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　　高緯環(huán)球成都董事總經(jīng)理豪建思提醒，“商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于普通住宅，商鋪價(jià)格一旦下跌，由于消費(fèi)市場(chǎng)單一的緣故，可能導(dǎo)致無(wú)人接盤。”

　　誤區(qū)一
    好地段≠高回報(bào)
    中心不比新興商鋪利潤(rùn)高

　　“好地段不一定就等于高回報(bào)，好商鋪也不一定在市中心。”成都家慈地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理張猛說(shuō)，商鋪的租售價(jià)值在于它能給企業(yè)帶來(lái)多少商機(jī)，在于它能給投資者帶來(lái)多少利潤(rùn)。

　　像春熙路、建設(shè)路等市區(qū)核心商圈，商鋪單價(jià)基本上都是8萬(wàn)至10萬(wàn)/平方米，口岸較好的甚至高達(dá)15萬(wàn)元/平方米以上，租金水平自然也是高得嚇人，也在一定程度上稀釋了商鋪的回報(bào)率。相反，在新雙楠、外金沙、大源組團(tuán)、東客站板塊等非市區(qū)商鋪售價(jià)僅為中心商鋪的一半。

　　中原地產(chǎn)一位市場(chǎng)分析人士給我們進(jìn)行了售價(jià)與租金回報(bào)分析：以建設(shè)路商圈為例，商鋪平均售價(jià)10萬(wàn)元/平方米、租金20元/天·平方米，100平方米的商鋪總價(jià)1千萬(wàn)元、年租金72萬(wàn)元。除去基本的物業(yè)費(fèi)、人工費(fèi)、成本費(fèi)，年投資回報(bào)率為7%，投資回報(bào)年限將近13.6年。

　　再看一些新興板塊的商鋪市場(chǎng)，以外金沙、新雙楠等區(qū)域?yàn)槔�，這些商鋪平均售價(jià)4萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米，假設(shè)目前售價(jià)50000元/平方米，租金15元/天·平方米，100平方米的商鋪總價(jià)500萬(wàn)元，年租金54萬(wàn)元，年投資回報(bào)率為10.5%，投資回報(bào)年限為10年。通過(guò)對(duì)比不難看出，好的地段可能會(huì)有差的商鋪，而差的地段也會(huì)有好的商鋪。

　　誤區(qū)二
    高返租≠高收益
    所謂返租謹(jǐn)防“羊毛出在羊身上”

　　“前段時(shí)間，建設(shè)路某樓盤的街鋪產(chǎn)品宣稱，最高8%返租回報(bào)率，7年內(nèi)回本近半。”資深投資客蘇先生不乏擔(dān)心，這類商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)不小，絕對(duì)不是開(kāi)發(fā)商說(shuō)的“穩(wěn)賺不賠”。 　

　　返租則是目前商鋪銷售的主要營(yíng)銷手法之一，商家報(bào)出一個(gè)8%至10%不等的投資回報(bào)率，然后再?gòu)纳啼伩們r(jià)中直接減去承諾的三年或五年的上述收益，以此來(lái)給投資者一些“保障”。其實(shí)就是“羊毛出在羊身上”，有些承諾返租的商鋪，實(shí)際上在銷售時(shí)可能已抬高了商鋪售價(jià)。 　

　　從某種角度來(lái)說(shuō)，返租看上去很美，但究竟是餡餅還是陷阱，投資者應(yīng)該有所甄別，入市之前要了解清楚周邊商鋪的售價(jià)和租金情況。 　

　　誤區(qū)三
    低總價(jià)≠低風(fēng)險(xiǎn)
    小商鋪實(shí)用率低暗藏投資風(fēng)險(xiǎn)

　　三四十萬(wàn)、四五十萬(wàn)甚至一百來(lái)萬(wàn)元就能投資一間位于傳統(tǒng)商圈的小商鋪，近段時(shí)間，開(kāi)發(fā)商對(duì)商鋪的投資回報(bào)率打出了“小商鋪、低總價(jià)”等高回報(bào)率的數(shù)字。商業(yè)地產(chǎn)資深投資人士曾世民提示，小商鋪的好處是總價(jià)比較低，但買家更應(yīng)謹(jǐn)慎。譬如一些商場(chǎng)鋪、樓中鋪、街區(qū)鋪的實(shí)用率通常只有3至4成，一些十幾平方米或面積更小的鋪位，實(shí)用面積只有六七平方米甚至更低，相對(duì)來(lái)說(shuō)，這類商鋪使用率非常低。

　　成都全程機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)蔣曉東指出，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)度繁榮導(dǎo)致一些急于進(jìn)場(chǎng)買鋪的投資者，此類小商鋪更在乎人氣，如地段好、流量高、購(gòu)買力強(qiáng)、競(jìng)爭(zhēng)度低、轉(zhuǎn)手方便的商鋪當(dāng)然是保值、增值能力高的。”因此，即便是小商鋪，投資者更需要多方面考慮，謹(jǐn)慎購(gòu)入。