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    相比去年春、秋兩季展會，今春的寧波房產(chǎn)展會上，全新待售的商品住宅樓盤明顯增多——這是不少上周末去逛了家博會的購房者的共同感受。

　　而記者在展會現(xiàn)場也注意到，近些年來寧波樓市中備受普通購房者看重的幾個主流地產(chǎn)板塊，包括鎮(zhèn)海新城板塊、鄞東南下應(yīng)板塊、城西板塊等，此次確實均有待售新盤亮相。種種跡象表明，今年春節(jié)之后一直冷清的寧波新樓盤市場，即將迎來一批“生力軍”。

　　去年，當(dāng)有多個新樓盤集體入市，曾促發(fā)了新老樓盤間的價格“交鋒戰(zhàn)”。今年情況又會如何？

　　東南西北皆傳新盤入市風(fēng)聲

　　在本屆家博會上，北邊的鎮(zhèn)海新城，有“世博花園”、“保利城”二期等新盤前來蓄客；南邊的鄞東南下應(yīng)區(qū)域，有號稱規(guī)模達百萬平方米的“中海國際社區(qū)”高調(diào)亮相；城西板塊內(nèi)，有“依云郡”吸引眼球……

　　而一些沒有參展家博會的新盤，近段時間也已經(jīng)開始大打廣告。其中，有位于東部新城的“東方一品”，有位于城市西北面新三江口區(qū)域的“鉑翠灣”，還有位于市中心的銀億甬江東南項目、萬科戎家項目等。

　　可以說，東南西北中各個方向，在接下來的一段時間內(nèi)，都會有新盤開出。據(jù)了解，其中一些新盤的開盤時間就定在本月，稍晚一點的在下兩個月內(nèi)，還有一些則計劃在八九月份開盤。

　　而有本地房產(chǎn)代理機構(gòu)人士預(yù)測，因為樓市成交走好，從去年5月份之后，市區(qū)成交了大量的商品住宅用地，其中的不少土地應(yīng)該都會在今年內(nèi)轉(zhuǎn)化成可售房源，因此下一階段的新盤入市量或逐步增大。

　　按照國土部門土地成交公告統(tǒng)計，去年一年，市六區(qū)商品住宅用地及商住混合用地的總成交面積，在230萬平方米上下；按地塊平均容積率1.8計算，可形成400萬平方米的商品住宅供應(yīng)。

　　或再次引發(fā)新老樓盤價格競爭

　　不管是從“熱身”新盤所處的地域看，還是從已成交宅地所處的地域看，今年各大地產(chǎn)板塊內(nèi)出現(xiàn)新老樓盤共同攬客的場景，是大概率事件。

　　“上半年，可能會是新盤相對難受一點；下半年，則可能會是老盤相對日子不太好過。”本地一市場調(diào)研人士如此判斷。

　　據(jù)其分析，上半年預(yù)計開盤的分別位于東部新城、新三江口、城西等地的幾個新盤，各自土地多在甬城樓市還火熱的2009年和2010年競得，“地價很不便宜”，有的迄今還是區(qū)域內(nèi)的單價“地王”。像城西待售的一個新盤，土地于2009年競得，當(dāng)時拍賣輪次高達130輪，最終樓面價每平方米超過萬元；而在其周邊，目前在售老盤的銷售均價只在1.3萬元／平方米。“新盤如果按這樣的價格賣，開發(fā)商肯定虧不起。”上述市場調(diào)研人士認(rèn)為，類似的新盤如何定價，很考驗開發(fā)商的智慧。

　　而到了下半年，從目前新盤“熱身”信息看，屆時開售的新盤多在去年拿的地。“去年成交的一些宅地，不少是在前年流拍過、價格打了七八折后再出讓的，因此土地成本優(yōu)勢相比目前周邊在售的老盤，比較明顯。”其中有位于江東老城區(qū)、預(yù)計八九月份開售的一個新盤，去年土地樓面價才每平方米8000多元；而與其一路之隔的一在售老盤，土地成本超過1.8萬元／平方米！

　　不過，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，今年樓市“戰(zhàn)況”應(yīng)該不會像去年那么激烈。“去年市場成交形勢好，價格有優(yōu)勢的老盤賣到現(xiàn)在，多數(shù)已不存在房源積壓嚴(yán)重、資金回籠壓力大的問題，其實是樂于看到旁邊拿地價格高的新盤把價格開高一點的。”一房企銷售經(jīng)理分析認(rèn)為，而如果旁邊有開了高價的老盤其銷售依然理想，拿地價格低的新盤，也不見得會開很低的價格去“搶客”。

　　但也因為在土地成本上存在差異，加上目前“限購”、“限貸”依然從嚴(yán)且樓市調(diào)控有進一步加碼的趨勢，上述銷售經(jīng)理認(rèn)為，這有利于形成新老樓盤在售價方面的互相“壓制”，進而穩(wěn)定整體房價。