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　　最近不少人都在熱議城西某樓盤二期房源的定價(jià)。對(duì)于這個(gè)樓盤價(jià)格的猜測(cè)基本代表了人們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷。樂觀一派認(rèn)為價(jià)格會(huì)開得相當(dāng)高，因?yàn)榕赃叺难�家地塊樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)一萬(wàn)元，謹(jǐn)慎一派則認(rèn)為價(jià)格會(huì)比較適中，即便樓市風(fēng)向轉(zhuǎn)變也有回旋的余地。從不少開發(fā)商的反應(yīng)來(lái)看，樂觀派明顯占多數(shù)，這不僅源于寧波多數(shù)樓盤的熱銷現(xiàn)狀，最重要的原因在于他們對(duì)寧波未來(lái)幾年的樓市發(fā)展長(zhǎng)期看好。

　　房?jī)r(jià)在土地壓力下維持高位

　　低開高走是房地產(chǎn)銷售中的慣用手法，也是相對(duì)安全的方式。但從今年下半年來(lái)看，沒有一家開發(fā)商愿意采用低開的策略。事實(shí)上，每一次土地的拍賣都會(huì)直接影響周邊樓價(jià)。6月初，鄞州新城區(qū)聯(lián)心-3C地塊以8707元/㎡的樓面地價(jià)被雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司拿下，成交總價(jià)達(dá)到10.283億元，周邊二手房應(yīng)聲而漲。7月30日高新區(qū)梅墟新城南區(qū)SA-12-2地塊被金地以樓面價(jià)8170元/平方米的價(jià)格摘得，東部區(qū)域不少樓盤單價(jià)迅速上揚(yáng)數(shù)千元。9月7日寧波建材房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以21.92億元的總價(jià)拿下了鎮(zhèn)海商幫公園西側(cè)地塊，樓面地價(jià)為6023元/㎡，正式改寫鎮(zhèn)海樓價(jià)。即便是幾年前相對(duì)冷清的慈城區(qū)域，也因?yàn)槿f(wàn)科房地產(chǎn)以20.5億元總價(jià)，約5187元的樓面價(jià)高價(jià)競(jìng)地而讓人重新認(rèn)識(shí)這個(gè)區(qū)域的價(jià)值。

　　9月29日，東部新城B4花園地塊，被興普房產(chǎn)以總價(jià)18.94億元，樓面地價(jià)為12030元/㎡奪得，東部板塊的部分樓盤單價(jià)接近2萬(wàn)元，也仍然受到熱捧。同樣，10月13日，寧波城投公司以10406元/㎡的樓面地價(jià)，17.88億元的總價(jià)競(jìng)得薛家地塊，使人們對(duì)于周邊新開樓盤的定價(jià)產(chǎn)生很多遐想，多數(shù)人認(rèn)為按照之前的例子，樓價(jià)必然調(diào)到一個(gè)新高度。

　　對(duì)于有新開樓盤的開發(fā)商來(lái)講，他們也并非沒有擔(dān)憂。但單價(jià)拉高幾乎成為共識(shí)，一般包含兩方面的理由：一是目前寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來(lái)講仍然供不應(yīng)求，無(wú)論是剛性需求還是透支性需求都源源不斷地入市，給予開發(fā)商拉高價(jià)格的信心。第二點(diǎn)，很多開發(fā)商雖然剛剛完成一期銷售，甚至有些開發(fā)商僅僅賣出三分之一的房源，卻已基本收回成本，不存在資金壓力，因此沒有下調(diào)價(jià)格或者平價(jià)開盤的意愿。

　　除此之外，還有一些其他因素左右開發(fā)商定價(jià)，比如，一旦樓價(jià)定得過(guò)低，必然被同行側(cè)目，認(rèn)為沒有充分認(rèn)識(shí)到土地價(jià)值等。所以，很多樓盤的定價(jià)幾乎是在土地等因素的壓力下維持高位。

　　資本平臺(tái)上的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈

　　雖說(shuō)房產(chǎn)商對(duì)于樓盤的定價(jià)寸步不讓，但他們并非是高枕無(wú)憂的。某大型房產(chǎn)商副總表示，從近期的土地拍賣來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入更高資本平臺(tái)上的競(jìng)爭(zhēng)，自身資金實(shí)力不足或者融資能力不強(qiáng)都只能面臨一種后果，那就是被洗出局。

　　他表示：“十年前，寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻只要幾千萬(wàn)元，五六年前是四五個(gè)億，如今沒有十個(gè)億，拿地都不可能。”從今年下半年的拍地情況看來(lái)，的確如此，聯(lián)心3C地塊用了10億多元，東部新城B4地塊超過(guò)18億元，鎮(zhèn)海商幫地塊和慈城地塊總地價(jià)超過(guò)了20億元。在這樣殘酷的競(jìng)爭(zhēng)條件下，不少公司都使出渾身解數(shù)來(lái)贏得市場(chǎng)。有些公司借殼上市，得到更寬廣的資金渠道，有些公司則轉(zhuǎn)到外地市場(chǎng)，尋找價(jià)格洼地。

　　“在高地價(jià)的前提下，想要在短期內(nèi)調(diào)低房?jī)r(jià)幾乎是不可能的，因?yàn)槎鄶?shù)開發(fā)商的預(yù)期都是非常好的�！彼�認(rèn)為，寧波迅速飆高的地價(jià)最終將使很多大牌開發(fā)商開發(fā)高端產(chǎn)品，進(jìn)一步拉高房?jī)r(jià)，當(dāng)然也會(huì)繼續(xù)帶動(dòng)地價(jià)，“這是一個(gè)循環(huán)”。

　　不少人也注意到最近拿地的多為上市公司，那么，是不是因?yàn)槟玫乜梢允关?cái)務(wù)報(bào)表漂亮而不惜成本呢？這種觀點(diǎn)被他否認(rèn)了，“雖然地價(jià)已經(jīng)高得有點(diǎn)嚇人，但開發(fā)商仍然是精確計(jì)算成本的，即便是上市公司也不得不考慮到未來(lái)兩年后的銷售是否順暢。很多上市公司高價(jià)拿地，當(dāng)然比非上市公司有資本方面的優(yōu)勢(shì)，但如果完全不考慮后果，也不可能。”

　　據(jù)了解，從今年的拍地情況和開發(fā)商的土地儲(chǔ)備來(lái)看，未來(lái)幾年將是資金實(shí)力最強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，很多小公司已經(jīng)淡出人們的視野。大牌開發(fā)企業(yè)天價(jià)拿地，必然蘊(yùn)含著巨大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)土地價(jià)值的升值往往讓風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇并行。

　　政策是樓市調(diào)整關(guān)鍵點(diǎn)

　　盡管多數(shù)開發(fā)商對(duì)于后市比較樂觀，但八成業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為一旦有調(diào)控政策下達(dá)，那么樓市的調(diào)整幾乎等于必然。

　　2007年的樓市瘋狂被年末國(guó)家政策收緊等因素迅速扭轉(zhuǎn)，樓市在第四季度會(huì)不會(huì)進(jìn)入下行通道仍然要看政策風(fēng)向。部分開發(fā)商對(duì)于成交量的焦慮心態(tài)已經(jīng)流露出來(lái)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“未來(lái)房?jī)r(jià)可能會(huì)因金融等方面政策的收緊遭遇小幅調(diào)整。從目前的供銷量來(lái)看，樓市還是處在繁榮狀態(tài)。而短期內(nèi)面臨較大調(diào)價(jià)壓力的應(yīng)該是那些有資金壓力的中小開發(fā)商。如果政策方面有大的動(dòng)向，那么大型開發(fā)商也不能幸免。在年初由于市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖開工復(fù)工面積增加，所以，我們可以預(yù)見，第四季度的樓市由于新增供應(yīng)量的增多，供需矛盾可能得到緩和，樓市的價(jià)格會(huì)有趨穩(wěn)的可能。”

　　他表示：“從另一方面來(lái)講，大量需求在今年以來(lái)遭到透支高價(jià)入市，明顯減弱了其他消費(fèi)的能力。這些都將影響下一步宏觀政策收緊的可能。從9月開始出現(xiàn)漲幅趨緩的局面來(lái)看，這將影響四季度的成交走勢(shì)。當(dāng)然，最關(guān)鍵的還是要看政策風(fēng)向。”