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    我們調(diào)研了寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)，春節(jié)后當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)連續(xù)七周成交回升，中低價(jià)位剛性置業(yè)類產(chǎn)品為市場(chǎng)成交主力，市場(chǎng)的價(jià)格需求彈性仍較為明顯，也即真正降價(jià)樓盤成交會(huì)放量，但隨成交的恢復(fù)，部份樓盤也逐漸取消了部份優(yōu)惠措施。

    節(jié)后成交連續(xù)7周上升

    春節(jié)過后，寧波樓盤來訪量、簽約量較節(jié)前有明顯恢復(fù)，成交出現(xiàn)連續(xù)7周上升。3月上半月寧波六區(qū)商品住宅共計(jì)成交563套，同比2月上半月上升278%，環(huán)比2月下半月，上升84%。3月12日~3月18日，寧波成交各類商品房394套，成交商品住宅289套，創(chuàng)5個(gè)月以來新高。

    剛需產(chǎn)品是成交主力

    從成交類別上看，以中地價(jià)位的剛需類產(chǎn)品為主，3月上半月成交排行榜前十位中有7個(gè)成交均價(jià)在15000元/平米以下，成交分布上均處于周邊新城范圍。

    推盤和優(yōu)惠無明顯增加

    我們實(shí)地調(diào)研了成交排行榜前十位的項(xiàng)目，其中排行榜前兩位項(xiàng)目均價(jià)均無變化，優(yōu)惠政策較以往力度反而有所降低；后8位中，有2個(gè)在上半月已經(jīng)推出特價(jià)優(yōu)惠，分列排行榜第3和第6位；其余6位在3月15日前優(yōu)惠和均價(jià)較以往均無變化。我們認(rèn)為，節(jié)后7周成交回升并非由推盤增加或促銷力度加大引發(fā)，而是信貸優(yōu)惠和觀望情緒減弱使得前期累計(jì)的剛需得以釋放。

    首套房貸放松，觀望情緒暫緩是成交回暖主因

    寧波目前首套房貸利率基本回歸9折，而公積金、商業(yè)混合貸款利率可進(jìn)一步下降至8.5折，優(yōu)惠力度已經(jīng)很大。另一方面，市場(chǎng)對(duì)未來房價(jià)下行的預(yù)期也有所減弱，根據(jù)央行一季度儲(chǔ)戶調(diào)查，認(rèn)為房價(jià)“過高，難以接受”的儲(chǔ)戶比重較環(huán)比下降5.2個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)期未來房價(jià)上升和不變的儲(chǔ)戶比例分別下降1.1個(gè)點(diǎn)和上升2.5個(gè)點(diǎn)，市場(chǎng)觀望情緒隨房價(jià)的下行和地方政府微調(diào)也有所緩解。

    價(jià)格彈性仍比較明顯

    根據(jù)搜房網(wǎng)的一項(xiàng)調(diào)查，目前價(jià)格和優(yōu)惠是購房者最為關(guān)注的因素，關(guān)注比重達(dá)到73%。此外，根據(jù)搜房網(wǎng)新聞，3月18日世茂世界灣降價(jià)后實(shí)現(xiàn)日銷500套的好成績，也說明市場(chǎng)上并不缺乏購房需求。

    投資策略

    上一周總理對(duì)房價(jià)表態(tài)后，地產(chǎn)股的政策預(yù)期再度變差，但我們認(rèn)為，未來地產(chǎn)的政策環(huán)境還是要看房價(jià)的回歸程度和地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，我們預(yù)計(jì)3月份新開工數(shù)據(jù)可能即開始出現(xiàn)負(fù)增長，屆時(shí)地產(chǎn)的政策預(yù)期會(huì)有所改善，而房價(jià)仍會(huì)繼續(xù)理性回調(diào)，對(duì)地產(chǎn)股股票我們?nèi)跃S持樂觀判斷，全年仍看好地產(chǎn)股的反轉(zhuǎn)行情，重點(diǎn)推薦北京城建、中南建設(shè)、魯商置業(yè)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、榮盛發(fā)展、中航地產(chǎn)、鐵嶺新城