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    熱點興起時，蜂擁而上，是近幾年樓市的特點。商業(yè)地產(chǎn)的投資尤其符合這樣的“規(guī)律”。限購限貸政策持續(xù)以來，不僅投資需求紛紛涌入商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)項目也以裂變式增長迅速遍布市場。但，熱情過后需要的是理性。一方面，我們看到一些地段優(yōu)良、產(chǎn)品有吸引力的商鋪被搶購一空，并且呈現(xiàn)了較高的承租率，而另一方面，我們也經(jīng)常聽到投資商鋪失敗的投資者的哭訴。

    為何一個城市的商鋪會呈現(xiàn)冰火兩重天的狀況？如何理性看待商鋪投資？投資商鋪應(yīng)該看重哪些要素？

    本期觀察家嘉賓 河北省商業(yè)聯(lián)合會秘書長曹潤亭 前景顧問營銷總監(jiān) 張磊

    投資案例一：

    在石家莊西南區(qū)域新開業(yè)的一家游樂主題的商場現(xiàn)場，游樂項目前排起了大長龍，以年輕人居多的隊伍中，似乎沒有受到等候時間長的影響，依然興致勃勃等待體驗室內(nèi)游樂場的刺激。而剛參加完游樂項目的小張，便和朋友一起去逛街購物，并尋找美食了。

    在地下一層的一家臭豆腐小店里，兩名店員也緊張有序地忙碌著。他們說，現(xiàn)在商城只是試營業(yè)，大部分商鋪選擇了暫不開業(yè)，越在這樣的情況下，其實越不容易吸引人群。但臭豆腐店的店員向記者說道，其實試營業(yè)以來，生意遠遠超過了預(yù)期。擺在貨架上的油都已經(jīng)用了好幾桶。

    據(jù)其中一名店員說，他們十幾平方米的小店，租金為4元/天/平方米，每個月一千多元的租金，對他們來說，并不是太難接受。

    記者觀察，雖然許多商鋪大門緊閉，但地下商鋪招商情況基本處于滿額狀態(tài)。從其他幾家營業(yè)商鋪的負責(zé)人處得知，月租金基本在2000元左右。雖然未來商鋪運營情況尚需觀察，但可以看到新型商業(yè)形態(tài)對投資人的吸引力。

    對于購買商鋪的小李來說，無疑是松了一口氣。在購買商鋪時，周邊雖有商業(yè)項目，但經(jīng)營情況并不火爆。他當(dāng)時看中的也是這里特色化的設(shè)計方案，以及開發(fā)商返租的政策。“雖然返租也帶有一定風(fēng)險性，對開發(fā)商資金實力要求比較高，但我看中其后期運營的實力，就買下了這里的商鋪。”

    投資案例二：

    對于張敏來說，近幾年他最失敗的一個投資，就是買了一個商鋪。首付50%尚需500萬元的超大商鋪，在拿到手之后卻發(fā)現(xiàn)，怎么都尋找不到租戶。他的商鋪分上下兩層，共400平方米左右，“本來想購買大商鋪，可以吸引銀行、公司等大客戶前來投資，收益率要遠遠高于小商鋪，可是整整兩年，商鋪一直處于閑置狀態(tài)。”而這期間，張敏還需要每月償還剩下的貸款，壓力可想而知。“早知道這些錢還不如直接存到銀行呢，兩年沒有收益，這機會成本太高了。”

    兩年以后，張敏的這個商鋪終于租出去了，但是租金情況并不理想，這也是他妥協(xié)之后的結(jié)果。“商鋪投資風(fēng)險太大了，尤其是大商鋪。”張敏經(jīng)過這一次不太成功的投資經(jīng)歷之后，對商鋪有了抗拒感，尤其是大商鋪。

    可是，真的是大商鋪惹的禍嗎？

    從金字塔尖向下擴散的投資者

    “手里有些閑錢，放到銀行不保值，做生意沒有時間和精力，投資個商鋪吧？”最近，身邊有這樣想法的投資者越來越多，這樣的現(xiàn)象一方面源自于居民收入水平的提高，一方面又是困于投資渠道的狹窄。股市動蕩、黃金疲軟，在經(jīng)濟形式下行的市場中，只有房地產(chǎn)在穩(wěn)中上升。

    “從近幾年的投資人群來看，購買商鋪的人群在由金字塔尖上的人群，逐漸向下移動，人群范圍越來越廣。”這是多年從事商業(yè)地產(chǎn)項目推廣的業(yè)內(nèi)人士張磊從商業(yè)一線觀察得到的結(jié)論。

    張磊介紹，城市經(jīng)濟水平不斷提高，商業(yè)格局也發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)的投資人群由過去使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)為一體的生意人，逐漸轉(zhuǎn)向了使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的投資人，與之對應(yīng)的商鋪產(chǎn)品也開始發(fā)生變化。

    2001年前后，商鋪購買者大多為生意人，屬于自用型購買者，商鋪主要作為自己經(jīng)營的場所。而2004-2005年前后，人群開始從自用型人群向自用兼投資人群轉(zhuǎn)換。“隨著經(jīng)濟的發(fā)展，一些從事物流、商業(yè)流通、工業(yè)等實體經(jīng)濟的經(jīng)營者手中資本積累越來越多，開始有了將資金轉(zhuǎn)化成固定資產(chǎn)的想法，于是，資金實力雄厚的經(jīng)營者開始投資大商鋪。”而從這個時候開始，商鋪的所有權(quán)和使用權(quán)開始了分割。租金收益開始成為投資者關(guān)注的一個重要考量標(biāo)準(zhǔn)。“現(xiàn)在，購買商鋪的人群從塔尖向下快速下滑，越來越多的平民百姓手里有了閑錢，開始買商鋪，造成商鋪投資熱潮的加速。只要位置好，未來區(qū)域有發(fā)展?jié)摿Γ�有人流量，就會受到追捧�?rdquo;