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　　近200戶業(yè)主，涉及10億元資金，但買下的商鋪卻遭遇空關(guān)3年的命運，這是上海閔行七寶板塊的華商時代廣場里所發(fā)生的“投資滑鐵盧”。

　　2009年10月，一群滿懷憧憬的投資客將目光投向閔行七寶板塊的華商時代廣場，以為在周邊家樂福、巴黎春天等商業(yè)體的帶動下，迎來的將是高額的投資回報率。然而華商時代廣場自2010年交房以來，只有零零散散幾家商鋪開業(yè)，因生意冷清，無奈之下，租客只好關(guān)門。租客陸陸續(xù)續(xù)進駐，又陸陸續(xù)續(xù)搬離，3年來，一直沒有實現(xiàn)全面營業(yè)，這座昔日僅3天就被搶購一空的廣場被業(yè)主們戲稱作“死城”。

　　華商時代廣場處于大虹橋CBD核心地區(qū)，它的主人是上海知名的住宅開發(fā)商——大華集團，中環(huán)1號、大華錦繡華城、大華梧桐城邦等住宅項目在滬上人盡皆知，華商時代廣場是大華集團操盤的第一個城市綜合體項目。由于項目建成之初采取商鋪散售的形式，造成了目前項目有超過40%的產(chǎn)權(quán)在小業(yè)主手中，這恰恰是之后的時間里，項目招商遭遇各種困境的罪魁禍首。

　　“商業(yè)地產(chǎn)特別是大型商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于其他物業(yè)的特點，要求開發(fā)商具備較高的商業(yè)物業(yè)運營能力。大華集團除部分持有外，其他寫字樓和商鋪均出售以回籠資金，這對總建筑面積13萬平方米規(guī)模的商業(yè)而言，是開發(fā)商信心或資金能力不足的表現(xiàn)。”上海東江建筑設(shè)計事務(wù)所副總經(jīng)理李曉指出。

　　商鋪變“傷鋪”

　　2012年7月17日，華商時代廣場物業(yè)管理公司上海上實物業(yè)將項目多名業(yè)主告上法庭，原因是業(yè)主方超過6個月未交物業(yè)管理費，拖欠物業(yè)費高達200多萬元。

　　“大華集團是上海本土第二大開發(fā)商，這是它們第一個商業(yè)地產(chǎn)項目，當時它們說有決心也有實力把這個項目做好，但卻一直拖著不開業(yè)，業(yè)主們一方面不滿開發(fā)商的招租不力，另一方面不滿物業(yè)公司未按照《業(yè)主手冊》對整個商場進行管理，因此拒絕全額支付物業(yè)管理費。”作為業(yè)主代表，顧先生向記者講述了這場糾紛的緣由。顧先生在2009年的時候，跟隨一波投資房產(chǎn)的熱潮，相中了位于上海外郊環(huán)之間的這個名為華商時代廣場的商業(yè)項目，買下了地下一層的兩個商鋪單元，共計200平方米，當時該項目的單價在3萬~4萬元/平方米。

　　事實上，華商時代廣場所在的地塊大華集團早在2003年時就已經(jīng)拿下，但由于大虹橋開發(fā)等原因，5年后，該項目的首批辦公樓才正式開盤銷售并迅速售罄。商鋪部分在2009年開售，當時銷售了40%的商鋪房源。目前，華商時代廣場的辦公樓的入駐率在95%左右，商鋪則大多處于關(guān)閉狀態(tài)，并未依照約定時間開業(yè)。

　　2010年5月，華商時代廣場商鋪招商和商場開業(yè)仍毫無動靜，顧先生等業(yè)主等來了開發(fā)商和招商公司“商鋪推遲開張”的通知。到了2011年，面對遙遙無期的開業(yè)通知，越來越多的小業(yè)主開始自救行動。一方面與開發(fā)商溝通，要求兌現(xiàn)當初的承諾，另一方面部分小業(yè)主也開始自救，以低于市場價掛牌。

　　據(jù)記者了解，網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年11月華商時代廣場成交了199套，當時成交均價都超過5萬元/平方米，其中最高成交單價達7.88萬元/平方米，成為當時上海成交單價最高的商鋪項目。然而，如今華商時代廣場的地上一層外圍的鋪位租金約是5元/天/平方米，后區(qū)大約是4元/天/平方米，地下層則是1.5元~2元/天/平方米。一街之隔的凱德嘉茂廣場目前一層的租金卻早已達到了12元/天/平方米。

　　“價格再低也沒有用，租出去還是沒有生意的�，F(xiàn)在我們想要拋售也沒有人肯接盤。”在顧先生看來，目前開發(fā)商手中持有的60%的物業(yè)也是很被動的，當初的售價較高，現(xiàn)在經(jīng)營不善，剩下的自然很難順利銷售。

　　商業(yè)散售硬傷

　　如今，華商時代廣場業(yè)主們每周的必修課就是開會，開發(fā)商每周召開由招商公司、業(yè)主參與的招商通氣會，向業(yè)主通報招商業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商進展，并定期通過短信平臺、華商論壇、每月快訊簡報的形式將項目最新的招商運營進展、物業(yè)服務(wù)、商場活動信息等有關(guān)內(nèi)容發(fā)送給全體業(yè)主。

　　“產(chǎn)權(quán)分離的商業(yè)項目幾乎沒有成功的案例。”華商時代廣場項目經(jīng)理鐘華坦言，由于華商時代廣場是一個綜合體項目，不但有商業(yè)，還有辦公樓和酒店，而目前在建的二期5萬平方米的酒店必須要全部持有，所以當初從資金的角度考慮，才選擇了將辦公樓和商鋪全部散賣的形式。而今這成了項目最大的癥結(jié)所在。“比如我們招商中心對外的二樓租金是2元~2.5元/天/平方米，但是有些小業(yè)主的心理價位卻是3.5元/天/平方米。結(jié)果是即使我們給小業(yè)主介紹了意向客戶，但還是談不攏，租不出去。”鐘華表示。

　　對于華商時代廣場的前景，易城中國副總裁柳費國認為，開發(fā)商和小業(yè)主可以聯(lián)合將商場整體交由專業(yè)的第三方公司來招商經(jīng)營。開發(fā)商早期由于持有成本過高，會散賣一些商場的商鋪，香港也有過此類情況，但是香港大多是通過業(yè)權(quán)委員會來解決，并以業(yè)權(quán)價值來決定投票權(quán)。