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    張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

　　住宅市場“限購”以來，一定程度上抑制了投資客對于住宅投資的需求，客觀上為投資客轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)市場提供了市場機會。隨著實體經(jīng)濟回暖及商業(yè)地產(chǎn)租金不斷提升，商業(yè)地產(chǎn)的升值空間會越來越大，投資客對于商業(yè)地產(chǎn)市場的關(guān)注度也會越來越高。商業(yè)地產(chǎn)面臨著前所未有的發(fā)展機會：

　　拿上海是政府規(guī)劃來說，2009年以來“大浦東”與“大虹橋”兩翼發(fā)展規(guī)劃的確定給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來前所未有的機遇，而處于 “大浦東”與“大虹橋”發(fā)展初期的商業(yè)地產(chǎn)板塊目前也處于具有投資和升值潛力的“價值洼地”。同樣，真如城市副中心、嘉定新城、臨港新城等區(qū)域市場的發(fā)展規(guī)劃也給當?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來投資機會。

　　但是，2011年上海的商辦市場又有其特殊的一面，它的特殊在于上海今年8月份出臺的商業(yè)地產(chǎn)限貸政策。這個政策具體來講就是上海商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)房后方可進行商業(yè)貸款銷售，個人消費類貸款購置商業(yè)地產(chǎn)也被叫停，商業(yè)地產(chǎn)“不限購、不限貸”已成為歷史。商業(yè)地產(chǎn)限貸，對于出售型的商業(yè)物業(yè)或開發(fā)企業(yè)來說，增加了項目銷售難度，資金方面也可能需要更多的銀行渠道或非傳統(tǒng)渠道來支撐項目達到現(xiàn)房進行銷售。

　　那么商業(yè)地產(chǎn)限貸對于上海的商辦市場影響如何？從今年整體商辦市場的成交量價表現(xiàn)來看，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，商業(yè)地產(chǎn)限貸之后，由于部分商辦性項目未達到現(xiàn)房而沒有辦法進行銷售、開發(fā)商持有商辦性物業(yè)比例增加等原因，商辦兩個市場的成交量均出現(xiàn)了不同程度的下滑，部分投資客也因為商業(yè)地產(chǎn)限貸政策沒有辦法投資合適的項目，商業(yè)地產(chǎn)似乎隨著商業(yè)地產(chǎn)限貸而逐漸降溫。但是從價格角度來看，商業(yè)地產(chǎn)限貸之后，商辦類物業(yè)成交均價并沒有出現(xiàn)明顯的下滑，反而出現(xiàn)總體上漲的趨勢，這表明投資客總體上對于商辦類物業(yè)尤其是熱點區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物業(yè)還是比較看好。

　　盡管商業(yè)地產(chǎn)限貸，但由于新城帶動熱點區(qū)域商業(yè)市場前景看好

　　上海商業(yè)地產(chǎn)限貸對于商業(yè)地產(chǎn)市場成交有沒有影響呢？從上海商業(yè)地產(chǎn)市場成交表現(xiàn)來看，2011年第三季度，上海商業(yè)成交面積52.01萬平方米，相比2010年第三季度，同比下跌6%，與第二季度相比，則環(huán)比下降2%。截止今年12月25日，上海第四季度商業(yè)地產(chǎn)成交量僅32.4萬平方米，從成交量來看，上海商業(yè)地產(chǎn)限貸已經(jīng)對商業(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。從供應(yīng)情況來看，48.05萬平方米的供應(yīng)面積與2010年第三季度78.22萬平方米的供應(yīng)面積相比，同比下跌了39%，環(huán)比來看，與第二季度的51.30萬平方米相比，小幅下降了6個百分點。

　　盡管房產(chǎn)住宅市場限購政策對商業(yè)地產(chǎn)沒有太大影響，但商業(yè)地產(chǎn)限貸之后，從市場數(shù)據(jù)上看企業(yè)投資于商業(yè)地產(chǎn)項目的熱情中帶有幾分謹慎。從成交均價來看，2011年第三季度的成交均價為15809元/平方米，與第二季度幾乎持平，截止今年12月25日，上海第四季度商業(yè)地產(chǎn)成交均價17873元/平方米，市場對商業(yè)地產(chǎn)的前景還是非常期待的。

　　商業(yè)地產(chǎn)的成交熱門區(qū)域往往與交通、位置、開發(fā)商以及區(qū)域規(guī)劃發(fā)展等因素有著密切的關(guān)系：嘉定區(qū)商業(yè)市場不斷高漲，商務(wù)作為嘉定的主要功能之一，地位不容忽視，作為近幾年上海城市化發(fā)展的重要一環(huán)，嘉定新城正處在最好的發(fā)展軌道上；浦東新區(qū)借助后世博的東風，著力打造商務(wù)會展中心，讓大浦東作為上海“十二五”發(fā)展的引擎；松江區(qū)商鋪成交面積靠前是因為該區(qū)有獨特的優(yōu)勢，佘山國家級旅游度假區(qū)、松江大學城、高鐵軌交等都是改區(qū)的獨特優(yōu)勢，松江新城的建設(shè)也逐步進行完善，入住人口不斷增多，同時，該區(qū)商業(yè)地產(chǎn)也成為投資者青睞的對象。如此看來，盡管商業(yè)地產(chǎn)有限貸政策出臺，但是一些熱點區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項目還是備受關(guān)注。

　　商業(yè)地產(chǎn)限貸對辦公市場成交量影響初顯

　　從上海辦公地產(chǎn)市場成交表現(xiàn)來看，2011年第三季度，辦公產(chǎn)品成交面積55.21萬平方米，與前一季度持平，相比2010年第三季度31.70萬平方米的成交面積，同比大幅上漲74%，達到了近7 個季度以來的高點。而截止今年12月25日，上海第四季度辦公樓成交量僅26.4萬平方米，成交量的下滑也突顯商業(yè)地產(chǎn)限貸政策對于投資客熱情的影響。從供應(yīng)面積來看，三季度為48.37萬平方米，環(huán)比前一季度的37.82萬平方米，增幅為28%，同比2010年第三季度的54.52萬平方米，同比下跌11%。

　　從成交均價來看，2011年第三季度，上海市辦公產(chǎn)品的成交均價是近9個季度的最高值，達到30353元/平方米，其中同比2010年第三季度大幅上漲73%，環(huán)比前一季度，上漲20%。而截止今年12月25日，上海第四季度辦公樓價格又回調(diào)至23442元/平方米，第三季度辦公樓價格大幅上揚，主要是由于本季度出現(xiàn)多宗中心優(yōu)質(zhì)項目的整體收購。

　　由此看來，商業(yè)地產(chǎn)限貸對辦公市場成交量影響較大，而價格方面提出整購的因素整體影響微小。這主要得益于上海地區(qū)是外資企業(yè)的云集地，有眾多企業(yè)租賃上海寫字樓，像一些咨詢公司、國際金融類企業(yè)、制造類企業(yè)等，對辦字樓有較大的需求量。隨著全球經(jīng)濟的復(fù)蘇，中央把上海我國金融貿(mào)易中心的定位，企業(yè)對辦公樓的需求將會逐漸增加。再加上，住宅類市場受到國家嚴厲的政策調(diào)控，國內(nèi)外的投資機構(gòu)和地產(chǎn)基金也會把投資目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的辦公產(chǎn)品。

　　從成交熱點區(qū)域來看，拿較為典型的2011 年第三季度來說，浦東成交面積為10.1萬平方米，排行區(qū)域成交面積榜首，浦東新區(qū)成交面積位居榜首歸功于陸家嘴濱江板塊的嘉瑞國際廣場、二十一世紀中心大廈以及浦江雙輝大廈。其中，嘉瑞國際廣場在2011年第三季度成交面積4.25 萬平方米，占整個浦東新區(qū)成交面積的42%。不僅如此，另外兩個項目二十一世紀中心大廈和浦江雙輝大廈的成交面積也分別達到了2.2萬平方米和1.89萬平方米。上述陸家嘴濱江板塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，這又促使浦東新區(qū)辦公市場總成交金額和成交均價雙雙稱霸。和商業(yè)地產(chǎn)市場一樣，盡管商業(yè)地產(chǎn)有限貸政策出臺，但是一些熱點區(qū)域的辦公項目也是備受關(guān)注。