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    上海新七浦市場

    上海新七浦市場“一鋪難求”的局面雖有所改觀，但仍是危機之下的熱點瘋搶地。近日從上海新七浦服裝市場獲悉，新七浦市場三樓將調(diào)整格局定位休閑，其中有50個左右的鋪位租約已經(jīng)到期，從8月開始就已經(jīng)對外招商，與此同時，市場將加大扶持力度提高自主的比例。

    商鋪緊張的休閑女裝區(qū)

    “目前，三樓現(xiàn)有鋪位近200家，其中有部分經(jīng)營外貿(mào)類、毛衫類商戶將做調(diào)整，統(tǒng)一定位休閑女裝，引進50多家商戶。”據(jù)上海新七浦服裝市場企劃部經(jīng)理高吟廬介紹，實際上整個新七浦市場精品女裝已占到90％左右，以一級代理商、華東總代理、區(qū)域代理和品牌商為主。其市場的貨源以廣州、江浙、上海本地為主，其中廣州占到一半左右。此次三樓調(diào)整后將完全以休閑女裝為主，對進入品牌要求的門檻將有所提高。

    另外，新七浦還與專業(yè)的品牌注冊代理公司建立了合作關(guān)系，為商戶的品牌創(chuàng)建開辟了“綠色通道”。目前，這項倡導(dǎo)得到了大部分商戶的認(rèn)同，一些商戶正積極制定自主品牌發(fā)展規(guī)劃。但是高額的店鋪租用費，還是成了各大品牌入駐的攔路虎。但優(yōu)越的地理環(huán)境，以及多年的有效磨合與不斷調(diào)整，新七浦已經(jīng)尋找到了一條通過“品牌維護”而實現(xiàn)共贏的有效途徑。

    服裝市場精品女裝區(qū)的一個20平方米的商鋪1年的租金就能達到80萬元，租賃方說即便這樣的高價位，能買到這塊"寶地"也是求了個上上簽。

    今年新七浦在創(chuàng)自主品牌工作方面采取四項措施：凡列入創(chuàng)自主品牌的商戶，優(yōu)先解決其營業(yè)商鋪穩(wěn)定經(jīng)營問題；重視市場商戶的自主品牌宣傳；新七浦計劃制作多期創(chuàng)自主品牌宣傳資料，形成一個創(chuàng)自主品牌經(jīng)營的良好氛圍；創(chuàng)自主品牌初期還提供政策扶持，讓業(yè)主降低商鋪租金和給予較長時間的租賃期，進行自主品牌年度審評，對經(jīng)營業(yè)績較好的商戶給予物質(zhì)獎勵。

    商鋪越貴越好賣 七浦路三樓鋪賣11萬

    CRIC系統(tǒng)顯示，8月商鋪成交均價前三甲別分是114110元/平方米的新七浦服飾批發(fā)市場、64190元/平方米的博覽匯廣場和59625元/平方米的御翠豪庭。

    雖然上海商鋪市場長期以因為嚴(yán)重供過于求而滯銷，月成交量不足15萬平方米的商鋪，網(wǎng)上可售存量達到592.28萬平方米。同期，網(wǎng)上商品住宅的可售存量為509.05萬平方米，而住宅的月銷量在150萬平方米以上。

    然而，就是這么一個嚴(yán)重滯銷的商鋪市場，卻出現(xiàn)越貴越好賣的奇異現(xiàn)象。

    調(diào)研報告顯示，7月24日新七浦服飾批發(fā)市場推出了3樓的120個鋪位，這批處在商場3樓的2763平方米的鋪位，在不到半個月時間里就以超過11萬元/平方米的價格銷售一空。5月9日推出的博覽匯廣場107個鋪位11609平方米也是短時間銷售一空。08年12月26日推出36個鋪位的御翠豪宅，除有2層11個鋪位原先打算整體出售現(xiàn)又分散出售外，其余的25個鋪位也已銷售一空。但于由客戶和貸款手序等方面的原因，這些項目已經(jīng)進行網(wǎng)上登記的分別只有117、97和24個。

    其中，御翠豪庭的2樓鋪位，原先打算做為整體商場出售，但由于早前未能成功購入首層臨街商鋪的人太多，故為了滿足需求，據(jù)了解發(fā)展商正考慮分拆為中小型商場商鋪，由于該鋪1樓的成交價達到13-14萬元/平方米，保守估計2樓的鋪位均價會在7-8萬元/平方米左右。

    據(jù)薛建雄的分析，這三個鋪位都處于區(qū)域相對供不應(yīng)求的狀態(tài)，但又各有特點，其中御翠豪庭位于古北黃金城道步行街，古北的商業(yè)旺盛，商鋪租金一直領(lǐng)銜于市場，黃金城道更是政府規(guī)劃的上海乃至全國最頂級的商業(yè)步行街，就連日本最頂級的百貨公司高島屋也將入駐其附近，一些投資者因此趕在今年十一黃金城道預(yù)期開街前入市。博覽匯則處在上海國際展覽中心對面，對商業(yè)的需求非常旺盛，但商業(yè)供應(yīng)匱乏。新七浦服飾批發(fā)市場則是上海及至全國知名的七浦路批發(fā)市場的優(yōu)質(zhì)鋪位，該區(qū)域的鋪位一直受到投資者追棒。

    由于上海的消費能力巨大，而商業(yè)雙容易形成集中消費氛圍，所以商鋪越貴越好賣。差的鋪位本身就難于為繼，再加上鋪位嚴(yán)重供過求的影響，就越便宜越?jīng)]人要。

    報告顯示，至2008年上海人均商業(yè)面積已達2.3平方米，全國最大，是排名第二位深圳1.02平方米的2.25倍。且未來3年內(nèi)，上海還有576萬平方米的商業(yè)供應(yīng)量，使得人均面積上升至2.61平方米。

    按照國際標(biāo)準(zhǔn)，人均占有商業(yè)面積在1.2平方米是一個比較合理的參照值。由于中國的社會經(jīng)濟和商業(yè)發(fā)展尚未成熟，居民消費能力水平較低，因此對于商業(yè)用房的需求也相對較少。根據(jù)行業(yè)測算，城市發(fā)展程度的不同，對于商業(yè)面積的需求也不一樣，合理的人均商業(yè)面積一線城市應(yīng)為1平方米，二線城市0.75平方米，三線城市0.5平方米。