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　　8年前，位于上海嘉定區(qū)曹安公路的上海國(guó)際鞋城項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。借區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)，在周邊商品房均價(jià)約4000元/平方米的情況下，國(guó)際鞋城商鋪均價(jià)已高達(dá)3萬(wàn)元/平方米。如今，號(hào)稱(chēng)打造國(guó)際高端的鞋城卻是一片狼藉。除一期尚有店鋪營(yíng)業(yè)外，其它區(qū)域均已無(wú)人管理，一些鋪面成為社會(huì)人員的臨時(shí)居所，斷電更令商城形如“鬼城”，當(dāng)初開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)的“旺鋪”已經(jīng)變成“死鋪”。而在亂象背后，還隱藏著一場(chǎng)“投資騙局”。

    商家之意不在“商”

　　國(guó)際鞋城招標(biāo)時(shí)，祭出的是“鋪王”、“3年24%的穩(wěn)定投資回報(bào)”等口號(hào)。動(dòng)人的“錢(qián)”景吸引了不少中小投資者。業(yè)主陳先生表示，國(guó)際鞋城銷(xiāo)售時(shí)，隊(duì)伍排到馬路上，都影響了交通。業(yè)主楊先生也說(shuō)，開(kāi)盤(pán)時(shí)，“周?chē)�密密麻麻全排滿(mǎn)了人。”

　　據(jù)了解，國(guó)際鞋城項(xiàng)目建筑面積近10萬(wàn)平方米，原本規(guī)劃鋪面1500余間。之后，開(kāi)發(fā)商又將原本規(guī)劃作倉(cāng)庫(kù)的地下一層和多處消防通道改建為商鋪，實(shí)際商鋪數(shù)量已超過(guò)2800間。

　　數(shù)百位像陳先生、楊先生一樣的投資者，正是被國(guó)際鞋城的規(guī)模和愿景所打動(dòng)，期望購(gòu)入商鋪能獲取豐厚回報(bào)。一位購(gòu)買(mǎi)地下室商鋪的業(yè)主表示，開(kāi)發(fā)商承諾包租3年，是他下決心購(gòu)買(mǎi)的重要原因。所謂售后包租，指在出售之后一定期限內(nèi)由開(kāi)發(fā)商代理出租，并以包租期間的租金沖抵售價(jià)。

　　在經(jīng)歷2005年火熱銷(xiāo)售后，國(guó)際鞋城兩年內(nèi)維持著正常運(yùn)營(yíng)。但隨著開(kāi)發(fā)商和招商團(tuán)隊(duì)散伙，親自接手運(yùn)營(yíng)之后，商城迅速衰落。3年包租期未滿(mǎn)，已有業(yè)主表示，開(kāi)發(fā)商售出鋪位后“把錢(qián)一卷走路了，叫天天不應(yīng)叫地地不靈”。

　　同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉告訴記者，在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作中，包租、返租是一種十分常見(jiàn)、又值得警惕的營(yíng)銷(xiāo)方式。“比如一處鋪面每平方米的實(shí)際價(jià)格是2萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商會(huì)抬價(jià)出售，之后再向投資者承諾包租或返還部分租金。返還的其實(shí)就是抬高的那部分價(jià)差。”張宏偉說(shuō)，投資者看重的是包租期限之后的租金回報(bào)，但3年間經(jīng)營(yíng)狀況多變，開(kāi)發(fā)商沒(méi)法打包票，甚至可能撒手不管。“其實(shí)，這種營(yíng)銷(xiāo)模式的主要目的是讓開(kāi)發(fā)商在短期內(nèi)把商鋪賣(mài)掉，回籠資金。短租、包租是回籠資金的噱頭。”他透露，雖然上海近年出臺(tái)過(guò)對(duì)以包租、短租形式催動(dòng)銷(xiāo)售的禁令，但市場(chǎng)上仍有這樣的“潛規(guī)則”。

　　對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，商業(yè)地產(chǎn)的投資者必須明白兩點(diǎn)：一是未來(lái)招商經(jīng)營(yíng)前景；二是開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信度及實(shí)力。

    “高燒”背后存隱憂(yōu)

　　上海國(guó)際鞋城并非個(gè)案。一街之隔的曹安國(guó)際商城也發(fā)生著類(lèi)似的故事，商場(chǎng)的2樓、3樓電梯均已關(guān)閉，1樓僅剩的商戶(hù)也在“清倉(cāng)處理”。一旦商戶(hù)出走，小業(yè)主也將面臨和國(guó)際鞋城一樣的命運(yùn)。在長(zhǎng)樂(lè)路沿線，開(kāi)業(yè)超過(guò)10年的淮海路地下風(fēng)情街，同樣是大量店鋪關(guān)張、門(mén)可羅雀。

　　張宏偉表示，冷清是經(jīng)營(yíng)動(dòng)機(jī)不純、經(jīng)營(yíng)方式不善所致。“像一些市中心的地塊，明明有較高的人氣，但經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)與周邊消費(fèi)人群不匹配，同樣會(huì)失敗。要杜絕上海國(guó)際鞋城這樣的情況，首先要強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)商的能力和意圖，之后就要選擇合適的經(jīng)營(yíng)方式。”

　　個(gè)別商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)卻可謂“高燒”不退。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)近百個(gè)城市推出商業(yè)用地1911宗，同比增加42%。1790元/平方米的樓面均價(jià)，同比增幅達(dá)17%，遠(yuǎn)超住宅。

　　但向好的趨勢(shì)卻難掩隱患。在上海市郊，一些商業(yè)辦公樓面臨不小的壓力。張宏偉介紹說(shuō)，以嘉定區(qū)為例，去年辦公樓嚴(yán)重供大于求，供求比例達(dá)到3比1，個(gè)別月份甚至達(dá)到4比1。而5到10年后，隨著大虹橋核心區(qū)、世博、前灘、徐家匯中心地塊的崛起，如果集中面世，也可能對(duì)市中心的商業(yè)地產(chǎn)形成一定壓力。

　　“可以考慮在郊區(qū)多培育一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)主題。”張宏偉建議說(shuō)，“以產(chǎn)業(yè)為主題來(lái)發(fā)展郊區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，首先要看當(dāng)?shù)厥欠裼挟a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，避免形成空中樓閣。其次要看能不能引入具有規(guī)模和影響的企業(yè)。第三要審視產(chǎn)業(yè)本身，如果產(chǎn)能過(guò)剩，再發(fā)展就會(huì)面臨瓶頸。此外，在運(yùn)營(yíng)方式上，也可以尋求一些突破與創(chuàng)新。”