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    “10月1日即將實(shí)施商業(yè)物業(yè)新政。一直看好的核心地段物業(yè)，每一次政府的調(diào)控都是絕佳的買(mǎi)入點(diǎn)！心儀已久的漂亮女生，平日里心高氣傲。忽然，她放下身段，跟哥頻拋媚眼……此時(shí)不上，更待何時(shí)？”9月18日，深圳資深投資客Jacky在微博里暗示，他將趁機(jī)低價(jià)“入貨”。

    8月29日，深圳商業(yè)物業(yè)交易將按評(píng)估價(jià)征稅過(guò)戶的消息，令地產(chǎn)業(yè)界躁動(dòng)不已。Jacky所說(shuō)“漂亮女生放下身段”，實(shí)指近期由于受到這一消息影響，市場(chǎng)已經(jīng)有個(gè)別優(yōu)質(zhì)物業(yè)降價(jià)拋售。與此同時(shí)，各種避稅的方法也在業(yè)內(nèi)悄悄流傳。

    而對(duì)于10月1日以后的市場(chǎng)走向，由于征稅細(xì)則未出，業(yè)內(nèi)人士看法不一，但稱(chēng)如果按照土地增值征收差價(jià)30%~60%的稅費(fèi)，市場(chǎng)將陷入“冰河期”。

    個(gè)別業(yè)主降價(jià)10%拋售

    8月29日，深圳市地方稅務(wù)局、深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)通告稱(chēng)，2012年10月1日起，對(duì)深圳范圍內(nèi)的存量非住宅類(lèi)房產(chǎn)交易成交價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，實(shí)行按計(jì)稅參考價(jià)格規(guī)定計(jì)征各項(xiàng)稅款。

    市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，非住宅類(lèi)房產(chǎn)主要包括了工業(yè)和商業(yè)兩類(lèi)，工業(yè)類(lèi)主要是指廠房和倉(cāng)庫(kù)，而商業(yè)類(lèi)主要是指辦公樓和商鋪等。全市范圍內(nèi)依法登記，并擁有產(chǎn)權(quán)證的非住宅房產(chǎn)都被納入系統(tǒng)之中，根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全市這一類(lèi)房產(chǎn)約有28.5萬(wàn)個(gè)評(píng)估單元。

    “福田中心區(qū)的國(guó)際商務(wù)大廈有一個(gè)盤(pán)，業(yè)主之前報(bào)價(jià)是4.1萬(wàn)元/平方米，政策出來(lái)后，降到3.6萬(wàn)元/平方米。”港置地產(chǎn)區(qū)域副總經(jīng)理詹善麟昨日對(duì)深圳商報(bào)記者分析，福田中心區(qū)寫(xiě)字樓的業(yè)主大多是企業(yè)主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，近期急于降價(jià)出售的，只是小部分一手業(yè)主，即手里的寫(xiě)字樓是以較低的原始價(jià)買(mǎi)入，即使小幅降價(jià)，也依然有錢(qián)賺。

    另外，也有部分自用買(mǎi)家希望趕在10月1日政策實(shí)施前入市，不過(guò)，看得多，買(mǎi)得少，因?yàn)楸仨殬I(yè)主的紅本在手，才能在短短一個(gè)月時(shí)間完成過(guò)戶。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)的10月1日前“末班車(chē)”效應(yīng)，并未出現(xiàn)。

    “今年整個(gè)市場(chǎng)二手商用物業(yè)成交不算活躍，現(xiàn)在政策細(xì)則未出，客戶更不敢亂動(dòng)。”中原地產(chǎn)商鋪部營(yíng)業(yè)總監(jiān)肖霄說(shuō)。

    與二手市場(chǎng)的蕭條相反的是，一手商用物業(yè)顯出走俏跡象。“現(xiàn)在我們都在做一手商用物業(yè)，香港的、外省的、深圳的，都做。”詹善麟說(shuō)，由于征稅細(xì)則沒(méi)有出，二手交易幾乎停滯，而一手物業(yè)是開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一報(bào)價(jià)，容易成交，也不用擔(dān)心評(píng)估價(jià)過(guò)戶的政策風(fēng)險(xiǎn)。

    未來(lái)或現(xiàn)“降價(jià)潮”

    盡管個(gè)別像Jacky這樣的投資客蠢蠢欲動(dòng)物色貨源，但更多的投資客則在觀望。一來(lái)大家擔(dān)心細(xì)則出臺(tái)稅費(fèi)過(guò)高，將導(dǎo)致未來(lái)難以出貨；二來(lái)，時(shí)機(jī)未到。“土地增值稅征收差價(jià)30%~60%的暴利稅，就算實(shí)際征收10%~20%，那也跟大規(guī)模殺傷性武器差不多。現(xiàn)在絕大多數(shù)客戶業(yè)主還沒(méi)有意識(shí)到這個(gè)稅有多厲害，所以目前的二手商用物業(yè)只是微降。等他們意識(shí)到，就開(kāi)始此起彼伏的輪番降價(jià)，到那時(shí)候再入手不遲。”有不愿具名的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者透露。

    不過(guò)，樂(lè)觀派則認(rèn)為，政府不會(huì)將商用物業(yè)市場(chǎng)“封殺”。Jacky表示，一個(gè)健康的市場(chǎng)，物業(yè)交易的活躍程度很重要，預(yù)計(jì)征稅細(xì)則稅率會(huì)偏低。肖霄也持相同觀點(diǎn)，認(rèn)為評(píng)估價(jià)不會(huì)太高，對(duì)市場(chǎng)的影響有限。

    中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，10月評(píng)估價(jià)新政將對(duì)本就低迷的寫(xiě)字樓市場(chǎng)造成沖擊。因?yàn)榻灰壮杀镜脑黾�，將削弱買(mǎi)賣(mài)雙方的入市熱情。不過(guò)，也將間接刺激租賃市場(chǎng)。預(yù)計(jì)10月將是市場(chǎng)對(duì)政策的消化和觀望階段。

    廠房改寫(xiě)字樓將成重災(zāi)區(qū)

    “近幾年商用物業(yè)走出一波驚人的上漲行情，漲幅越大，面臨征稅的幅度就越大。”詹善麟說(shuō)，深圳商業(yè)地產(chǎn)成交比較活躍的片區(qū)，集中在福田中心區(qū)、車(chē)公廟以及南山片區(qū)。其中，由廠房改造成的寫(xiě)字樓，原始價(jià)格和目前市場(chǎng)價(jià)差別非常大，面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)也較大。

    例如，福田車(chē)公廟片區(qū)的蒼松大廈和勁松大廈，原始價(jià)格只有2000多元/平方米，但是現(xiàn)在售價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，是原價(jià)的10倍。還有東門(mén)的商鋪，有的原始總價(jià)只有幾十萬(wàn)元，但是目前市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)達(dá)幾千萬(wàn)。另外，南山的商鋪近幾年成交活躍，售價(jià)也躍升到10萬(wàn)元/平方米左右，但其實(shí)不少商鋪原始價(jià)只有數(shù)千元/平方米。

    美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓表示，如果一個(gè)商鋪的登記價(jià)為500萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)為1500萬(wàn)元，而評(píng)估價(jià)為1000萬(wàn)元的話，那么在評(píng)估價(jià)征稅后這套商鋪僅土地增值稅一項(xiàng)就要繳納160萬(wàn)元，所有稅費(fèi)加起來(lái)則近300萬(wàn)，相當(dāng)于實(shí)際交易價(jià)格的20%左右，數(shù)倍于原來(lái)的稅費(fèi)。

    避稅對(duì)策悄悄流傳

    上有政策，下有對(duì)策。10月1日的“大限”將至，各種關(guān)于規(guī)避商用物業(yè)高額稅費(fèi)的方法也在業(yè)內(nèi)流傳開(kāi)來(lái)。

    有不愿具名的地產(chǎn)中介人士告訴深圳商報(bào)記者，可以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，將名下物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人，而不用收取任何稅費(fèi)。對(duì)此，廣東信榮律師事務(wù)所主任律師張茂榮提醒：“物業(yè)必須是公司名下，并且要100%全資收購(gòu)，有可能還會(huì)將對(duì)方債務(wù)也‘轉(zhuǎn)讓’過(guò)來(lái)。”張茂榮說(shuō)，如果是沒(méi)有任何經(jīng)營(yíng)行為、單純以公司名義購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的“空殼”公司，更改股東名字就行了，確實(shí)能規(guī)避交易稅費(fèi)。但如果公司還有經(jīng)營(yíng)行為，更改股東姓名，將會(huì)影響公司的正常運(yùn)營(yíng)。

    另外，還有一種方法，即在住宅市場(chǎng)被利用來(lái)繞開(kāi)“限購(gòu)令”的“法院裁決過(guò)戶”：購(gòu)房者跟業(yè)主達(dá)成一致，通過(guò)雙方產(chǎn)生虛擬債務(wù)關(guān)系，即業(yè)主欠購(gòu)房者一筆資金（通常是房產(chǎn)成交價(jià)款）而無(wú)力償還，以法院進(jìn)行裁決的方式，將房產(chǎn)強(qiáng)制過(guò)戶到購(gòu)房者名下。但是，能夠繞開(kāi)“限購(gòu)令”，卻不能繞開(kāi)稅費(fèi)，甚至被律師認(rèn)為是“坑爹”。

    “不但避不了稅，稅費(fèi)還會(huì)增加。”張茂榮律師表示，法院裁決書(shū)上，會(huì)清楚寫(xiě)明房產(chǎn)的成交價(jià)，到房產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶時(shí)，會(huì)直接按照商用物業(yè)的實(shí)際成交價(jià)征收重稅，還不如按照較低的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)過(guò)戶，稅費(fèi)更低。