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　　今年以來甬城樓市的快速回暖直至高溫，令無數(shù)購房者目瞪口呆。而在這一派火爆景象之中，城市東部板塊——確切地說是世紀(jì)大道以東、近江東城區(qū)區(qū)域的表現(xiàn)，尤其引人矚目。

　　在去年底的樓市“冰點(diǎn)”期，逆風(fēng)飛揚(yáng)、開盤受到眾多購房者追捧、賣得最好的“江南一品”、“錦繡東城”等樓盤，都在城市東部。

　　今年上半年樓市回暖態(tài)勢明確后，漲價最猛的樓盤，也在城市東部——“江南一品”、“錦繡東城”等樓盤的銷售均價，已從開盤時候的9000元左右快速飆漲至了現(xiàn)在的1.7萬元甚至更高，就漲幅而論，可謂冠絕全城。

　　今年下半年開始寧波土地市場不斷演繹“瘋狂”景象，最先觸動各界神經(jīng)的“地王”——成交樓面價達(dá)8170元/平方米的梅墟“地王”，以及迄今成交單價最高的土地——樓面積達(dá)12030元/平方米的東部新城B4花園住宅地塊，又都誕生在城市東部……

　　下這樣的結(jié)論應(yīng)該不算言過其實(shí)：2009年，甬城樓市“非常”熱，而最熱是城市東部。

　　在拉動成交量的意義上，正是城市東部的樓盤引領(lǐng)甬城樓市走出了“冰點(diǎn)”期，而今年以來城市東部房產(chǎn)市場和土地市場的搶眼表現(xiàn)，則在重估甬城房地產(chǎn)價格的意義上，取代已經(jīng)領(lǐng)風(fēng)騷近五年的鄞州新城區(qū)，成為甬城樓市諸板塊中新的“皇冠”板塊。

　　這一切，不是偶然。

　　城市東部

　　正在迎來“利好”密集期

　　“地段、地段、還是地段”是樓市中的一句老話，卻也是最顛簸不破的一條真理。城市東部板塊在甬城樓市諸地產(chǎn)板塊中的異軍突起，最重要的原因，當(dāng)是其所在區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀和前景的優(yōu)異于眾。

　　城市東擴(kuò)，是近些年寧波城市發(fā)展戰(zhàn)略的重中之重。按照市里對寧波構(gòu)筑大都市區(qū)框架的空間布局，“東擴(kuò)”不單單是三江片向東擴(kuò)展，而是要推進(jìn)三江片與鎮(zhèn)海、北侖片的相向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施和功能對接。從范圍來說，它不僅僅是東部新城，也包括高新區(qū)，乃至北侖新城、鎮(zhèn)海新城。

　　這其中，就地理位置而言，高新區(qū)和東部新城無疑是城市東擴(kuò)最先要推及的兩個區(qū)域——而這兩個南北互相呼應(yīng)的區(qū)域，恰恰就是城市東部板塊的核心。

　　這個核心，經(jīng)過數(shù)年經(jīng)營，正在迎來“利好”密集變成現(xiàn)實(shí)的一個時期。

　　在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，老城區(qū)東西向的幾條主干道，包括中山路、百丈路、民安路、寧穿路、驚駕路等，目前均已經(jīng)延伸進(jìn)了東部新城。這意味著，城市東部板塊與老城區(qū)之間已經(jīng)實(shí)現(xiàn)道路交通方面的對接。在城市東部板塊內(nèi)部，南北向的世紀(jì)大道、院士路、河清路、海晏路等已經(jīng)或者即將建成投用，它們已基本上把高新區(qū)和東部新城核心區(qū)聯(lián)系在了一起，從而使這個板塊進(jìn)一步融成了一體。

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)，一方面使得城市東部成為寧波老城區(qū)的自然延伸，老城區(qū)內(nèi)已經(jīng)成熟的各類配套設(shè)施，包括商業(yè)、文化、娛樂、教育、衛(wèi)生等，均在一定程度上可以為城市東部板塊所共享。

　　在這個意義上，城市東部的“利好”正在開始變成現(xiàn)實(shí)。

　　而另一方面，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)將進(jìn)一步加速城市東部自身的開發(fā)建設(shè)。

　　現(xiàn)在，站在世紀(jì)大道上東望，城市東部板塊猶如一個大工地。這里正在建設(shè)的項(xiàng)目之多、分量之重，是寧波其他區(qū)域所無法比擬的。

　　在高新區(qū)以及東部新城核心區(qū)范圍內(nèi)，在建重大項(xiàng)目有新的市行政中心、相當(dāng)于兩個天一廣場大小的東部新城門戶區(qū)、寧波研發(fā)園區(qū)、大型公益性城市公共文化平臺寧波文化廣場、國際金融中心一期、新的“寧波第一高樓”……此外，還有眾多的五星級酒店和商務(wù)樓。在接下來的兩三年內(nèi)，這些公建項(xiàng)目都將陸續(xù)建成投用——這同時意味著，現(xiàn)在在城市東部買好期房，待房子交付之時，即是可以近距離享受這些項(xiàng)目帶來的各方面配套便利之時。

　　在這個意義上，城市東部板塊的“利好”，才剛剛開始。今后的兩三年，將是“利好”密集“變現(xiàn)”的一個時期。

　　事實(shí)上，城市東部未來的光明前景，從寧波城市規(guī)劃藍(lán)圖中“一城兩核”的表述里，就可以看出。所謂兩核，即是指未來的東部新城與現(xiàn)在的三江口，它們將共同構(gòu)成寧波城區(qū)的兩顆“心臟”�？匆豢船F(xiàn)在的三江口，這里現(xiàn)在呈現(xiàn)出的都市繁華，同樣會呈現(xiàn)在明天的城市東部。

　　有這樣一個“未來市中心”的概念，今天城市東部板塊的強(qiáng)勢崛起，以及其中樓盤的受到追捧、房價和地價的飆漲，或許只是一篇故事的開端。

　　城市東部

　　還有多少房子可買？

　　不管是從房子升值的角度還是從城市東部發(fā)展前景的角度去考量，在去年底甬城樓市極度低迷的局勢下，果斷出手下單“江南一品”、“錦繡東城”等樓盤而在城市東部預(yù)訂了“生活席位”的購房者，無疑都是幸運(yùn)的。

　　在接下來的兩年時間里，不會有太多的購房者，再能夠預(yù)訂到城市東部的“生活席位”了。

　　經(jīng)過今年以來的熱銷，目前城市東部板塊內(nèi)已經(jīng)沒有多少可售房源。高新區(qū)的“江南一品”和“ART藍(lán)海”，東部新城的“錦繡東城”，都已經(jīng)進(jìn)入或即將進(jìn)入尾房階段；江東老城區(qū)內(nèi)，則早幾年就已經(jīng)沒多少新盤了。而統(tǒng)計(jì)2007年至今高新區(qū)、東部新城兩個區(qū)域內(nèi)純住宅用地的出讓情況可以發(fā)現(xiàn)，總的成交數(shù)量不過只有6幅。這還包括了今年成交的梅墟“地王”和東部新城“地王”。

　　按照房地產(chǎn)開發(fā)周期計(jì)算，2007年之前出讓的土地至今基本都已經(jīng)開發(fā)完畢，而梅墟“地王”和東部新城“地王”要轉(zhuǎn)化成可售房源，快則兩年、慢則三年甚至更久，這兩幅住宅用地是不應(yīng)該計(jì)算在今后兩年的城市東部商品住宅供應(yīng)量中的。那么，今后兩年城市東部可供應(yīng)商品住宅的土地，只有4幅。

　　這4幅土地，有2幅在江南路北面的高新區(qū)居住區(qū)內(nèi)，總建筑面積不到9萬平方米；1幅在通途路會展中心北側(cè)不遠(yuǎn)，總建筑面積也不到9萬平方米；還有1幅在梅墟“地王”的西側(cè)，總建筑面積7.6萬余平方米。4幅土地可開發(fā)樓盤總規(guī)模，也就相當(dāng)于皇冠花園一期、二期加起來這么大。

　　至少到目前為止，這4幅土地還沒有開始銷售房子的跡象。在城市東部，能夠馬上買的樓盤，似乎只有一個即將開盤的“皇冠花園”二期了。

　　置業(yè)城市東部晚不晚？

　　在樓市溫度已經(jīng)十分之高的當(dāng)前，決定下單“皇冠花園”二期還是需要勇氣的。

　　就城市東部板塊而言，去年底以來，該區(qū)域的房價漲幅已經(jīng)低則達(dá)50%、高則接近100%。比如梅墟，去年底時候剛交付的安置二手房價格不過4000余元，現(xiàn)在卻都要賣8000元左右了。2008年甬城樓市還未低迷、上半年開賣的皇冠花園一期，當(dāng)初開盤價9000元左右，現(xiàn)在二手房市場中高的已經(jīng)要賣到1.5萬元以上了。

　　房價都漲得這么兇了，還會漲嗎？再漲還會有人買得起嗎？——這確實(shí)是個問題。但在開發(fā)商眼里，似乎不是問題。

　　金地以8170元/平方米的樓面價拿梅墟那塊地，興普以12030元/平方米的樓面價拿東部新城那塊地，單以成本計(jì)，今后各自開出來的房子售價，或許要1.5萬元和2萬元以上了。重要的價格在市場里的接受度，相信金地和興普不會不考慮到。在這個意義上，這兩幅“地王”的誕生，在某種程度上可以說已經(jīng)封殺了城市東部房源價格下跌的空間。

　　如果再考慮到城市東部發(fā)展趨好、置業(yè)吸引力將會越來越大而住宅供應(yīng)卻相對稀缺的情況，長期來看，現(xiàn)在置業(yè)城市東部應(yīng)該并非不合適。當(dāng)然，經(jīng)歷了今年如此瘋狂的一年，短期內(nèi)，甬城樓市是否還有向上的空間、會不會再現(xiàn)去年那樣的低迷，誰也說不清。（程旭輝）