèi)容，過(guò)去十年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張了十倍，增長(zhǎng)速度非�？�，但是適合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的相關(guān)制度建設(shè)是滯后的，市場(chǎng)跑快了，我們的規(guī)劃制度卻滯后了。

    除土地問(wèn)題以外，還有房地產(chǎn)金融，到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道有多少？特別是商業(yè)地產(chǎn)金融支持品種有沒(méi)有？世界各個(gè)國(guó)家都有針對(duì)政策性住房的金融制度，中國(guó)有嗎？這些都需要研究，我們還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有發(fā)揮稅收的作用。

    除房地產(chǎn)自身相關(guān)政策之外，影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有背后的一些問(wèn)題需要調(diào)整，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展也很難做到。就是產(chǎn)業(yè)配置合理、工業(yè)資源配置的優(yōu)化，以及城市均衡發(fā)展。目前為止，中國(guó)城市人口6.7億人，現(xiàn)在有600多個(gè)城市，中國(guó)大城市發(fā)展的空間還非常多，要培育更多的大城市的成長(zhǎng)，讓更多的城市能夠分享更好的公共資源，能夠得到更優(yōu)化的資源配置，包括行政資源的配置，公共資源水平不要差距這么大，從而吸引更多的人到這些城市去就業(yè)，提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。

    德國(guó)是世界上房?jī)r(jià)最穩(wěn)定國(guó)家，從上個(gè)世紀(jì)90年代到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有怎么漲。德國(guó)8200萬(wàn)人口，有2000多個(gè)城市，城市發(fā)展均衡，所以德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)除了有非常嚴(yán)格的市場(chǎng)管制制度，有非常發(fā)達(dá)的住房金融制度之外，更重要的是城市發(fā)展的相對(duì)均衡，人們?cè)谌魏我粋�(gè)城市居住、生活、工作所得到的機(jī)會(huì)差不多，人們不需要都到大城市中去。所以今后我們城市的發(fā)展更重要的還是調(diào)整城市發(fā)展結(jié)構(gòu)，發(fā)展更多的大城市，提供就業(yè)機(jī)會(huì)多、發(fā)展?jié)摿�好、�?duì)年輕人有吸引力城市的成長(zhǎng)，長(zhǎng)期持久地推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

    隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，現(xiàn)在政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向，行業(yè)整合已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)，必將持續(xù)發(fā)展，這將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的機(jī)會(huì)。怎么看商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景？就一句話(huà)，機(jī)會(huì)很大，風(fēng)險(xiǎn)也很大。

    核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：擁有超強(qiáng)的資本管理能力、租戶(hù)網(wǎng)絡(luò)及管理、運(yùn)營(yíng)管理

    凱德商用在全亞洲都非常具有影響力的商業(yè)地產(chǎn)公司，多年來(lái)一直深耕中國(guó)市場(chǎng)，在面臨中國(guó)持續(xù)而又嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，凱德又是怎么樣進(jìn)行戰(zhàn)略投資決策的？

    凱德商用中國(guó)總裁駱偉漢：凱德商用亞洲是最大的上市購(gòu)物中心，2009年底在新加坡上市，去年在香港第二次上市。現(xiàn)在我們主要做的物業(yè)是綜合多功能的獨(dú)特服務(wù)中心業(yè)務(wù)模式，現(xiàn)在物業(yè)在五個(gè)國(guó)家，新加坡、中國(guó)、馬來(lái)西亞、印度和日本，總共在51個(gè)城市里有97家商場(chǎng)。

    在國(guó)內(nèi)，2003年開(kāi)發(fā)上海來(lái)福士后，陸續(xù)在中國(guó)各地開(kāi)發(fā)了一些項(xiàng)目，具有代表性的項(xiàng)目包括上海來(lái)福士、北京來(lái)福士等等。去年客流量和租戶(hù)在這五個(gè)國(guó)家都有非常明顯的漲幅，尤其在中國(guó)�，F(xiàn)在承租率高達(dá)97.4%，客流量也增長(zhǎng)7.5%，租戶(hù)銷(xiāo)售額也增長(zhǎng)了13.2%。在中國(guó)35個(gè)城市里有56個(gè)項(xiàng)目，這56個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中有42個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)業(yè)，總面積大概是568萬(wàn)。

    為什么進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)？中國(guó)最近五年來(lái)發(fā)展增長(zhǎng)率還是最強(qiáng)的。人均購(gòu)物消費(fèi)在中國(guó)還是非常低，這也代表了成長(zhǎng)潛能非常高。即到發(fā)達(dá)國(guó)家的消費(fèi)還有很大發(fā)展空間。

    組織型零售行業(yè)主要從商務(wù)中心和百貨來(lái)組織零售行業(yè)，在國(guó)內(nèi)來(lái)看也有很大空間。新加坡已經(jīng)達(dá)到65%，中國(guó)只是20%，所以接下來(lái)還有很多購(gòu)物中心的需求。

    從消費(fèi)跟GDP增長(zhǎng)的角度看，中國(guó)非常大的市場(chǎng)，我們?cè)谥袊?guó)有很大的希望。城市化有4.8%-5%的成長(zhǎng)率，對(duì)我們來(lái)說(shuō)有很大的市場(chǎng)。人均收入的增長(zhǎng)也非常高，將會(huì)更好地刺激消費(fèi)。接下來(lái)四年能夠進(jìn)入銷(xiāo)售行業(yè)、進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也具有很大吸引力。

    正因?yàn)橛心敲创蟮氖袌?chǎng)，我們?nèi)ツ觊_(kāi)了三個(gè)購(gòu)物中心，包括上海凱德龍之夢(mèng)，北京精品購(gòu)物中心。今年對(duì)我們來(lái)講是很重要的一年，2012年我們將開(kāi)七個(gè)項(xiàng)目，包括北京太陽(yáng)宮項(xiàng)目將在年中開(kāi)業(yè)，還有山東日照、東北哈爾濱，也會(huì)開(kāi)兩個(gè)來(lái)福士項(xiàng)目，包括寧波和成都，年底在西安也會(huì)開(kāi)兩個(gè)項(xiàng)目。

    凱德商用如何能夠在這個(gè)行業(yè)取得優(yōu)勢(shì)？我們的業(yè)務(wù)模式是比較獨(dú)特的，從政府手上拍地或者從開(kāi)發(fā)商手上買(mǎi)下購(gòu)物中心，或者把已開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目買(mǎi)下來(lái)。我們可以自己去投資開(kāi)發(fā)建立購(gòu)物中心，也可以自己去經(jīng)營(yíng)管理購(gòu)物中心，資產(chǎn)的管理和資金的管理都是我們自己公司管理，所以從整個(gè)價(jià)值鏈來(lái)看都能夠在各方面操作。尤其是資本管理這方面，對(duì)于管理商場(chǎng)來(lái)說(shuō)非常重要，我們?cè)谶@方面有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槲覀冇卸嘣�化的投資能力，還有多元化的融資渠道。我們利用私募基金和信托基金能夠持有這些項(xiàng)目，當(dāng)然也有傳統(tǒng)的銀行貸款。在新加坡和香港上市以后，也比較容易從資本市場(chǎng)獲得一些股權(quán)融資或是債權(quán)融資，對(duì)我們來(lái)說(shuō)有一個(gè)很好的資本管理能力。

    租戶(hù)網(wǎng)絡(luò)對(duì)我們來(lái)說(shuō)是非常大的優(yōu)勢(shì)�，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)有5000多個(gè)租約，代表的4000多個(gè)不同品牌業(yè)態(tài)，每開(kāi)一個(gè)商場(chǎng)，租戶(hù)都跟著我們?nèi)�，打造一個(gè)更好的購(gòu)物中心。我們本身是不做零售業(yè)的，所以對(duì)不同的商家都一視同仁。無(wú)論是餐飲，還是服裝，都有很多的品牌在我們的商場(chǎng)里。

    怎么拉動(dòng)客流呢？市場(chǎng)推廣活動(dòng)非常重要，在這方面我們有很多經(jīng)驗(yàn)，也能夠融入在五個(gè)國(guó)家內(nèi)不同商場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，做出更多的活動(dòng)。

    租戶(hù)進(jìn)入商場(chǎng)后，我們也給他們?cè)鲋怠Ｈ绾伟阉麄兊脑O(shè)計(jì)做得更好，能夠做出比較獨(dú)特的門(mén)店，更好地吸引顧客，這也是我們非常重要的優(yōu)勢(shì)。物業(yè)管理方面無(wú)論是環(huán)保、安全、培訓(xùn)，都達(dá)到了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

    對(duì)于凱德商用說(shuō)，要繼續(xù)在中國(guó)發(fā)展，必須具備三大能力，第一是資本管理，第二是租戶(hù)的網(wǎng)絡(luò)和管理，第三是運(yùn)營(yíng)管理。